• Real Assets
  • Alternative Income Solutions
  • European Real Estate

Europäische Long-Income-Immobilien: Wie belastbar ist dieser Sektor in einer Post-COVID-Welt?

Welche Auswirkungen hat die beschleunigte Erholung nach COVID-19 auf europäische Immobilien und die Attraktivität von Long-Lease-Strategien? Isabel Gossling, stellvertretende Fondsmanagerin der European Real Estate Long Income-Strategie von Aviva Investors, wirft einen genaueren Blick auf dieses Thema.

Der europäische Immobilienmarkt ist immer noch damit beschäftigt, die wirtschaftlichen Folgen von COVID-19 zu verarbeiten.

Vor dem Hintergrund der Pandemie hatten wir es nicht mit einem gewöhnlichen Abschwung zu tun und auch die Erholung ist keineswegs Routine. Insbesondere die Geschwindigkeit, mit der sich die Nachfrage erholt hat, mündete in Wachstumsschmerzen – mit Auswirkungen auf die Energiemärkte und Bewährungsproben für Lieferketten und Arbeitsmarkt. Der rasche Aufschwung hat einen herausfordernden Mix an Rahmenbedingungen geschaffen und zudem die deutsche Inflation auf den höchsten Stand seit fast dreißig Jahren getrieben.

Was bedeutet es also, wenn der Leitzins in der Eurozone von den Rekordtiefs plötzlich nach oben getrieben wird? Wird der Preisdruck eher vorübergehend sein oder anhalten, und wie stark werden die Auswirkungen auf das Wachstum sein?

Diese Fragen sind für europäische Immobilieninvestoren von großer Bedeutung. Zahlreiche Institutionen haben sich in der Phase extrem niedriger Zinssätze auf Immobilien konzentriert, um die niedrigen Renditen ihrer festverzinslichen Portfolios aufzustocken (siehe Abbildung 1). Investoren auf der Suche nach Rendite, Kapitalwachstum, Einkommen und Diversifizierung folgten ihren eigenen Motivationen und fanden die Lösung oftmals in Immobilien. Dies könnte jedoch für Überraschungen sorgen, falls die Zinssätze schneller als erwartet steigen und es zu einer entsprechenden Neubewertung von Vermögenswerten kommen sollte.

Abbildung 1: Renditeaufschlag für erstklassige Büroimmobilien gegenüber den Renditen von Staatsanleihen
Quelle: PMA, Q2 2021

Erholung bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleibt ungewiss

Obwohl sich wieder eine Expansion bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien abzeichnet, bleibt die weitere Entwicklung schwer vorhersehbar. Das Interesse der Investoren an Büroflächen lässt sich nicht so leicht einschätzen wie vor der Pandemie. Viele Unternehmen stellen wieder aktiv neue Mitarbeiter ein und in ausgewählten Städten steigen die Mieten für hochwertige Spitzenflächen. Standorte mit angenehmer Lage, guter Infrastruktur und Zugang zu einem Pool von talentierten Arbeitnehmern ragen heraus.  

Abgesehen von der kurzfristigen Unsicherheit im Zusammenhang mit den COVID-19-Infektionsraten stellt sich die Frage, inwieweit sich hybrides Arbeiten langfristig auf die Nachfrage nach Büroflächen und den dazugehörigen Dienstleistungen auswirken wird.

Auch der Einzelhandelsmarkt ist im Wandel. Die Bewertungen waren bereits vor der Pandemie aufgrund des Aufschwungs des elektronischen Handels rückläufig. Inzwischen sind mehr als 88 Prozent der Bevölkerung online und die E-Commerce-Aktivitäten nehmen weiter zu.

E-Commerce-Revolution und Materialtransport im Fokus

Die Pandemie hat indes die Bedeutung stabiler Lieferketten und eines effizienten Materialumschlags hervorgehoben. Und in diesem Zusammenhang hat natürlich auch die E-Commerce-Revolution, in der sich veränderte Konsumtrends und technologischer Fortschritt vereinen, zu einer starken Zunahme der Nachfrage nach Logistikflächen geführt.

Dies ist ein europaweiter Trend: Der Flächenumsatz bei Logistikimmobilien erreichte in der ersten Hälfte des Jahres 2021 in 30 von der PMA beobachteten Märkten ein Rekordhoch.  Während die Nachfrage weiter steigt, gibt es vielerorts nur begrenzte Grundstücksflächen, auf denen gebaut werden kann. Die Projektentwicklungen in der Pipeline haben mit Versorgungsproblemen bei wichtigen Materialien und einem Mangel an Arbeitskräften zu kämpfen. Das größte Investitionsinteresse besteht an großen Lagerhallen (über 10.000 m²), die eine moderne, automatisierte Lagerhaltung bieten, sowie an kleineren Einheiten, die für Direktlieferungen geeignet sind.

Ein entscheidender Punkt ist die Schnelligkeit, mit der sich der Markt weiterentwickelt. So sind Vermieter bei längerfristigen Mietverträgen vorsichtiger geworden, da sie dadurch kurz- bis mittelfristig von künftigen marktbasierten Mieterhöhungen ausgeschlossen werden könnten. Ein klares Zeichen für das hohe Tempo des Wandels, in dessen Zuge Logistikdienstleister sensible Kompromisse zwischen Belastbarkeit und Effizienz abwägen müssen.  

Verstärkter Fokus auf ESG-Kennzahlen

Ein weiterer unübersehbarer Trend betrifft Umwelt-, Sozial- und Governance-Faktoren (ESG). Gebäude mit positiven Umwelteigenschaften, insbesondere solche, die bestimmte Energieeffizienzkriterien erfüllen, werden von Investoren immer stärker nachgefragt und erzielen einen „grünen Aufschlag“.

Das stärkere Augenmerk auf Themen wie Energieeffizienz ist ein offensichtlicher Nebeneffekt der Pandemie. Es macht keinen Sinn, nicht vollständig ausgelastete Gebäude so zu betreiben, als wären sie es. Netto-Null-Energie-Gebäude stehen immer mehr im Mittelpunkt – steigende Preise für Brennstoffe tun ihr übriges. Dazu gibt es konzertierte Bestrebungen, Gebäude so zu verwalten und zu entwickeln, dass sie zertifizierbare Umweltziele erfüllen. Unsere Erfahrungen zeigen: Wesentliche Verbesserungen können vor allem dann erzielt werden, wenn Vermieter und Mieter effektiv zusammenarbeiten und der Energieverbrauch bei vergleichsweise geringem Kostenaufwand strenger überwacht wird.

Sozialimmobilien wie etwa Immobilien für Senioren können ebenfalls attraktive Anlagechancen darstellen. Auch im Bereich der Biowissenschaften, die aufgrund ihrer Forschung bei der Bekämpfung der Pandemie eine entscheidende Bedeutung gewonnen haben, sind interessante Anlagechancen zu finden. Die besten Anlagen zeichnen sich – neben den etablierten Universitäten – durch ihre gesellschaftliche und strategische Bedeutung aus. Es gibt Anzeichen dafür, dass ein günstiger Innovationszyklus begonnen hat. 

Langfristige Immobilienerträge: geringere Volatilität und hohe Resilienz

Die strukturellen Veränderungen und makroökonomischen Unsicherheiten legen risikoärmere Formen von Immobilieninvestments nahe.

Eine Möglichkeit besteht darin, den Faktor „Ertragsqualität“ in den Vordergrund zu stellen. Soll heißen: Erträge, die von Mietern mit Investment-Grade-Rating und langfristigen Mietverträgen erzielt werden können. So kann zwar vielleicht nicht jede mögliche Mietpreiserhöhung eingestrichen werden, dafür ist das Risiko für längere Leerstände verhältnismäßig klein.

Ein solcher Ansatz hat mehrere potenzielle Vorteile: Erstens waren die Renditen bei Immobilien mit hohem Mietwert in der Vergangenheit tendenziell weniger volatil als bei herkömmlichen Immobilien. Der Großteil des Wertes wird in der vertraglich vereinbarten Miete und nicht beim Ausstieg aus der Immobilie, also beim Verkauf, erfasst. Das bedeutet, dass der Einkommensstrom teilweise von der jeweiligen Wirtschafts- und Marktlage abgekoppelt ist.

Zweitens reagieren die Bewertungen in der Regel weniger empfindlich auf Zinsschwankungen im Vergleich zu Alternativanlagen der öffentlichen Märkte, wie etwa Anleihen. Drittens wird die Miete im Laufe der Zeit an die Inflationsrate angepasst, was bei einem Inflationsanstieg von großem Vorteil ist. Schließlich können sich Anlagen mit langfristigem sozialem Wert, wie soziale Infrastruktur oder Biowissenschaften, als natürliche strategische Ergänzung erweisen – insbesondere für Anleger, die ESG-Faktoren stärker berücksichtigen möchten.

Selbst bei einem möglichen weiteren Zinsanstieg können sorgfältig ausgewählte, langfristig vermietete Immobilien Cashflows generieren, die hinsichtlich Kreditqualität, Laufzeit und Vorhersehbarkeit der Zahlungsströme mit Investment-Grade-Anleihen vergleichbar sind, sich aber in absoluten und risikobereinigten Zahlen immer noch vorteilhaft verhalten. In einer Welt, in der mehr als 50 Prozent aller Euro-Investment-Grade-Unternehmensanleihen negative Renditen aufweisen, ist das nicht unbemerkt geblieben. Das bedeutet jedoch auch, dass der Wettbewerb um die besten Vermögenswerte mit 15-jährigen Laufzeiten hart ist. Der Erfolg hängt in hohem Maße von drei Faktoren ab: Marktnähe, Nutzung eines belastbaren Beziehungsnetzwerks und ein innovativer Ansatz, um neue Anlagechancen zu erschließen.

Messbarer Erfolg

Ein kurzer Blick in den Rückspiegel zeigt, dass sich langfristige Mietstrategien in einer Vielzahl von Marktlagen auszahlen können.

COVID-19 ist noch lange nicht überwunden. Doch selbst als der Weltwirtschaft in 2020 Stillstand drohte, waren hochwertige, langfristig an Investment Grade-Mieter vermietete Objekte gefragt. Die Zahl der in Zahlungsverzug geratenen Mieter war gering und zudem konnten messbare Fortschritte bei der Reduzierung der CO2-Intensität erzielt werden und nicht zuletzt behielten die Objekte ihren Wert – alles positive Merkmale.

Wir gehen davon aus, dass die Zinssätze nur schrittweise und in begrenztem Umfang erhöht werden, sind uns aber bewusst, dass wirtschaftliche Erholungen selten reibungslos verlaufen.

This article was first published in Das Investment.

Ähnliche Einblicke

Wichtige Informationen

Soweit nicht anders angegeben, stammen alle Informationen von Aviva Investors Global Services Limited (AIGSL). Sofern nicht anders angegeben, sind alle Ansichten und Meinungen jene von Aviva Investors. Die Aussagen garantieren keine Gewinne aus Geldanlagen, die von Aviva Investors verwaltet werden, und sind nicht als Anlageempfehlungen zu verstehen. Die aufgeführten Informationen wurden aus für zuverlässig befundenen Quellen bezogen, jedoch nicht auf unabhängige Weise von Aviva Investors geprüft und ihre Richtigkeit kann nicht garantiert werden. Die frühere Wertentwicklung ist kein Anhaltspunkt für die zukünftige Performance. Der Wert und die Erträge von Anlagen können sowohl steigen als auch fallen und unter Umständen erhält ein Anleger den ursprünglich investierten Betrag nicht in vollem Umfang zurück. Alle Angaben in diesem Material, einschließlich Verweise auf bestimmte Wertpapiere, Anlageklassen und Finanzmärkte, sind als Rat oder Empfehlung jedweder Art gedacht und sollten nicht als solche ausgelegt werden. Dieses Material stellt keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer Anlage dar.

In Europa wird dieses Dokument von Aviva Investors Luxembourg S.A. herausgegeben. Eingetragener Geschäftssitz: 2 rue du Fort Bourbon, 1st Floor, 1249 Luxemburg. Beaufsichtigt durch die Commission de Surveillance du Secteur Financier. Ein Unternehmen der Aviva-Gruppe. Im Vereinigten Königreich herausgegeben von Aviva Investors Global Services Limited, eingetragen in England unter der Nr. 1151805. Eingetragener Geschäftssitz: St Helens, 1 Undershaft, London EC3P 3DQ, Vereinigtes Königreich. Zugelassen und beaufsichtigt durch die Financial Conduct Authority. Firmenreferenznr. 119178.

In Singapur wird dieses Material durch eine Vereinbarung mit Aviva Investors Asia Pte. Limited (AIAPL) für die Verteilung ausschließlich an institutionelle Anleger ausgegeben. Bitte beachten Sie, dass AIAPL keine unabhängige Recherche oder Analyse bezüglich Inhalt oder Erstellung dieses Materials betreibt. Empfänger dieses Materials müssen AIAPL hinsichtlich aller Angelegenheiten, die sich aufgrund von oder in Zusammenhang mit diesem Material ergeben, kontaktieren. AIAPL, eine nach dem Recht Singapurs gegründete Gesellschaft mit der Registernummer 200813519W, verfügt über eine gültige Capital Markets Services Licence für die Durchführung von Fondsverwaltungsaktivitäten gemäß dem Securities and Futures Act (Singapore Statute Cap. 289) und gilt als Asian Exempt Financial Adviser im Sinne des Financial Advisers Act (Singapore Statute Cap.110). Eingetragener Geschäftssitz: 1 Raffles Quay, #27-13 South Tower, Singapur 048583. In Australien wird dieses Material durch eine Vereinbarung mit Aviva Investors Pacific Pty Ltd (AIPPL) für die Verteilung ausschließlich an Großanleger ausgegeben. Bitte beachten Sie, dass AIPPL keine unabhängige Recherche oder Analyse bezüglich Inhalt oder Erstellung dieses Materials betreibt. Empfänger dieses Materials müssen AIPPL hinsichtlich aller Angelegenheiten, die sich aufgrund von oder in Zusammenhang mit diesem Material ergeben, kontaktieren. AIPPL, eine nach australischem Recht gegründete Gesellschaft mit der Australian Business Number 87 153 200 278 und der Australian Company Number 153 200 278, verfügt über eine Australian Financial Services License (AFSL 411458) der Australian Securities and Investments Commission. Geschäftsadresse: Level 30, Collins Place, 35 Collins Street, Melbourne, Vic 3000, Australien.

Der Name „Aviva Investors“ bezieht sich in diesem Material auf die globale Organisation aus verbundenen Vermögensverwaltungsgesellschaften, die unter dem Namen Aviva Investors agiert. Jede mit Aviva Investors verbundene Gesellschaft ist eine Tochtergesellschaft von Aviva plc, einem börsennotierten multinationalen Finanzdienstleistungsunternehmen mit Sitz im Vereinigten Königreich. Aviva Investors Canada, Inc. („AIC“) hat seinen Sitz in Toronto und ist bei der Ontario Securities Commission („OSC“) als Portfolio Manager, Exempt Market Dealer und Commodity Trading Manager registriert. Aviva Investors Americas LLC ist ein bei der U.S. Securities and Exchange Commission staatlich registrierter Anlageberater. Außerdem ist Aviva Investors Americas bei der Commodity Futures Trading Commission („CFTC“) als Commodity Trading Advisor („CTA“) registriert und ein Mitglied der National Futures Association („NFA“). Part 2A des AIA ADV-Formulars, das Hintergrundinformationen zu der Gesellschaft und ihren Geschäftspraktiken liefert, ist auf schriftlichen Antrag an folgende Adresse erhältlich: Compliance Department, 225 West Wacker Drive, Suite 2250, Chicago, IL 60606.606.