Europäischer Immobilienausblick: günstige Gelegenheiten werden immer seltener

Europe Real estate September 2017

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Die europäischen Immobilienmärkte werden weiterhin vom wachsenden Vertrauen der Verbraucher getragen. Der Zyklus neigt sich allerdings dem Ende zu und es gibt immer weniger interessante Objekte, so Monika Sujkowska (Analyst, Real Estate Investment Strategy and Research).

Die europäische Wirtschaft wächst dank der steigenden Investitionen und des wachsenden Verbrauchervertrauens nach wie vor unerwartet schnell. Das BIP im Euroraum legte im Jahresvergleich im zweiten Quartal 2,3 Prozent zu und wuchs damit deutlich über dem Trend. Die Arbeitslosenquote sank im Juli 2017 auf 9,1 Prozent und liegt nun auf dem Niveau von 2009.1

Die politischen Risiken haben sich nach der populistischen Krise gelegt. Obwohl die AfD am 24. September genügend Stimmen erhielt, um erstmals in den Bundestag einzuziehen, wurde Angela Merkel wieder deutsche Bundeskanzlerin. Ihre Position in der politischen Landschaft Deutschlands ist zwar geschwächt, dennoch ist eine Kontinuität der politischen Führung in Deutschland und in der Europäischen Union sichergestellt.

Der stabile makroökonomische und politische Hintergrund ist ein gutes Omen für die europäischen Immobilienmärkte. Die Vermietungsmärkte bleiben aufgrund der wachsenden Anmietungen und der sinkenden Leerstandsquoten robust. Nur 8 Prozent der europäischen hochwertigen Büroflächen standen im ersten Quartal leer und erreichten damit laut CBRE die niedrigste Leerstandsquote seit 2008. Infolge der steigenden Nachfrage der Konsumenten im zweiten Quartal gewinnt auch der Einzelhandels- und Logistikmarkt an Fahrt.

Der Zyklus neigt sich dem Ende zu

Derzeit ziehen Immobilien immer noch Investoren an, weil die Fundamentaldaten im Vergleich zu liquiden Anlageklassen überzeugend wirken.

In den zwölf Monaten bis Juni 2017 wurde CBRE zufolge eine absolute Rekordsumme für Immobilien auf dem europäischen Festland ausgegeben. Die Suche nach Renditen führt die Anleger vor allem zu Industrieobjekten – dieser Sektor verzeichnete im ersten Halbjahr 2017 im Jahresvergleich einen Zuwachs von 136 Prozent. (Dieser Sprung ist vor allem auf einen Deal zurückzuführen: Blackstone verkaufte im Juni Logicor, eine paneuropäische Logistikplattform für 12,25 Mrd. EUR an den Staatsfonds China Investment Corporation.)

Die mäßige Entwicklungstätigkeit und die, auf kurze Sicht, weiterhin lockeren Finanzierungsbedingungen sollten den Zyklus bis nächstes Jahr verlängern. Dennoch sehen hochwertige Immobilien auf einer risikobereinigten Basis bereits teuer aus (siehe Grafik). Unseren Schätzungen nach bieten nur 13 von 41 hochwertigen Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten in unserer Prognose eine Gesamtrendite, die Anleger adäquat für das zwischen 2017 und 2021 eingegangene Risiko entschädigt.

Neben der aggressiven Bewertung gibt es weiter Anzeichen dafür, dass der Markt einen Hochstand erreicht, so auch hohe Aufschläge für Portfolios und große Vermögenswerte, umfassende Fusionen und Akquisitionen und ein hoher Anteil an alternativen Investments.

Bevorzugte Strategien

In dieser Phase des Zyklus sollten Anleger sich nicht exzessiv verschulden.  Es könnte angebracht sein, die Portfolios auf defensivere Strategien umzustellen und sich auf Vermögenswerte mit weniger hohem Ertragsrisiko zu konzentrieren.

Einige hochwertige Einzelhandelsimmobilien in Spitzenlagen und erstklassige Logistikmärkte sehen im aktuellen Umfeld gut positioniert aus. Industrieobjekte in Nordeuropa sind besonders attraktiv. Belgien dürfte eine beeindruckende Gesamtrendite von 6,5 Prozent pro Jahr versprechen.

Dennoch sollten Anleger sich vor den Entwicklungspipelines im Logistiksektor in Acht nehmen. Industrieanlagen sind schnell gebaut, aber die Dynamik von Angebot und Nachfrage kann sich ebenso schnell wenden. Wir vermeiden zum Beispiel Berlin, weil es in der Stadt eine lange Industriepipeline gibt.

Überall sonst wirken Immobilien aggressiv bewertet. Dennoch ist der Unterschied zwischen hochwertigen und zweitklassigen Bewertungen heute in einigen Märkten auf einem historischen Hoch angekommen, wodurch sich Anlagechancen ergeben. Die durchschnittliche Differenz zwischen den Renditen hochwertiger und zweitklassiger Büroflächen in Deutschland beträgt nun 300 Basispunkte, obwohl die Fundamentaldaten der zweitklassigen Märkte in vielen Städten robust sind.

Künftige Risiken

Es besteht die Gefahr, dass der europäische Anleihenmarkt auf einen Anstieg der Zinssätze und der Inflation in den USA mit der Berücksichtigung weiterer Zinsanhebungen reagiert und die Renditen unerwartet hoch treibt. Das würde die relative Attraktivität europäischer Immobilien schmälern und die Nachfrage der Anleger belasten. Vermögenwerte mit geringer Rendite, vor allem in den Ländern an der europäischen Peripherie, würden in diesem Szenario am härtesten getroffen.

Auch ein wirtschaftlicher Abschwung könnte die Immobilienmärkte der Region belasten und zu einem höheren Ertragsrisiko führen. Unser Basisszenario sieht jedoch vor, dass die Weltwirtschaft weiterhin regelmäßig wächst, die Geldpolitik relativ locker bleibt und die Inflation nicht schnell ansteigt.

Vor diesem günstigen Hintergrund sollten sich langfristige Investoren auf Büroflächen in europäischen Städten konzentrieren, die von einer diversifizierten lokalen Wirtschaft, einer robusten Bevölkerungsentwicklung und einem hohen Anteil an wissensintensiven Berufen profitieren. Im Einzelhandel und in der Logistik wäre es wohl besser, den Schwerpunkt auf Objekte in optimaler Lage zu verlagern, um in den Genuss des Strukturwandels im Handel zu kommen.

 

Analyse der Unter- und Überwertung über fünf Jahre

1 Eurostat

2 Für diese Analyse berechneten wir Hurdle Rates (Mindestrenditen) für die europäischen Märkte zu Beginn jeden Jahres von 2001 bis 2017. Der Vergleich der Hurdle Rate zu Jahresanfang mit der Gesamtrendite über die folgenden fünf Jahre für die einzelnen Märkte ermöglichte uns, für jedes Jahr die Unter- bzw. Überbewertung für alle Märkte zu ermitteln. Für 2017 stützten wir uns auf unsere eigenen Prognosen für Gesamtrenditen in Spitzenlagen. Wir gingen davon aus, dass der Objektaufschlag, der den Aufschlag für Volatilität, Liquidität und Transparenz umfasst, im Verlauf der Zeit konstant bleibt, damit die einzige Variable, die sich in unserer Analyse der historischen Hurdle Rate ändert, die bereinigte risikofreie Rendite ist. Ferner wurden die unternehmenseigenen Einschätzungen für Immobilienaktien berücksichtigt.

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RA17/1217/31012018