Souad Cherfouh und Vivienne Bolla, Analysten von Aviva Investors, diskutieren die Aussichten für den europäischen Immobilienmarkt.
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Eine ganze Reihe von Faktoren setzen 2019 die Nachfrage nach europäischen Immobilien unter Druck – nicht zuletzt der Brexit, die Spannungen im Handel und die steigenden Zinsen. Es gibt jedoch einige Anzeichen für Optimismus. Der Handelsstreit zwischen den USA und China könnte immer noch zufriedenstellend gelöst werden. Die Zinserhöhungen werden sich wohl größtenteils allmählich vollziehen, was zu einer anhaltenden Nachfrage nach Immobilienvermögen von institutionellen Anlegern führen dürfte. Es sind dabei geeignete Strategien erforderlich, um Risiken in der Spätphase des Zyklus zu verringern.
Vor diesem Hintergrund sind unsere drei folgenden Vorhersagen für die Immobilienmärkte in Kontinentaleuropa im Jahre 2019, welche die wichtigsten Risiken und Chancen berücksichtigen, massgebend:
1. Wir befinden uns in einem späten Stadium des Zyklus…
Mit der anstehenden Straffung der globalen Geldpolitik entspannt sich die Suche nach Ertrag etwas. Dabei ist zu beachten, dass Immobilien mittelfristig nach wie vor eine attraktive 
Risikoprämie bieten werden. Zum Beispiel soll die Rendite deutscher 10-jähriger Bundesanleihen bis Ende 2021 lediglich auf 1,6 Prozent steigen – verglichen mit einem Durchschnitt von 4,3 Prozent zwischen 2000 und 2007 (siehe Abbildung 1). Während sich die Zuflüsse in risikoreichere, weniger etablierte Teile des Real-Asset-Universums allmählich verlangsamen könnten, werden sich erstklassige Immobilien an Standorten, die von günstigen wirtschaftlichen Bedingungen unterstützt werden, weiterhin einer Nachfrage erfreuen und können von einer geringeren Wahrscheinlichkeit einer signifikanten Preisanpassung ausgehen.
Ab 2019 dürften sich die Renditen moderater entwickeln. In den zentralen europäischen Märkten für gewerbliche Immobilien prognostizieren wir zwischen 2019 und 2023 eine durchschnittliche annualisierte Rendite von 3,1 Prozent – verglichen mit einer erwarteten durchschnittlichen Rendite von 14,2 Prozent zwischen 2014 und 2018.
Im Vergleich zum vorangegangenen Zyklus glauben wir, dass es Gründe gibt, optimistisch zu sein: Die Risiken in Bezug auf das Angebot und die Verschuldung sind im Vergleich zum vorherigen Höchststand relativ gering. Darüber hinaus wird erwartet, dass die europäische Wirtschaft als auch die Nutzermärkte stark bleiben werden.
2.… was eine geeignete Strategie erfordert
In dieser Phase des Zyklus werden Immobilieninvestoren in Europa für ein zusätzlich eingehendes Risiko relativ schlecht kompensiert. Sich defensiv zu positionieren dürfte daher die geeignetste Vorgehensweise sein. Um die Aussichten von Strategien auf regelmäßige Erträge zu verbessern, sollten Anleger nach Möglichkeiten suchen, Ertragswachstum durch aktives Verwalten, Neupositionieren und Entwickeln von Immobilien an attraktiven Standorten zu generieren oder zu steigern.
Eine andere Art gegen den Zyklus anzugehen, ist nach Möglichkeiten zu suchen, bei denen thematische Faktoren hilfreich sind. Mit anderen Worten: Immobilienanlagen haben langfristige strukturelle Treiber, die voraussichtlich Chancen eröffnen. Das sind unter anderem technologischer Wandel, Automatisierung, Veränderung der Verbraucherpräferenzen und demographische Entwicklungen.
Da Direktinvestitionen in einigen Märkten immer teurer werden, kommt Argumenten für Real Estate Debt und Real Estate Investment Trusts (REITs) in Europa immer mehr Überzeugungskraft zu. Anleger in Real Estate Debt können mit Erträgen rechnen und – sofern das Kapital sinnvoll verliehen wurde – ein geringes Kapitalwertrisiko erwarten.
REITs bieten auch weiterhin ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Europäische REITs wurden im dritten Quartal mit einem durchschnittlichen Abschlag von 10,3 Prozent vom Nettoinventarwert gehandelt. Ausgehend davon sollten REITs im nächsten Jahr bessere Einstiegsmöglichkeiten bieten als Direktinvestitionen, wenn diese weiterhin teuer bleiben.
3. Die europäischen Teilmärkte können positive risikobereinigte Erträge bieten
Da das makroökonomische Umfeld schwieriger wird, sollten sich Anleger auf lokale Nachfragetreiber konzentrieren. In Europa können aufstrebende Teilmärkte in urbanen Zentren eine Möglichkeit bieten, gewisse Risiken einzugehen, um eine positive Wertentwicklung zu erzielen. Die schnell wachsenden Teilmärkte können im Vergleich zum breiteren Markt ein beträchtliches Wachstum und eine Outperformance aufweisen, besonderes wenn sie von städtebaulichen Planungs- oder Infrastrukturentwicklungsprojekten profitieren sollten.
Ein gutes Beispiel dafür ist der Ausbau der Infrastruktur von Grand Paris, welcher die Verkehrsanbindung verbessern und die Entwicklung in den Randgebieten der französischen Hauptstadt fördern soll.
Abbildung 1. Das Immobilienrisiko bietet im 2019 noch einen Puffer gegen eine signifikante Renditeexpansion.
