Space as a Service: Der Anstieg des flexiblen Arbeitens

Der Anstieg des flexiblen Arbeitens ist ein Trend, der in die Schlagzeilen geraten ist. Wir erläutern, warum der Trend anhalten wird, was dies für die Unternehmen bedeutet und wie sich die Anleger an die sich verändernden Gegebenheiten hinsichtlich der Arbeitsplätze anpassen können.

Lesedauer: 4 Minuten

Unabhängig von seinem weiteren Werdegang ist das Unternehmen WeWork zweifellos ein Symptom der Zeit. Als mathematisches Problem betrachtet ist der Marktplatz für Büroimmobilien eine einfache Gleichung: Mieter und Vermieter müssen zu einem optimalen Preis zusammengebracht werden. Eine Herausforderung, der sich die Technikwelt – mit all ihrem Wissen über Netzwerkeffekte – stellen muss. Hier kommt der Büroflächen-Vermieter WeWork ins Spiel.

Allerdings ist der Büroimmobiliensektor enorm kompliziert. Es ist der Bereich, in dem Unternehmen Menschen und Kapital zusammenbringen, um Gewinne zu erwirtschaften. Es ist auch der Bereich, in dem Angestellte einen großen Teil ihrer Zeit verbringen. Daher ist die Schaffung einer angenehmen Arbeitsumgebung ein wesentlicher Bestandteil, um das Wohlbefinden der Mitarbeiter zu gewährleisten. Im Hinblick auf die Bereitstellung einer Gesamtdienstleistung können die etablierten Anbieter eindeutig ein oder zwei Dinge von diesen neuen, flexiblen Anbietern von Büroflächen lernen. Dennoch haben die konservativeren Anleger und Finanziers den Newcomern in Bezug auf finanziellen Scharfsinn und harte Erfahrung immer noch viel zu bieten.

Es sollte nicht überraschen, dass der Anteil der belegten Flächen durch die Anbieter flexibler Büroflächen in Europa in den meisten Märkten zweistellig gestiegen ist, wobei das Vereinigte Königreich hierbei führend ist. In London ist seit 2010, dem Jahr der Gründung von WeWork, die flexible Nutzung von einem Anteil von rund zwei Prozent auf heute etwa 10 bis 20 Prozent angestiegen.

Abbildung 1: Flexible Nutzung von Büroflächen

Figure 1: Flexible offices take-up
Source: PMA, Flexible Office Providers: 2019 Update

Diese Entwicklung geht mit dem Anstieg des flexiblen Arbeitens einher. CBRE schätzt, dass der Anteil der Freiberufler an den Arbeitskräften weltweit bereits 36 Prozent ausmacht. Bis 2027 soll dieser Anteil auf über 50 Prozent steigen.1

Die Entwicklungen im Bereich Mobile- und Cloud-Computing verändern die Art und Weise, wie Angestellte miteinander interagieren

„In der nicht allzu weit zurückliegenden Vergangenheit waren Wissensarbeiter eng an ihr Büro gebunden, weil sich dort ihre Computer- und Internetverbindungen befanden. Nun verändern die Entwicklungen im Bereich Mobile- und Cloud-Computing und die allgemeine Konnektivität die Art und Weise, wie Mitarbeiter innerhalb von Unternehmen interagieren. Die Art der Arbeit selbst sowie der Ort und die Zeit, an dem sie getätigt wird, ändern sich grundlegend“, sagt Vivienne Bolla, Real Assets Research Analyst bei Aviva Investors.

Darüber hinaus lassen Fortschritte auf den Gebieten der künstlichen Intelligenz und der Robotik eine weitere Disruption erwarten. Viele Funktionen erscheinen anfällig für die Automatisierung oder Auslagerung in kostengünstigere Volkswirtschaften. Die verbleibende Arbeit wird wahrscheinlich stark auf Kreativität und Zusammenarbeit ausgerichtet sein. 

Ein Mieterparadies

JLL schätzt, dass der Anteil flexibler Büroflächen im nächsten Jahrzehnt von derzeit fünf Prozent auf bis zu 30 Prozent steigen könnte.

Ben Bourne, Managing Director von Bourne Capital, meint dazu:„Das Wachstum des flexiblen Arbeitens und der flexiblen Büroflächen bietet Unternehmen große potenzielle Vorteile. Insbesondere bieten diese Trends eine deutlich höhere Chance, den Immobilienbedarf am Humankapital auszurichten.“ In der wissensbasierten Wirtschaft ist der Zugang zum entsprechenden Humankapital, wenn es benötigt wird, der Schlüssel zum Erfolg. Immobilien sind für viele Unternehmen zudem die wesentlichsten Betriebskosten. Der durch die technische Entwicklung beförderte Anstieg des flexiblen Arbeitens und flexibler Büroflächen bietet Unternehmen daher die Möglichkeit, ihr Humankapital und ihre Immobiliennutzung auf Basis ihrer Geschäftsanforderungen zu erweitern und vertraglich festzuschreiben.

Diese Möglichkeiten standen bis vor Kurzem noch nicht so leicht zur Verfügung. Bei einem geschäftlichen Abschwung verharren Unternehmen möglicherweise auf einem zu hohen Personalbestand und verfügen über zu große Büroflächen. Die Möglichkeit, für Arbeit und Immobilien nur entsprechend dem tatsächlichen Bedarf zu bezahlen, wäre ein großer Effizienzgewinn für jene Unternehmen, die in der Lage sind, dies zu managen. Das Streben danach wird in den kommenden Jahren ein wesentliches betriebliches Ziel für Unternehmen der wissensbasierten Wirtschaft sein. Man kann sich also vorstellen, dass der technologische Fortschritt eine latente Nachfrage nach flexiblen Arbeits- und Bürolösungen freisetzen wird. Diese Nachfrage dürfte in den kommenden Jahren anhalten, wobei schwer vorherzusagen ist, wie viel zusätzliche flexible Büroflächen dadurch entstehen werden. In einer wahrscheinlich sehr ambitionierten Prognose schätzt JLL, dass der Anteil flexibler Büroflächen im nächsten Jahrzehnt von derzeit fünf Prozent auf bis zu 30 Prozent steigen könnte.2

Abbildung 2:  Die Zunahme des Co-Workings und flexibler Büroflächen

Figure 2:  The rise of co-working and flexible space
Source: JLL, Disruption or Distraction, 2019

Wachsende Nachfrage trifft auf ein sich schnell entwickelndes Angebot

Obwohl es schwierig ist, den Grad der Marktdurchdringung von flexiblen Bürolösungen vorherzusagen, können wir dennoch etwas darüber aussagen, wie deren Wachstum zu einer Disruption der Bürovermietungsmärkte führen kann. Zahlreiche Folgen kommen einem in den Sinn.

Unternehmen werden zur Verwaltung ihres Bedarfs an Büroflächen zunehmend verschiedene Optionen nutzen

Unternehmen werden zur Verwaltung ihres Bedarfs an Büroflächen zunehmend verschiedene Optionen nutzen – zentrale Büros, Service-Büros, Co-Working und Home Office. Diese Muster können als „Nabe-Speiche“-Vereinbarungen charakterisiert werden, wobei ein großer Teil immer noch auf traditionelle Mietverträge entfällt, aber ein wachsender Anteil flexible Lösungen bevorzugt. Die Verteilung zwischen diesen Optionen hängt von mehreren Faktoren ab, insbesondere von der Art der anstehenden Aufgaben.

Unternehmen suchen wahrscheinlich nach Assets, welche die Marke in Bezug auf ihren Firmensitz stärken

Unternehmen suchen wahrscheinlich nach Assets, welche die Marke in Bezug auf ihren Firmensitz stärken

Selbstverständlich haben traditionelle Büros weiterhin gewisse Vorteile. Einige Nutzer wünschen sich die Gewissheit, dass sie sich an einem bestimmten Ort befinden, während andere ein starkes Engagement für eine Stadt oder ihre Arbeitskräfte signalisieren möchten. „Unternehmen suchen wahrscheinlich nach Assets, welche die Marke in Bezug auf ihren Firmensitz stärken“, sagte Chris Urwin, Director of Real Assets Research bei Aviva Investors. Generell dürfte jedoch die Nachfrage nach flexiblen Bürolösungen steigen und sich damit der Anteil traditioneller Mietverträge verringern.

Nicht alles ist gut und schön

Eine wichtige Prämisse des Modells der flexiblen Anbieter ist, dass sie Flächen intensiver nutzen können als traditionelle Büros. Im Wesentlichen können mehr Arbeitskräfte und Wirtschaftsaktivitäten auf einer geringeren Bürofläche untergebracht werden. Für Anleger bedeutet dies jedoch ein erhöhtes Risiko eines Überangebots. Auch ein Mietwachstum ist möglicherweise schwieriger zu erreichen, da faktisch mehr Wirtschaftswachstum mit einem geringeren Bedarf an Büroflächen erzielt werden kann.

Eine Erhöhung des Anteils flexibler Büroflächen sollte dazu führen, dass die zugrunde liegenden Mieteinnahmen schneller Veränderungen der Marktmieten widerspiegeln. Dies impliziert, dass die Mieteinnahmen eine höhere Volatilität als in der Vergangenheit aufweisen werden, die stärker jener der Marktmieten entspricht. Für Vermieter kann dies dazu führen, dass die Verwaltung der Assets kostspieliger sein wird, was die Erzielung des Nettoertragswachstums erschwert.

Wir haben eine strategische Haltung in Bezug auf den Anstieg des Co-Workings eingenommen, um unsere Exponierung gegenüber den möglichen Abwärtsrisiken zu minimieren

Leo Shapland, Head of UK Offices bei Aviva Investors, argumentiert wie folgt: „Wir haben eine strategische Haltung in Bezug auf den Anstieg des Co-Workings eingenommen, um unsere Exponierung gegenüber den möglichen Abwärtsrisiken zu minimieren und versuchen gleichzeitig, den Bedarf an Flexibilität und Wahlmöglichkeiten für unsere Kunden und die Nutzer unserer Gebäude aufeinander abzustimmen.“

Das Hauptrisiko des Modells ist die zeitliche Diskrepanz zwischen den langfristigen Mietverpflichtungen der Nutzer und den kurzfristigen Vermietungen oder Mitgliedschaften. Im Wesentlichen wird durch die Nutzung flexibler, leicht aufzugebender Büroflächen anstelle längerfristiger Mietverträge das Risiko, bei einem wirtschaftlichen Abschwung auf zu großen Büroflächen sitzen zu bleiben, von den Nutzern auf die Anbieter flexibler Bürolösungen übertragen. Dadurch werden deren finanzielle Stärken und Risiken für die Vermieter zu einem Hauptanliegen. Sollten sich deren Zusagen als unzureichend erweisen, kann dieses Risiko bei Betriebsverkleinerungen letztlich wieder an die Vermieter zurückübertragen werden.

Auch für die Vermieter hat der Anstieg der Nutzung flexibler Büroflächen erhebliche Konsequenzen hinsichtlich Ertragssicherheit und -volatilität. Das Ausmaß der Auswirkungen muss für jedes einzelne Asset beurteilt werden.

Natürlich können sich die Vermieter und die flexiblen Nutzer bemühen, ihre Assets durch die Einbeziehung eines Anteils an flexiblen Büroflächen intensiver zu nutzen. Auch sie haben die Möglichkeit, Strategien zu entwickeln, welche die Auslastung der Assets erhöhen, die begehrtesten Mieter anziehen und die Mieteinnahmen steigern. „Sinnvoll sind eine Konzentration auf traditionelle Mietverträge sowie die Entwicklung komplementärer Partnerschaften, wo Qualifikationslücken bestehen“, so Urwin. 

Da die strukturellen Trends, die das Wachstum des flexiblen Arbeitens unterstützen, anhalten werden, ist es sinnvoll, Anlagestrategien zu entwickeln, die das Risiko minimieren und das Potenzial haben, von der steigenden Nachfrage nach flexiblen Büroflächen zu profitieren. 

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