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COVID-19: Die Auswirkungen auf europäische Immobilien

Da sich COVID-19 immer weiter ausbreitet und die Reaktion der Regierung sich daran orientiert, analysieren wir die jüngsten Entwicklungen und ihre möglichen Auswirkungen auf den europäischen Immobilienmarkt.

Lesedauer: 5 Minuten

COVID-19: The impact on European real estate

Am 12. März erklärte die Weltgesundheitsorganisation Europa zum Epizentrum der Coronavirus-Pandemie.1 Die Regierungen auf dem Kontinent versuchen, die Ausbreitung des Virus durch beispiellose Maßnahmen wie begrenzte, soziale Interaktionen zu unterdrücken. Einige Maßnahmen mögen strikter sein als andere. Nichtsdestoweniger stören diese Maßnahmen die Wirtschaftstätigkeit auf bislang ungeahnte Weise – mit erheblichen Auswirkungen auf den Immobiliensektor.

In China lässt sich zunehmend erkennen, dass eine erzwungene Pause in großen Teilen der Wirtschaft zu drastischen Produktionseinbrüchen führt. Dies gibt uns einen deutlichen Hinweis darauf, wohin sich die europäische Wirtschaft entwickelt.2

Die Auswirkungen können sich je nach geografischer Lage unterscheiden. In einigen Ländern ist die Bevölkerung älter – und damit auch anfälliger. Einige haben stabilere Gesundheitssysteme, während andere Länder stärker unter den gestörten Lieferketten leiden oder eine größere Abhängigkeit vom Tourismus aufweisen. Allen Ländern ist gemeinsam, dass sie mit Bangen in die nahe Zukunft blicken.

Schnelle Reaktionen sind entscheidend

Für Immobilienanleger sind etliche Ertragsströme bedroht, da die Mieter nicht genügend Einnahmen erzielen, um Mietzahlungen zu leisten und im Extremfall ihre Geschäftstätigkeit zu erhalten. Restaurants, Cafés und Bars sind geschlossen. Viele Geschäfte sind entweder auf absehbare Zeit geschlossen oder verzeichnen einen starken Rückgang der Kundenfrequenz. Andere Unternehmen leiden unter unterbrochenen Lieferketten, praktischen Einschränkungen für die normale Geschäftstätigkeit und einem starken Rückgang der Nachfrage.3

Die Anleger versuchen abzuschätzen, wie lange diese strengen staatlichen Maßnahmen noch in Kraft bleiben werden

In einem derart schwierigen Umfeld versuchen die Anleger abzuschätzen, wie lange diese strikten staatlichen Maßnahmen noch in Kraft bleiben werden und ob die politischen Entscheidungsträger geeignete Maßnahmen zur Unterstützung der Unternehmen ergreifen.

Die Realität ist, dass wir nicht wissen, wie lange die Unterbrechung des normalen Lebens dauern könnte. Vieles wird von der Fähigkeit der Gesundheitssysteme abhängen, die Kapazitäten aufrechtzuerhalten und hoffentlich bei Bedarf zu erweitern. Auch das Tempo, mit dem die Durchführung von Tests gesteigert und beschleunigt werden können, ist entscheidend. Und obwohl nicht klar ist, ob pharmazeutische Interventionen kurzfristig Abhilfe schaffen können, werden zu diesem Zweck enorme Ressourcen eingesetzt.

Was die Eingriffe der Politik betrifft, können die bisherigen Reaktionen der Regierungen und Zentralbanken ein gewisser Trost sein. Es wurden große finanz- und geldpolitische Pakete angekündigt, und – was entscheidend ist – die Staaten haben immer wieder ihre Bereitschaft signalisiert, mehr zu tun.4

Heute sind wir mit einer globalen Gesundheitskrise konfrontiert, die sich unmittelbar und direkt auf die Zahlungsfähigkeit auswirkt

Einige Hilfsmittel und Strategien, die im Zuge der globalen Finanzkrise entwickelt wurden, sind verfügbar, und die politischen Entscheidungsträger setzen sie in schnellem Tempo ein. Die Corona-Krise ist jedoch anders geartet als frühere Krisen. Die globale Finanzkrise war eine Liquiditätskrise, die eine Solvenzkrise nach sich zog. Im Gegensatz dazu stehen wir heute vor einer globalen Gesundheitskrise, die sich unmittelbar und direkt auf die Solvenz auswirkt.

Es gibt daher Grenzen für das, was die Geldpolitik erreichen kann. Massive Anleiheankaufprogramme und Liquiditätsspritzen tragen dazu bei, disruptive Verwerfungen auf den Finanzmärkten zu verhindern und das Bankensystem gesund genug zu halten, um die Kreditvergabe an in Schieflage geratene Unternehmen (mit staatlichen Garantien) aufrecht zu erhalten. Entscheidend sind jedoch gezielte finanzpolitische Maßnahmen, die zu ergreifen sind, um die Unternehmen so lange über Wasser zu halten, wie die Auswirkungen dieser Krise andauern.

In Frankreich kündigte die Regierung Notfallmaßnahmen an, darunter die Stundung von Steuern und Sozialversicherungsbeiträgen. Sie ist auch bereit, Kreditgarantien von bis zu 300 Milliarden Euro anzubieten. Die britische Regierung hat ähnliche Unterstützungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt 544 Milliarden Pfund Sterling getroffen.5

Zinssenkungen, quantitative Lockerung und große Konjunkturpakete werden die Erholung beschleunigen, wenn sie eintritt

Langfristig werden Zinssenkungen, quantitative Lockerung und große Konjunkturpakete die Erholung beschleunigen, wenn sie eintritt. In der Zwischenzeit stehen die Immobilien-Investmentmärkte jedoch vor großen Herausforderungen. Die Geschäftsvolumina verringern sich und da die Preisfindung schwer fassbar ist, wird die Marktaktivität wahrscheinlich für längere Zeit gedämpft werden. Nach einem stabilen Jahresbeginn haben wir im Vereinigten Königreich beispielsweise im März einen Rückgang der Anzahl der am Markt platzierten Vermögenswerte erlebt.

An den öffentlichen Märkten weist die Preisgestaltung auf ein Abwärtsrisiko für die Bewertungen hin (Abbildung 1 gibt den Preis zum Bruttoinventarwert der europäischen REIT nach Sektoren an, was einen Hinweis auf den von den börsennotierten Marktteilnehmern erwarteten Rückgang der Immobilienwerte liefert). An den privaten Immobilienmärkten erfolgen die Anpassungen tendenziell in einem gleichmäßigeren Tempo – unter der Prämisse, dass dies keine normalen Zeiten sind.

Abbildung 1: Abschläge auf den Bruttoinventarwert bei europäischen REIT
Quelle: Green Street Advisors, Preise zum 20. März 2020. Bei den angegebenen Werten handelt es sich um nach Marktkapitalisierung gewichtete Sektordurchschnitte

Die Auswirkungen der Krise werden unterschiedlich sein

Sogenannte Long-Income Vermögenswerte, die langfristige Erträge erbringen, haben in der Vergangenheit in Abschwungphasen defensive Eigenschaften gezeigt. Fonds, die sich auf solche Vermögenswerte konzentrierten, erzielten während der globalen Finanzkrise eine relative Outperformance. Die Anleger bevorzugten die sicheren, langfristigen Cashflows dieser Fonds. Immobilienwerte, die durch langlaufende staatliche oder staatlich geförderte Ertragsströme gesichert sind, dürften am widerstandsfähigsten sein.

Risikoreichere, wachstumsorientierte Immobilienstrategien scheinen in naher Zukunft anfälliger zu sein

Am anderen Ende des Spektrums scheinen risikoreichere, wachstumsorientierte Immobilienstrategien in naher Zukunft anfälliger zu sein. Was die Erschließungen betrifft, besteht angesichts der unterbrochenen Lieferketten und des vorübergehend verringerten Arbeitskräfteangebots eine erhöhte Unsicherheit hinsichtlich des Zeitplans und der Kosten der Projekte. Bei Erschließungen, die in den kommenden Monaten abgeschlossen werden, wird das Vermietungsgeschäft wahrscheinlich gedämpft sein. Generell ist es wahrscheinlich, dass Anleger Vermögenswerte meiden werden, wenn es Leerstände gibt oder Mietverträge kurz vor dem Auslaufen stehen.

Konjunkturrückgänge können auch strukturelle Veränderungen beschleunigen. Dies gibt Anlass zur Sorge bezüglich des Einzelhandels für zyklische Konsumgüter, der als einer der ersten Sektoren von COVID-19 betroffen war, insbesondere in vom Tourismus abhängigen Regionen. Neben dem Gastgewerbe gibt es hier erste Anzeichen für ausbleibende Mietzahlungen und mögliche Insolvenzen. Anleger, die versucht haben, den Veränderungen im Verbraucherverhalten zuvorzukommen, indem sie ihr Engagement in schwächeren Einzelhandelsimmobilien reduziert haben, werden wahrscheinlich weniger Verluste erleiden. Einzelhändler im Bereich der Basiskonsumgüter wie Lebensmittelgeschäfte und Apotheken sind möglicherweise weniger von einem starken Nachfragerückgang betroffen, können aber dennoch vor operativen Herausforderungen stehen.

Abbildung 2: Credit Spread für 10-jährige britische Unternehmensanleihen mit BBB-Rating
Quelle: Thompson Reuters, Aviva Investors, Stand vom 23. März 2020

Im Bürosektor sind die Stabilität der Verträge und Qualität der Bilanzen der Mieter entscheidende Faktoren. Wie Abbildung 2 zeigt, werden die Vermögenswerte an den öffentlichen Kreditmärkten so bewertet, als ob das Ausfallrisiko bei schwächeren Verträgen schnell gestiegen wäre. Vermögenswerte, die durch Mietverträge mit dem Staat und öffentlichen Körperschaften gesichert sind, gehören wahrscheinlich zu den widerstandsfähigsten. Unternehmen, die eine systemrelevante Rolle für Gesellschaft und Wirtschaft spielen, erhalten möglicherweise eher staatliche Unterstützung. Im Gegensatz dazu dürften die Mieter im Transport-, Tourismus- und Industriesektor anfälliger sein. Bei Portfolios, die durch ihre Ausrichtung auf starke Mieter und hochwertige Vermögenswerte nachhaltige Erträge erzielen sollen, ist mit einer geringeren Unterbrechung der Cashflows zu rechnen.

Ein größerer Prozentsatz der Bevölkerung könnte in der Zeit der erzwungenen sozialen Isolation vom E-Commerce abhängig werden

In der Logistikbranche werden die Geschicke wahrscheinlich unterschiedlich verlaufen. Mieter können von den unterbrochenen globalen Lieferketten und einem möglichen Arbeitskräftemangel betroffen sein und die Ladengeschäfte werden möglicherweise ihre Nachfrage reduzieren. Allerdings könnte in der Zeit der erzwungenen sozialen Isolation ein größerer Prozentsatz der Bevölkerung vom E-Commerce abhängig werden, wodurch dieser Sektor in gewisser Weise unterstützt würde. Alles in allem dürften Vermögenswerte, die stärker mit Verbrauchern und insbesondere Arbeitnehmern verbunden sind, stabiler sein.

Studentenunterkünfte sind generell ein defensiver Sektor. Die Mieteinnahmen sollten hier auf kurze Sicht weniger stark beeinträchtigt werden als in vielen anderen Sektoren. Wenn jedoch der weltweite Reiseverkehr und die Hochschulen bis zum Spätsommer noch immer von Störungen betroffen sind, werden die Belegungsraten für das akademische Jahr 2020-2021 unter Druck geraten.

Die Vermieter müssen eng mit den Kunden ihrer Mieter zusammenarbeiten, um die Erträge zu schützen

Aktuell müssen Vermieter eng mit den Kunden ihrer Mieter zusammenarbeiten, um die Erträge zu schützen. Diejenigen, die stabile, vertrauensvolle Beziehungen aufgebaut haben, werden am besten in der Lage sein, die gegenwärtigen Schwierigkeiten zu überwinden.

Ein wesentliches Merkmal von Immobilien besteht darin, dass Anleger sich so positionieren können, dass sie über einen Informationsvorteil verfügen. So können sie sich beispielsweise auf bestimmte Märkte konzentrieren, in denen sie starke Beziehungen zu lokalen Interessengruppen aufbauen können. Diese Eigenschaft ist besonders wertvoll in volatilen Zeiten, wenn die Preise vom Wert abweichen, da sie es ermöglicht, stabile Anlagemöglichkeiten zu identifizieren. Die kommenden Monate werden für alle Anleger sehr schwierig werden. Diejenigen mit der höchsten Marktkompetenz und den stärksten lokalen Beziehungen sollten für langfristige Stabilität am besten positioniert sein.

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