Seamos dinámicos: el papel de los activos inmobiliarios en la creación de un futuro sostenible

Los activos físicos, en concreto, la infraestructura y los valores inmobiliarios, desempeñan un papel fundamental al facilitar la transición hacia una economía más sostenible y un mundo más ecológico. Como titulares finales de los activos, los inversores están plenamente comprometidos con las emisiones, y la incorporación de las consideraciones sobre el medio ambiente, la sociedad y la gobernanza (ESG) constituye una parte fundamental del deber de un gestor de activos en relación con sus clientes.

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Para 2030, se prevé que la población mundial alcance los 8000 millones de habitantes, el 60 % de los cuales estará representado por habitantes urbanos. Satisfacer las necesidades de nuestra generación, por no hablar de las de nuestros hijos, requerirá una inversión significativa en nuevos edificios, transporte, redes de datos y suministro de energía, con el objetivo de respaldar el crecimiento urbano. Por lo tanto, la alta densidad de viviendas y el uso responsable de los recursos serán cada vez más apremiantes en el futuro.

Más allá de las ciudades, los Objetivos de Desarrollo Sostenible de las Naciones Unidas (SDG) no se cumplirán sin contar con un replanteamiento fundamental de nuestras inversiones en infraestructura y en valores inmobiliarios. Si bien el desarrollo de la infraestructura representa uno de los 17 SDG, al menos seis de los otros objetivos no se cumplirán si no se realiza una inversión significativa en activos inmobiliarios.

Únicamente teniendo en cuenta las políticas medioambientales actuales (que, en este momento, no son suficientes para alcanzar el objetivo de 1,5 grados), la Agencia Internacional de la Energía[1] estima que para 2040 se necesitarán unos 60 billones de USD en inversiones relacionadas con la energía. Más de la mitad de esta cifra (el 55 %) corresponde a activos inmobiliarios, incluidas las inversiones en redes de generación de energía renovable y de distribución de energía, así como las inversiones en transporte y edificación.

Aparte de su importancia medioambiental, los activos inmobiliarios también desempeñan un papel fundamental en la vida operativa de cualquier sociedad. Los esfuerzos para determinar su valor real se están intensificando: diseñadores, planificadores, ingenieros, consultores, especialistas técnicos, académicos e inversores están lidiando con la forma de captar su valor.  Sin embargo, las comunidades evalúan el valor de diferentes maneras y sin entender que las sutilezas de los parámetros en la toma de decisiones pueden ser limitantes.

El caso financiero

Aunque pocos de nosotros cuestionaríamos que la construcción de una escuela o de un hospital representa una contribución positiva a la sociedad, sin una  gestión cuidadosa de su comunidad y del impacto medioambiental, esta puede ser considerada muy negativamente por la comunidad. .

El papel del sector de la inversión es clave en este asunto, ya que puede ejercer una influencia significativa en la forma en que se crean y gestionan estos activos. Sin embargo, la evaluación de los proyectos representa un proceso complejo, que implica sopesar factores potencialmente conflictivos; por ejemplo, la posibilidad de crear puestos de trabajo y de mejorar los servicios, pero también el impacto en los ecosistemas locales. Una vez en funcionamiento, incluso factores como la evaluación de la eficiencia energética, que parecen sencillos, podrían depender de cómo se compartan los costes, y de si los datos exactos se pueden consolidar.[2]

Independientemente del proyecto, los factores ESG son muy importantes en la toma de decisiones de inversión. Y el reglamento lo está reconociendo. Por ejemplo, la Comisión Europea propone modificar varias directivas financieras (MiFID, OICVM y AIFMD) para exigir que los factores ESG se integren en el proceso de inversión y en la gestión de riesgos.

Sin embargo, la sensibilidad a los asuntos ESG no se limita a minimizar el riesgo. Los factores “ESG positivos” también están relacionados con la mejora de la rentabilidad. Sin embargo, a diferencia de los valores públicos de renta variable, los activos inmobiliarios son principalmente de propiedad privada y, por lo tanto, es más difícil mostrar hasta qué punto crea valor la evaluación positiva de los factores ESG.  Sin embargo, generalmente es más sencillo demostrar el impacto positivo en el medio ambiente que en los factores sociales y de gobernanza.

El desafío de los datos

En el mercado público, los inversores han establecido índices de referencia y herramientas para reflejar sus preferencias de ESG y para orientar sus estrategias de inversión. Numerosos proveedores de datos ESG como MSCI y FTSE Russell ofrecen estas herramientas.

Aunque esto aporta muchos datos a las sociedades que cotizan en bolsa, también añade complejidad, ya que los proveedores utilizan diferentes metodologías. Por ejemplo, un proveedor de ESG ha calificado en ocasiones al fabricante de automóviles Tesla como “positivo”, pero también se ha calificado a este fabricante como “negativo” por parte de otro proveedor.

Sin embargo, en los mercados privados la divulgación de los factores ESG se encuentra más limitada. Los principales gestores de fondos e inversores están fomentando el desarrollo de calificaciones y de índices de referencia en el sector, como el Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) para los valores inmobiliarios y la infraestructura.

No obstante, aunque la intención es idéntica (evaluación comparativa de los resultados ESG), los factores considerados en la evaluación del mercado privado son muy diferentes. En parte, esto refleja el nivel de datos disponibles para muchos propietarios de infraestructura y valores inmobiliarios. Dichos datos pueden ser bastante minuciosos en términos de impacto medioambiental, pero también pueden ser más limitados en cuestión de empleados y del consejo de administración. Por ejemplo, las medidas de “gobernanza” pueden variar en el caso de una entidad privada que posea activos con fines especiales, y en el caso de una gran sociedad que cotice en bolsa. Por lo general, el análisis de la dimensión social de las sociedades públicas se centra en la gestión de los empleados, mientras que las encuestas sobre activos miden el compromiso con las partes externas, incluidos la comunidad y los inquilinos.

Las medidas de impacto limitado no deben perjudicar a los inversores

Las encuestas representan un método fundamental para obtener datos importantes relacionados con los factores ESG. Y, aunque está aumentando la tasa de participación en las encuestas sobre ESG, todavía no cubren una alta proporción del universo de inversión en activos inmobiliarios. La asignación de recursos forma parte de este universo. Aunque las grandes sociedades y los gestores de activos cuentan con los recursos necesarios para informar sobre sus actividades, los proyectos más pequeños (por ejemplo, un parque eólico) carecen con frecuencia de mano de obra y de tiempo para elaborar informes detallados sobre ESG.

Esta limitación puede explicar por qué la evaluación negativa ha sido el enfoque más común adoptado hasta ahora en las estrategias de ESG por parte de los inversores en activos inmobiliarios. Sin embargo, existe un posible inconveniente; las exclusiones también pueden dar lugar a la transferencia de la titularidad de activos “sensibles a ESG” a inversores que podrían estar menos preocupados por las cuestiones ESG que por los rendimientos financieros a corto plazo. Este “riesgo moral” puede evitarse al considerar nuevas inversiones según las medidas que puede adoptar el titular para mejorar el impacto ESG o la rentabilidad.

El impacto de los activos inmobiliarios puede medirse más fácilmente en términos de consumo de carbono o de agua, pero la infraestructura y la edificación también afectan a la salud, al bienestar y al desarrollo de sus usuarios y de la comunidad a la que sirven. Y, aunque los inversores en activos inmobiliarios pueden marcar una diferencia real integrando los factores ESG, la medición de este impacto sigue siendo una ciencia imprecisa.

Sin embargo, en última instancia, la falta de parámetros precisos no debería disuadir a los inversores de realizar inversiones de impacto. Con el tiempo, es probable que se cree un mayor consenso sobre las mejores herramientas para medir algunos de los impactos más complejos de predecir. Mientras tanto, las estrategias temáticas de inversión y la integración ESG ya ofrecen a los inversores la oportunidad de seleccionar fondos y gestores cuyo enfoque de inversión está en consonancia con el suyo.

Riferimenti

  1.  Asociación Internacional de la Energía, Perspectiva de 2018 sobre la Energía Mundial.
  2.  Datos ESG: compruebe las lecturas de su contador. Activos inmobiliarios del IPE. Enero/febrero de 2019.

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RA19/0639/28052020

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