La COVID-19 ha complicado la vida de los inversores ávidos de rendimientos. Señalamos dónde se pueden encontrar ingresos estables entre los activos reales.

Los activos reales son diversos y abarcan los bienes inmuebles, las infraestructuras y la deuda privada. Estos activos son objeto de demanda por parte de aquellos inversores que buscan primas de iliquidez o activos seguros. El panorama actual es complejo, ya que los catalizadores de los ingresos se han visto afectados de diferentes maneras por la COVID-19.

Desde un punto de vista histórico, los bienes inmuebles de ingresos a largo plazo han registrado buenos resultados durante los periodos de crisis, con arrendamientos contractuales prolongados que son menos sensibles desde un punto de vista económico. En los últimos diez años, nuestro análisis sugiere que resultan atractivos en términos de valor relativo ajustado al riesgo. Cuando los arrendatarios son de calidad, los flujos de efectivo serán estables y no se verán afectados por ningún tipo de perturbación a corto plazo.

Los activos alquilados a contrapartes de calidad elevada, como es el caso del sector público, tienen una perspectiva de ingresos positiva. Los supermercados con contratos de arrendamiento a largo plazo también están bien posicionados porque los pedidos a domicilio se han incrementado. Sin embargo, en un futuro próximo puede producirse un cambio permanente de tendencia en favor de las ventas minoristas en línea, a expensas de las tiendas físicas.

Figura 1: En busca de solidez en los bienes inmuebles de ingresos a largo plazo
Finding resilience in long income real estate
Source: Aviva Investors, as at January 2020

En otras áreas, la COVID-19 ha generado nuevas incertidumbres. Muchas entidades educativas han optado por la enseñanza en línea y cerrado las instalaciones y los servicios de alojamiento. El distanciamiento social está afectando a los índices de ocupación de los alojamientos para estudiantes. Los activos con garantías de alquiler universitario ofrecen protección a los propietarios, pero falta por ver si el número de estudiantes dispuestos a optar por la matrícula en línea aumentará.

Los hoteles también sufrirán las consecuencias, en la medida en que muchos ya operan con altos costes fijos y márgenes muy reducidos. Si el distanciamiento social se mantiene en el tiempo, provocará un daño significativo.

En última instancia, lo más probable es que se produzcan cambios sustanciales en todos los subsectores. En el ámbito de la logística, los ocupantes pueden aumentar la resistencia de la cadena de suministro y mantener más existencias. Por lo que respecta a las oficinas, el cambio hacia el teletrabajo y las oficinas flexibles podría acelerarse. Probablemente, los ingresos por concepto de alquiler reflejen con mayor rapidez los cambios en los alquileres del mercado, mientras que la calidad del espacio «central» será más significativa.

En busca de ingresos de infraestructuras

La infraestructura ha captado inversores en busca de ingresos. Nuestro modelo sugiere que las compañías de energías renovables británicas subvencionadas no apalancadas ofrecerán mejores resultados de lo esperado, aunque con mayor riesgo.

Los servicios no discrecionales, como los servicios públicos y las energías renovables subvencionadas, muestran la mayor capacidad de resistencia. Los activos de transferencia y almacenamiento de datos tienen características similares a las de los servicios públicos, en la medida en que el acceso a los datos se ha convertido en esencial. Por el contrario, en los sectores que se han visto afectados por la crisis de la demanda, como el transporte, se ha observado cierta incertidumbre.

Figura 2: Ganadores relativos en infraestructuras
Relative winners in infrastructure
Source: Aviva Investors, as at January 2020

Asimismo, la capacidad de resistencia de la deuda de infraestructuras será puesta a prueba. En el pasado, la deuda de infraestructuras ha registrado menos pérdidas que el crédito corporativo como consecuencia de los sólidos acuerdos y las reservas de efectivo. Si bien las reducciones imprevistas de los ingresos pueden dar lugar a incumplimientos técnicos, la liquidez será fundamental para evitar incumplimientos de pago o reestructuraciones. En última instancia, es probable que las infraestructuras esenciales reciban el apoyo de los accionistas o los gobiernos.

Otras oportunidades de deuda privada

Otra cuestión a tener en cuenta por los inversores que buscan ingresos es la prima de la deuda privada garantizada sénior de tipo fijo, con un riesgo relativamente bajo. Los inversores con mayor apetito por el riesgo pueden encontrar mayores ingresos en los títulos de deuda de tipo variable, en particular los préstamos del mercado medio.

Las perspectivas de las primas de iliquidez en los préstamos privados se ven ensombrecidas por la intervención gubernamental. Con la aparición de las garantías de préstamo gubernamentales en respuesta a la COVID-19 se produce un cambio significativo.

Los costes de financiación bancarios siguen siendo elevados y se prevé que los bancos reduzcan su exposición con el fin de liberar capital para nuevas operaciones. De este modo, las entidades crediticias no bancarias dispondrán de margen de maniobra.

Como última observación, conviene prestar atención a las tendencias a largo plazo. La creciente demanda de capacidad de redes de datos o de energías renovables brinda oportunidades. El posicionamiento en dichas empresas puede ayudar a generar ingresos de gran valor para los inversores.

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