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Selon Sandip Bhalsod*, la valeur se fait rare sur les marchés immobiliers de premier ordre de l’Asie-Pacifique, mais le marché de détail australien pourrait offrir des occasions.

Source: Tony V3112 / Shutterstock.com

Ces six derniers mois, les économies de la région Asie-Pacifique ont profité de la croissance des flux commerciaux mondiaux. Les mesures de relance budgétaire de la Chine ont contribué à raviver l’activité commerciale dans la région et ont stimulé la demande mondiale des produits de base, comme le pétrole et le minerai de fer.  

Au premier trimestre de 2017, l’économie chinoise a enregistré un taux de croissance de 6,9 % par rapport à la même période l’an dernier. Cependant, la croissance est susceptible de ralentir durant le reste de l’année, lorsque l’incidence des mesures de relance budgétaire commencera à s’estomper. 

Bien que les inquiétudes quant à un atterrissage brutal de la Chine se soient dissipées, le ralentissement contrôlé de la croissance du pays et sa transition vers un modèle plus axé sur la consommation auront des conséquences importantes à moyen terme pour les acheteurs de biens immobiliers dans la région Asie-Pacifique, de Sydney à Singapour.

Chine : les gagnants et les perdants

Les actifs dans les villes chinoises bien positionnées pour profiter de la croissance du secteur des services – surtout les « super-villes » de première catégorie que sont Pékin, Chongqing, Guangdong, Shanghai, Shenzhen et Tianjin, qui bénéficient d’une main-d’œuvre abondante, d’excellentes infrastructures et d’un fort taux de pénétration d’Internet – enregistreront un bon rendement à moyen terme, tandis que ceux qui se situent dans des centres industriels, comme Changchun et Shenyang, connaîtront probablement une période difficile.

À l’extérieur de la Chine, les marchés immobiliers des économies dépendantes de la demande du secteur manufacturier chinois – en particulier en ce qui concerne les biens des secteurs du transport maritime et des ressources – pourraient être en difficulté. De plus, les investisseurs sur les marchés tributaires des capitaux chinois devraient tenir compte de la position de Pékin à l’égard des sorties de capitaux. En janvier 2017, la Chine a imposé des restrictions sur les flux transfrontaliers de capitaux afin de réduire la pression sur le renminbi. Les décideurs ont assoupli ces mesures en avril 2017, mais les investisseurs devraient continuer de suivre la situation, car un retrait brutal des capitaux chinois peut déstabiliser les marchés soutenus par des acheteurs chinois.

À titre d’exemple, Sydney et Melbourne font partie d’un groupe de villes où les acheteurs chinois ont alimenté un essor sans précédent du secteur de l’habitation. Les rapports sur les acheteurs chinois se retirant de transactions en raison de problèmes de financement sont un signal d’alarme du fait que ces flux de capitaux sont à tout le moins incertains.   

Les investisseurs sur les marchés dépendants d’autres formes de capitaux chinois, comme les dépenses des touristes, devraient aussi être sur leurs gardes. Nous avons revu à la baisse nos prévisions de rendement des actifs de détail de qualité à Séoul en raison de l’interdiction du tourisme de groupe en Corée du Sud imposée par Pékin en mars 2017. Puisque les dépenses des touristes ont soutenu la croissance des ventes de biens immobiliers de détail en Corée au cours des dernières années, l’interdiction est susceptible de nuire à ce secteur. 

L’Australie est à contre-courant

Selon notre évaluation de la juste valeur, la majorité des marchés immobiliers de première catégorie dans la région Asie-Pacifique offrent une valeur faible sur un horizon triennal et quinquennal. Les actifs de détail australiens font exception. Bien que les prévisions de rendement soient peu remarquables – nous prévoyons un rendement global de 5,5 % par an dans le secteur au cours des cinq prochaines années – le marché est relativement stable et transparent, et il est donc assorti d’une prime de risque inférieure à celle des autres secteurs.   

La croissance du capital ralentit partout dans la région, et les investisseurs devraient se concentrer sur les marchés où la dynamique de l’offre et de la demande favorise la croissance du revenu. Le rendement du capital investi dans de bons immeubles de bureaux à Sydney et à Melbourne a dépassé les attentes ces dernières années, et nous prévoyons que les loyers continueront de monter, étant donné la diminution continue du nombre d’immeubles de bureaux. Nous recommandons aux investisseurs de chercher les occasions « à valeur ajoutée » au centre-ville de Sydney afin de profiter du vif intérêt envers les actifs de qualité.   

Rendements globaux annuels des actifs de qualité

Source : Aviva Investors, deuxième trimestre de 2017.

Au Japon, le taux de chômage est demeuré stable à 2,8 % en avril, après avoir atteint un mois plus tôt un creux sur vingt ans, mais la croissance des salaires est anémique, et les propriétaires sont réticents à hausser les loyers. Le secteur de la logistique y offre davantage de valeur que les bons immeubles de bureaux, bien que la concurrence pour les meilleurs actifs augmente, d’où la nouvelle contraction des rendements que nous avons observée dans le secteur.

Singapour et Hong Kong

La croissance économique de Singapour s’est accélérée de façon discontinue au cours des derniers mois. Les secteurs liés aux échanges commerciaux ont progressé sous l’effet d’une économie mondiale plus saine, mais la croissance des secteurs orientés vers le marché intérieur, comme la vente au détail et la construction, reste limitée. Le ralentissement accru du marché du travail réduira probablement la pression exercée sur les prix, ce qui maintiendra un environnement marqué par la faiblesse de l’inflation.     

Le tableau est semblable à Hong Kong, où les perspectives macroéconomiques sont mauvaises. Comme prévu, l’Autorité monétaire de Hong Kong (HKMA), la banque centrale du territoire, a augmenté en mars 2017 son taux directeur de 25 points de base, à 1,25 %, après une nouvelle hausse du taux d’intérêt de la Réserve fédérale américaine (Fed). Il est probable que la HKMA continuera d’exercer un resserrement en raison d’un autre relèvement du taux de la Fed en juin. Les banques locales se sont jusqu’à maintenant abstenues de répercuter les augmentations de taux sur les emprunteurs, mais elles le feront probablement à mesure que le cycle de hausse des taux progressera. La montée des taux d’intérêt pourrait inciter les propriétaires de Hong Kong à vendre leurs actifs de détail afin de réaliser les gains des dix dernières années. Toutefois, étant donné la faiblesse des perspectives relatives aux occupants, il faudrait que les investisseurs acquièrent ces actifs à très bas prix pour que ceux-ci représentent une occasion viable.  

Dans l’ensemble, les biens immobiliers de qualité semblent chers à Hong Kong et à Singapour. Néanmoins, ces deux villes suscitent une demande massive de la part d’investisseurs chinois souhaitant diversifier leur portefeuille de biens immobiliers en s’éloignant des actifs de la Chine continentale. Le premier trimestre de 2017 a été marqué par des acquisitions sans précédent de sites à construire à Singapour et à Hong Kong, financées par des capitaux chinois.

En général, les prix élevés sont difficilement justifiables compte tenu des piètres rendements offerts par les immeubles résidentiels et à bureaux dans ces deux villes, et ce, même si le marché de la location est susceptible de prendre du mieux vers la fin de notre période prévisionnelle de cinq ans. Cependant, les transactions d’envergure que nous venons d’évoquer montrent que les flux de capitaux chinois continueront pendant quelque temps d’être l’influence dominante sur les marchés immobiliers de l’Asie-Pacifique et que certaines occasions peuvent encore être profitables.     

* Les spécialistes en placements sont membres du groupe participant d’AIA/AIC, Aviva Investors Global Services Limited (« AIGSL »).

Renseignements importants

Sauf indication contraire, tous les renseignements et les avis donnés sont ceux d’Aviva Investors Global Services Limited (Aviva Investors) au 31 mars 2017. Les opinions, estimations, prévisions et énoncés concernant les tendances des marchés de capitaux, selon la conjoncture, expriment notre jugement et peuvent être modifiés sans préavis. Les renseignements contenus dans le présent document ont été obtenus auprès de sources jugées fiables, mais ils n’ont pas été vérifiés de manière indépendante par Aviva Investors et peuvent être inexacts. Toute mention de valeurs mobilières, de catégories d’actifs et de marchés de capitaux spécifiques n’est qu’à titre indicatif et ne doit pas être considérée comme une recommandation. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs.

La dénomination « Aviva Investors » désigne ici l’organisation mondiale d’entreprises apparentées de gestion d’actifs menant ses activités sous cette dénomination. Chaque société apparentée d’Aviva Investors est une filiale d’Aviva plc, une société multinationale de services financiers cotée en bourse dont le siège est au Royaume-Uni.

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Aviva Investors Canada Inc. (« AIC »), dont le siège est à Toronto, est basée dans la Région nord-américaine de l’organisation mondiale d’entreprises apparentées de gestion d’actifs menant ses activités sous la dénomination « Aviva Investors ». Elle est inscrite auprès de la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (« CVMO ») à titre de gestionnaire de portefeuille, de courtier sur le marché dispensé et de gestionnaire des opérations sur marchandises.

Aux États-Unis

Aviva Investors Americas LLC est inscrite auprès de la Securities and Exchange Commission des États-Unis en tant que conseillère en placements. Elle est également inscrite auprès de la Commodity Futures Trading Commission (« CFTC ») à titre de conseillère en opérations sur marchandises (« CTA ») et gestionnaire de fonds du marché à terme (« CPO »), et elle est membre de la National Futures Association (« NFA »). Pour la prestation de ses services, AIA recourt aux services de spécialistes en placements des sociétés de conseils en placements apparentées qui sont les mieux placées pour fournir l’expertise nécessaire à la gestion d’une stratégie ou d’un produit en particulier. Conformément aux directives réglementaires applicables, chacune de ces sociétés apparentées a conclu un protocole d’entente (« PE ») avec AIA en vertu duquel elle est considérée comme « membre du groupe participant » d’AIA, au sens de cette expression dans la dispense octroyée par le personnel de la Securities and Exchange Commission, qui autorise les conseillers en placements inscrits aux États-Unis à utiliser les ressources en matière de gestion de portefeuille et d’opérations des sociétés de conseils apparentées, sous la surveillance d’un conseiller inscrit. Les spécialistes en placements membres du groupe participant d’AIA fournissent des services de gestion de portefeuille, de recherche ou de négociation aux clients d’AIA. Ils fournissent aussi des services essentiellement similaires aux clients des sociétés de conseils apparentées, ce qui peut entraîner un rendement supérieur ou inférieur à celui qui est présenté ici. Cela signifie que les employés du groupe participant qui gèrent des stratégies ou d’autres produits offerts aux investisseurs américains sont surveillés par AIA.

La partie 2A du formulaire ADV d’AIA, qui fournit des renseignements généraux au sujet de la société et de ses pratiques commerciales, peut être obtenue en envoyant une demande écrite au Service de la conformité, à :

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