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Selon Monika Sujkowska*, il devient difficile de trouver des actifs immobiliers attrayants sur les marchés européens, mais il reste des occasions pour les investisseurs perspicaces.

Nous sommes d’avis que les perspectives de l’Europe sont plus prometteuses qu’elles ne l’ont été depuis un certain temps. L’économie continue de progresser : au premier trimestre de 2017, le PIB de la zone euro s’est accru à un taux de 1,7 % en glissement annuel, grâce au raffermissement de la confiance des consommateurs dans toute la région. En outre, la victoire d’Emmanuel Macron sur Marine Le Pen lors de l’élection présidentielle française en mai a fait obstacle à la montée du populisme qui menaçait de balayer le continent.

Ce contexte politique et économique positif soutient les marchés immobiliers européens. La vigueur de la demande des occupants, combinée à la rareté de la construction, a contribué à une forte baisse du taux d’inoccupation moyen des immeubles de bureaux de qualité en Europe, qui s’établissait à 8 % à la fin du premier trimestre de 2017. Pendant cette période, dans l’Europe des Quinze (moins le Royaume-Uni), les loyers des bureaux ont monté de 4,9 % en glissement annuel, contre 4,2 % au quatrième trimestre de 2016 [1].

Néanmoins, la croissance de la demande de biens immobiliers européens de la part des investisseurs a fait augmenter la concurrence pour les meilleurs actifs; au premier trimestre de 2017, les transactions en Europe (Royaume-Uni exclu) se sont accrues de 12 % en glissement annuel, selon CBRE. Cet accroissement a entraîné une contraction des rendements dans plusieurs secteurs : ceux des immeubles de bureaux de qualité dans l’Europe des Quinze (moins le Royaume-Uni) ont atteint un creux de 3,95 % au premier trimestre de 2017, après avoir diminué de neuf points de base depuis la fin de 2016 [2].

Recherche de valeur

Bien que les marchés immobiliers européens présentent encore des occasions attrayantes – et que cette catégorie d’actifs offre toujours un bon écart positif par rapport aux titres à revenu fixe – il est de plus en plus difficile de trouver une bonne valeur. Notre analyse des prix indique que les investisseurs devront faire preuve d’un plus grand discernement dans leur choix d’actifs, surtout s’ils cherchent à obtenir des rendements nominaux (voir le graphique).

Analyse de la sous-évaluation/surévaluation des actifs immobiliers européens de qualité [3]

Source : Aviva Investors, deuxième trimestre de 2017.

La croissance des revenus locatifs sera un facteur déterminant des rendements, car l’appréciation du capital devrait ralentir. Tous les marchés des rues commerçantes de première catégorie devraient connaître une croissance saine des loyers au cours des cinq prochaines années, grâce à l’augmentation de la polarisation du secteur de la vente au détail; la concurrence pour les meilleures unités est féroce entre les détaillants qui cherchent à mettre leur marque en valeur. Selon nos prévisions, les meilleurs rendements corrigés du risque se trouveront en Allemagne, aux Pays-Bas, en Belgique, en Espagne, en Suède et en Irlande.  

En Allemagne, les actifs sur les rues commerçantes de qualité devraient offrir un rendement global annuel de 4,4 % au cours des cinq prochaines années, ce qui constitue un flux de revenu stable à faible risque. Les investisseurs devraient aussi explorer les occasions liées à la construction et à la gestion intensive des actifs sur le marché allemand des immeubles de bureaux de qualité, où les taux d’inoccupation sont particulièrement bas.   

Les actifs industriels en Belgique, en France, en Italie et au Luxembourg offrent également une bonne valeur. Ce secteur tire profit de tendances structurelles, comme l’essor en cours du commerce électronique – qui a stimulé la demande d’entrepôts et de plates-formes logistiques – et d’une forte croissance manufacturière. L’indice des directeurs d’achats du secteur manufacturier de la zone euro publié par Markit s’établissait à 56,8 % en mai, son plus haut niveau depuis 2011 [4]. Nous prévoyons que les biens industriels européens réaliseront un rendement global de 5,2 % au cours des cinq prochaines années.

En fin de cycle

Nous en sommes à un stade avancé du cycle immobilier, auquel il est impératif d’éviter la prise de risques excessifs. Les investisseurs devraient limiter leur recours aux leviers pour favoriser les rendements, étant donné le ralentissement de la croissance du capital et les hausses progressives des taux d’intérêt prévues à moyen terme.

Il est déconseillé de tenter d’obtenir des rendements là où le risque lié au revenu est élevé. Nous sommes d’avis que les immeubles de bureaux à Dublin et dans certaines parties de l’Europe centrale, par exemple, doivent être évités, puisque ces marchés ont connu un débordement de l’activité de construction, ce qui fait planer le spectre d’une offre excessive. Nous croyons que le moment est peut-être venu de se départir des actifs fragiles, car il sera plus difficile de le faire quand nous en serons à un stade moins favorable du cycle.  

À long terme, il importera de plus en plus pour les acheteurs de biens immobiliers de se concentrer sur les lieux plus susceptibles de profiter d’une demande soutenue de la part des occupants. Les mieux positionnés seront les villes caractérisées par de bonnes perspectives démographiques et économiques, par une croissance de la main-d’œuvre de grande qualité, par un environnement d’affaires accueillant, par une gouvernance efficace et par une culture attrayante, étant donné les changements structurels qui ont lieu dans l’immobilier. Même si les prix peuvent être problématiques, ces lieux devraient connaître une surperformance à long terme.

Sources :

[1] CBRE.

[2] CBRE.

[3] Pour effectuer cette analyse, nous avons calculé les taux de rendement minimaux (rendements exigés) des marchés européens au début de chaque année, de 2001 à 2017. En comparant le taux de rendement minimal de chaque marché au début de l’année à son rendement global au cours des cinq années subséquentes, nous avons établi une estimation annuelle de la surévaluation/sous-évaluation de tous les marchés. Pour 2017, nous avons utilisé nos prévisions internes relatives aux rendements globaux des marchés de premier ordre. Nous avons supposé que la prime de risque immobilier – qui comprend les primes de risques de volatilité, de liquidité et de transparence, et, dans certains marchés, la prime de risque de change – demeure constante au fil du temps, de sorte que la seule variable qui évolue dans notre analyse des taux de rendement minimaux historiques est le taux de rendement sans risque rajusté. Nous avons aussi intégré des estimations internes des parcs immobiliers. 

[4] IHS Markit.

 

* Les spécialistes en placements sont membres du groupe participant d’AIA/AIC, Aviva Investors Global Services Limited (« AIGSL »).

Renseignements importants

Sauf indication contraire, tous les renseignements et les avis donnés sont ceux d’Aviva Investors Global Services Limited (Aviva Investors) au 31 mars 31, 2017. Les opinions, estimations, prévisions et énoncés concernant les tendances des marchés de capitaux, selon la conjoncture, expriment notre jugement et peuvent être modifiés sans préavis. Les renseignements contenus dans le présent document ont été obtenus auprès de sources jugées fiables, mais ils n’ont pas été vérifiés de manière indépendante par Aviva Investors et peuvent être inexacts. Toute mention de valeurs mobilières, de catégories d’actifs et de marchés de capitaux spécifiques n’est qu’à titre indicatif et ne doit pas être considérée comme une recommandation. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs. 

La dénomination « Aviva Investors » désigne ici l’organisation mondiale d’entreprises apparentées de gestion d’actifs menant ses activités sous cette dénomination. Chaque société apparentée d’Aviva Investors est une filiale d’Aviva plc, une société multinationale de services financiers cotée en bourse dont le siège est au Royaume-Uni.

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