Perspectives du marché immobilier britannique : l’heure est à la défensive

Real estate UK septembre 2017

3 minute read

Puisque l’incertitude engendrée par le Brexit nuit à l’économie et que les occasions intéressantes sont rares, l’heure est venue pour les investisseurs dans l’immobilier britannique de mettre en œuvre des stratégies défensives, affirme Tom Goodwin.*

L’incertitude autour des négociations du Brexit continue de nuire à l’économie britannique. Le 3 août, Mark Carney, gouverneur de la Banque d’Angleterre, a déclaré que le manque de clarté quant à la forme que prendront les liens économiques entre le Royaume-Uni et l’Union européenne « pèse sur les décisions des entreprises et des ménages et freine la croissance de l’offre et de la demande »¹.

Les dépenses des ménages n’ont progressé que de 0,1 % au deuxième trimestre, soit leur taux de croissance trimestriel le plus faible des trois dernières années, selon le Bureau de la statistique nationale du Royaume-Uni. De plus, les investissements des entreprises stagnent depuis le référendum sur l’UE en juin 2016. Le Comité de politique monétaire de la Banque d’Angleterre a abaissé ses prévisions relatives aux investissements dans l’économie britannique en 2020 de 20 points de pourcentage par rapport à ses prévisions d’avant le vote.

Dans de nombreuses régions du pays, toutefois, la valeur des biens immobiliers ne s’est pas ajustée pour tenir compte de ce contexte macroéconomique incertain, et une large part du marché semble donc surévaluée (voir le graphique). Nous croyons que les prix baisseront au cours des 18 prochains mois et prévoyons des rendements totaux modestes de 4,5 % par année sur le marché immobilier britannique de 2017 à 2021. Les rendements supplémentaires associés aux investissements plus risqués, comme ceux qui sont assortis d’un risque locatif ou les projets d’aménagement, se contractent.

L’issue des négociations du Brexit devrait se préciser en 2018. Tout signe laissant présager des relations commerciales considérablement affaiblies entre le Royaume-Uni et l’Union européenne aura vraisemblablement des répercussions sur les prix immobiliers, en particulier ceux des immeubles de bureaux de Londres, un accès libre au marché unique de l’UE étant capital pour le secteur londonien des services financiers.

Pour l’instant, il est judicieux de mettre en œuvre des stratégies défensives, notamment en mettant l’accent sur les revenus, en réduisant le risque de crédit et en vendant des actifs au besoin. En l’absence d’occasions d’achat intéressantes, les investisseurs devraient accumuler des liquidités et se préparer à les déployer lorsque le marché se redressera et qu’un meilleur point d’entrée se présentera.

Capitaux étrangers

Alors, quand le marché se redressera-t-il? Il est difficile de se prononcer, mais les investisseurs immobiliers devraient tenir certains indicateurs à l’œil. Les institutions étrangères, surtout chinoises, ont vigoureusement soutenu le marché immobilier de Londres ces dernières années, et les investisseurs devraient demeurer à l’affût de tout signe de ralentissement ou d’inversion des flux de capitaux.

À la fin d’août, un important conglomérat chinois a renoncé à acquérir un terrain de 10 acres dans Nine Elms Square à Londres pour une somme de 470 millions de livres à la suite des pressions exercées par Pékin pour qu’il mette un frein à ses acquisitions étrangères. Un deuxième acheteur chinois s’est manifesté à la dernière minute, mais de tels retraits pourraient être un signe des temps à venir2.

Si l’immobilier londonien a été maintenu à flot par les capitaux d’outre-mer, c’est l’activité d’un autre type d’investisseurs qui a faussé les données des marchés immobiliers du reste du Royaume-Uni. En effet, les administrations locales sont à l’origine de transactions immobilières totalisant plus de 700 millions de livres (905 millions de dollars américains**) au Royaume-Uni depuis le début de l’année3. Ces entités achètent depuis quelque temps des biens sur les marchés où les autres acheteurs sont rares et qui présentent souvent plus de risques, et ont été dans certains cas des soumissionnaires particulièrement audacieux. Si le gouvernement britannique met un frein à de telles acquisitions en restreignant l’accès au financement bon marché sur lequel elles reposent, on peut s’attendre à de graves répercussions sur certains segments du marché immobilier britannique, plus spécialement les centres commerciaux secondaires, étant donné les faiblesses structurelles actuelles du secteur de la vente au détail.

 Hausse des taux obligataires

Les investisseurs immobiliers devraient aussi surveiller l’évolution des marchés des titres à revenu fixe. Le principal risque menaçant l’immobilier britannique pourrait fort bien être une hausse des rendements obligataires, qui réduirait l’attractivité relative de l’immobilier pour les investisseurs en quête de rendement, qui ont soutenu le marché ces dernières années.

Le risque d’une correction sévère des rendements obligataires demeure faible, mais il est possible que la croissance et l’inflation aux États-Unis, conjuguées aux hausses des taux d’intérêt que la Réserve fédérale retarde depuis longtemps, entraînent une augmentation des taux des obligations d’État britanniques. Si ce scénario se réalise, il y a lieu de croire que les actifs à croissance cyclique afficheront une surperformance, tandis que les secteurs offrant un rendement faible, comme l’immobilier de détail dans le centre de Londres, sembleront particulièrement chers et subiront sans doute des sorties de capitaux.

Occasions du côté des immeubles de bureaux régionaux et des immeubles industriels

Les prix immobiliers demeurent attrayants selon leur valeur relative pour les investisseurs qui se concentrent sur les revenus puisque l’écart de rendement de l’immobilier par rapport aux titres à revenu fixe demeure très attrayant en termes historiques. Les investisseurs qui s’intéressent au rendement total auront un défi plus grand à relever étant donné qu’une large part du marché semble surévaluée, mais il y a encore des îlots d’occasions dans certaines régions, surtout sur les marchés où l’équilibre entre l’offre et la demande demeure favorable, comme Cambridge et Manchester.

C’est Manchester qui offre peut-être les meilleures perspectives à court terme : les paramètres fondamentaux sont favorables grâce au nombre limité de projets d’aménagement, ce qui soutient la croissance des loyers. La forte demande des investisseurs a fait augmenter les prix ces derniers mois, mais les investisseurs professionnels devraient réussir à trouver des occasions d’investissement et à structurer leurs transactions de façon à rendre ces occasions attrayantes.

Certains segments du secteur industriel continuent d’offrir de bons rendements, mais la demande intense des investisseurs est préoccupante et le secteur n’est pas à l’abri de la pression qui s’exerce sur les consommateurs britanniques en raison du taux d’inflation élevé qui continue de limiter la croissance des salaires réels cette année. Un ralentissement de l’économie de consommation pourrait freiner la croissance des achats en ligne et faire baisser la demande des détaillants pour les installations logistiques.

 

Part du marché immobilier britannique dont le prix est attrayant

* Les spécialistes en placements sont membres du groupe participant d’AIA/AIC, Aviva Investors Global Services Limited (« AIGSL »).

** Basé sur  les taux de change en date du 31 août 2017.

Sources

[1]  www.bankofengland.co.uk/publications/Documents/inflationreport/2017/irspnote030817.pdf   

[2]  https://www.ft.com/content/26f5aec4-86f1-11e7-8bb1-5ba57d47eff7                   

[3] PropertyData

[4] Pour effectuer cette analyse, nous avons calculé les taux de rendement minimaux (rendements exigés) du marché britannique au début de chaque année, de 2001 à 2017. En comparant le taux de rendement minimal au début de l’année au rendement global au cours des cinq années subséquentes, nous avons établi une estimation annuelle de la surévaluation ou sous-évaluation du marché.

Renseignements importants

Sauf indication contraire, tous les renseignements et les avis donnés sont ceux d’Aviva Investors Global Services Limited (Aviva Investors) au 12 septembre 2017. Les opinions, estimations, prévisions et énoncés concernant les tendances des marchés de capitaux, selon la conjoncture, expriment notre jugement et peuvent être modifiés sans préavis. Les renseignements contenus dans le présent document ont été obtenus auprès de sources jugées fiables, mais ils n’ont pas été vérifiés de manière indépendante par Aviva Investors et peuvent être inexacts. Toute mention de valeurs mobilières, de catégories d’actifs et de marchés de capitaux spécifiques n’est qu’à titre indicatif et ne doit pas être considérée comme une recommandation. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs. 

La dénomination « Aviva Investors » désigne ici l’organisation mondiale d’entreprises apparentées de gestion d’actifs menant ses activités sous cette dénomination. Chaque société apparentée d’Aviva Investors est une filiale d’Aviva plc, une société multinationale de services financiers cotée en bourse dont le siège est au Royaume-Uni.

Au Canada

Aviva Investors Canada Inc. (« AIC »), dont le siège est à Toronto, est basée dans la Région nord-américaine de l’organisation mondiale d’entreprises apparentées de gestion d’actifs menant ses activités sous la dénomination « Aviva Investors ». Elle est inscrite auprès de la Commission des valeurs mobilières de l’Ontario (« CVMO ») à titre de gestionnaire de portefeuille, de courtier sur le marché dispensé et de gestionnaire des opérations sur marchandises.

Aux États-Unis

Aviva Investors Americas LLC est inscrite auprès de la Securities and Exchange Commission des États-Unis en tant que conseillère en placements. Elle est également inscrite auprès de la Commodity Futures Trading Commission (« CFTC ») à titre de conseillère en opérations sur marchandises (« CTA ») et gestionnaire de fonds du marché à terme (« CPO »), et elle est membre de la National Futures Association (« NFA »). Pour la prestation de ses services, AIA recourt aux services de spécialistes en placements des sociétés de conseils en placements apparentées qui sont les mieux placées pour fournir l’expertise nécessaire à la gestion d’une stratégie ou d’un produit en particulier. Conformément aux directives réglementaires applicables, chacune de ces sociétés apparentées a conclu un protocole d’entente (« PE ») avec AIA en vertu duquel elle est considérée comme « membre du groupe participant » d’AIA, au sens de cette expression dans la dispense octroyée par le personnel de la Securities and Exchange Commission, qui autorise les conseillers en placements inscrits aux États-Unis à utiliser les ressources en matière de gestion de portefeuille et d’opérations des sociétés de conseils apparentées, sous la surveillance d’un conseiller inscrit. Les spécialistes en placements membres du groupe participant d’AIA fournissent des services de gestion de portefeuille, de recherche ou de négociation aux clients d’AIA. Ils fournissent aussi des services essentiellement similaires aux clients des sociétés de conseils apparentées, ce qui peut entraîner un rendement supérieur ou inférieur à celui qui est présenté ici. Cela signifie que les employés du groupe participant qui gèrent des stratégies ou d’autres produits offerts aux investisseurs américains sont surveillés par AIA.

La partie 2A du formulaire ADV d’AIA, qui fournit des renseignements généraux au sujet de la société et de ses pratiques commerciales, peut être obtenue en envoyant une demande écrite au Service de la conformité, à :

Compliance Department

225 West Wacker Drive, Suite 2250

Chicago, IL 60606 

2017-0409_AIA/AIC_SEP2017