Bouleversements et évolution : Les actifs réels s’adaptent à une nouvelle normalité

Mark Zuckerberg, PDG de Facebook, a récemment prédit qu’au cours des cinq à dix prochaines années, la moitié des 48 000 employés du géant technologique pourraient travailler depuis leur domicile, et ce de façon permanente.¹ En plus des économies évidentes que la société pourrait réaliser en réduisant l’espace consacré à ses bureaux, Mark Zuckerberg a souligné les autres avantages d’un tel changement, comme la possibilité d’avoir accès à des « viviers de talents qui se trouvent en dehors des centres technologiques traditionnels des grandes villes » et les bénéfices environnementaux liés à la réduction des déplacements domicile-travail.

Par ailleurs, il a ajouté que « puisque de nombreuses personnes se sentent plus productives en dehors du bureau, cela devrait [les] aider à mieux servir [leur] communauté ».

Ces déclarations, ainsi que la prise de conscience que de nombreuses entreprises, y compris dans le secteur des services financiers, pouvaient fonctionner de manière efficace avec un personnel travaillant majoritairement à domicile, ont alimenté les spéculations selon lesquelles le marché des bureaux tel que nous le connaissons sera définitivement transformé par le COVID-19. Il est indéniable que cette crise a des conséquences majeures pour les investisseurs du secteur, mais ces prévisions ne sont-elles pas prématurées ?

Après tout, ne pas être à son bureau présente des inconvénients, surtout pour les parents qui jonglent entre leur travail et la garde de leurs enfants, ou pour ceux qui vivent seuls. En effet, pour beaucoup de gens, trouver un équilibre entre vie professionnelle et vie familiale s’est avéré difficile. Et cela, avant même de prendre en compte les bénéfices des interactions réelles en face-à-face.

Même Mark Zuckerberg en a convenu : « La fragilisation des liens sociaux entre collègues, en particulier avec les nouvelles recrues, est préoccupante, et l’on peut se demander si les membres d’un groupe ne sont pas moins créatifs lorsqu’ils ne sont pas ensemble. »

Dans cet entretien, Mark Versey, Directeur des investissements d’Aviva Investors Real Assets, évoque le secteur des bureaux, ainsi que les autres conséquences de la pandémie sur les marchés immobiliers.

Le COVID-19 a changé la donne pour l’immobilier. Les mesures de confinement commencent à s’assouplir, alors comment envisagez-vous la suite des événements ?

Beaucoup des questions que nous avons reçues concernaient l’avenir de l’immobilier de bureau. On peut considérer cela sous trois angles. Premièrement, en tant qu’occupant, l’objectif à court terme est de rendre le lieu de travail sûr pour que les équipes puissent retourner au travail, de favoriser la distanciation sociale et de respecter les directives gouvernementales.

Deuxièmement, en tant que propriétaire, nous nous associons aux occupants pour préparer les lieux à une réouverture en toute sécurité. Beaucoup d’entreprises ont prouvé qu’elles pouvaient continuer à fonctionner efficacement pendant cette crise. Par exemple, l’un de nos locataires dans un parc scientifique de Cambridge a conçu des kits de test du COVID-19, qui sont en cours de diffusion dans les hôpitaux du monde entier. Nous avons travaillé avec eux pour résoudre certains problèmes de sécurité afin de protéger les employés. Cela nous a permis de mieux comprendre comment améliorer la sécurité des bâtiments, et nous pouvons appliquer ce que nous avons appris à cette occasion pour aider nos autres locataires au fur et à mesure que l’activité économique reprend.

Troisièmement, en tant qu’investisseur, nous avons eu la chance d’entrer dans la crise avec de faibles taux de vacance dans les bureaux en général, et plus particulièrement dans nos grandes métropoles régionales, et une exposition à des baux à long terme.  Nous sommes donc en relativement bonne posture. Nous ne prévoyons pas que les entreprises résilient la location de leurs locaux à court terme, car elles ont besoin de plus d’espace pour accueillir leur personnel et respecter les exigences de distanciation sociale. Toutefois, à moyen terme, les occupants repenseront certainement leurs besoins en matière de bureaux. Selon nous, notre stratégie qui consiste à investir dans les grandes agglomérations avec des espaces de bureaux flexibles et modernes continuera d’être la bonne.

Êtes-vous inquiet au sujet des projets en cours de construction ?

Notre première préoccupation a été de garantir que les conditions de travail soient sûres au moment du redémarrage des projets de construction. Les retards immédiats dus aux fermetures de sites, aux perturbations de la chaîne d’approvisionnement et au manque de personnel ont commencé à se résorber, même si certains projets continueront à connaître un ralentissement de la productivité selon le stade auquel se trouve leur construction. Dans l’ensemble, nous avons été impressionnés par la rapidité et la détermination de l’industrie à atténuer les retards pris par les projets.

Les localisations qui proposent une grande diversité et une variété d’expériences devraient être plus attrayantes pour les talents

Notre stratégie en matière de promotion est alignée sur notre stratégie d’investissement dans les grandes agglomérations. Les localisations qui proposent une grande diversité et une variété d’expériences devraient être plus attrayantes pour les talents et donc mieux résister aux retombées économiques du COVID-19. En tant qu’investisseurs à long terme, nous sommes attentifs aux éléments déclencheurs sur le marché et nous adaptons notre appétit pour le risque en conséquence. Au fur et à mesure que des opportunités se présenteront, nous chercherons à augmenter l’offre sur ces marchés.

La plupart de nos projets en construction sont pré-loués, totalement ou en tout cas en grande partie. Le faible niveau de promotion spéculative, qui consiste à construire des espaces dans l’espoir de voir arriver des locataires, s’est traduit par des taux de vacance relativement faibles pour les bureaux de grande qualité situés dans des endroits stratégiques. Si nous étions entrés dans la phase post-COVID-19 du cycle immobilier avec des niveaux élevés de vacance ou de promotion spéculative, les comportements à court terme des occupants pour gérer leur base de coûts auraient un effet beaucoup plus déstabilisant sur le marché. Les contraintes sur l’offre devraient contribuer à atténuer la pression à la baisse sur les loyers.

Lorsque l’impact à court terme du COVID-19 sera passé, les occupants continueront à vouloir des bâtiments de meilleure qualité. Les employés vont sans doute aspirer à plus de choix et de flexibilité quant à leur lieu de travail, ce qui nécessitera des bureaux pour offrir une expérience de meilleure qualité et faciliter les interactions et le travail collaboratif qui ne peuvent être obtenus en travaillant à distance. Dans de nombreux cas, cela nécessitera des immeubles de bureaux capables d’être exploités plus intensément aux heures de pointe.  

Qu’en est-il des répercussions à long terme ?

Tout dépend du nombre plus ou moins important de personnes qui voudront travailler à distance, ce qui modifiera la demande de bureaux. Je continue de croire que les bureaux ont des avantages, pour la collaboration, les relations, la motivation et le sens de la communauté. Mais il y aura peut-être un taux d’occupation plus faible, donc une baisse de l’espace necessaire.

Nous réfléchissons à la manière de réaménager certains bâtiments pour permettre un travail plus flexible, et nous continuons à nous concentrer sur les emplacements centraux. En ce sens, les centres urbains tels que Londres, où se trouvent aujourd’hui toutes les concentrations de talents, devraient très bien se porter. Cependant, certains sites de bureaux secondaires pourraient rencontrer des difficultés à court terme. Toutefois, si les employés décidaient de travailler plus près de leur domicile dans les zones périurbaines, cela pourrait tout aussi bien augmenter la demande de bureaux localisés dans les villes. Les autorités locales sont à la recherche de nouvelles possibilités de réhabilitation pour redonner vie aux zones touchées par le virus, et de nouvelles opportunités que nous n’avions pas prévues pourraient également apparaître.

Si la crise se prolonge ou si elle s’avère beaucoup plus grave que prévu, on peut craindre une augmentation des taux de défaut. Dans certains cas, cela pourrait aussi se traduire par une disparition de la tension concurrentielle. Jusqu’à récemment, dans les emplacements prime, les entreprises étaient en concurrence pour obtenir des bureaux. Cette tension profite évidemment aux investisseurs. Si cette tension concurrentielle diminuait de manière significative, le niveau de risque augmenterait.

Quels seraient les signaux qui nous indiqueraient que le marché a atteint un plancher ?

Si tout revient à la normale en 2021, il devrait y avoir un rebond de l’immobilier, peut-être pas un redressement complet, mais pas loin. Et nous pourrions espérer que les prix reviennent au pair en 2022. Mais si nous connaissons une profonde récession qui commence à provoquer des fermetures d’entreprises, l’immobilier sera confronté à un scénario bien plus défavorable. Lors de telles dislocations du marché, les actions sont généralement les premières à être touchées, puis les obligations d’entreprises et enfin l’immobilier. 

L’impact d’une contraction du PIB sur l’immobilier se produit avec un certain décalage par rapport à celui qui frappe les entreprises, car il faut du temps pour en mesurer les répercussions sur les occupants et les flux de trésorerie. Selon nous, les conséquences se feront d’abord sentir sur la valeur du capital, puis sur le taux d’occupation. Ce n’est que lorsque l’ampleur de ce phénomène aura été identifiée et quantifiée que nous pourrons savoir plus précisément si les marchés ont atteint leur plancher.

Sur quels segments peut-on encore trouver des opportunités ? Et inversement, quels sont ceux qui souffrent le plus ?

Nous sommes encore en train d’analyser au cas par cas comment la pandémie affecte les entreprises et les industries. Certaines ont été durement touchées, mais d’autres, comme la société pharmaceutique de Cambridge dont j’ai parlé, en ont tiré profit.  Nous avons également vu de bonnes opportunités d’investissement apparaître sous la forme de baux à long terme depuis le début de la crise. Un bail de longue durée assorti de clauses solides offre une grande protection contre la volatilité du marché. Un plus grand nombre d’entreprises pourraient se tourner vers des opérations de vente et de cession-bail comme moyen de réunir des fonds pour mieux soutenir leurs activités.

Dans le domaine de la dette immobilière, comme dans celui des actifs immobiliers, on peut déjà trouver des opportunités sur les actifs de première qualité. À court et moyen terme, les investisseurs non bancaires devraient voir émerger davantage d’opportunités pour accorder des financements, dans la mesure où, d’une manière générale, les banques doivent se concentrer en priorité sur la préservation du capital et les prêts douteux avant de conclure de nouvelles opérations. Ceci peut être particulièrement vrai dans les grandes transactions où l’un des prêteurs est une banque.

En matière de prêts aux entreprises, il y a eu une vague de soutien apporté par le gouvernement aux entreprises, ce qui limite actuellement les opportunités pour les investisseurs institutionnels. Mais cela finira par s’arrêter, et la dette financée par l’État finira par devoir être refinancée. Il nous faudrait cependant des preuves que les chiffres d’affaires sont en train de remonter, et nous examinons les secteurs qui pourraient être les premiers à se redresser.

Dans le domaine des actifs réels, l’attention qu’il faut accorder à la construction de portefeuilles est plus importante que jamais. Nous allons chercher à accroître les investissements dans les activités qui génèrent des flux de trésorerie durables, comme les énergies renouvelables, qui ont été relativement peu touchées par la crise, et les données/télécommunications, car de plus en plus de personnes travaillent à domicile. En attendant, nous allons éviter les secteurs touchés sur de plus longues périodes, comme celui du tourisme.

Qu’en est-il des infrastructures ?

Les infrastructures ont relativement bien résisté, hormis les difficultés considérables rencontrées par certains équipements de transport tels que les autoroutes à péage et les aéroports, dont l’utilisation est en nette diminution. Les aéroports associent le transport, le commerce de détail, l’alimentation et les boissons, ainsi que l’hôtellerie : tous les secteurs les plus touchés en un seul endroit. La demande dans le transport aérien, notamment les voyages d’affaires, devrait rester atone pendant encore un certain temps, en raison de la récession d’une part et d’autre part du fait que l’ouverture des lignes internationales devrait prendre plus de temps.

D’autres secteurs des infrastructures affichent de bonnes performances, en particulier les énergies renouvelables. Je pense que la fibre optique, en particulier le réseau FTTH (fibre optique jusqu’au domicile), est désormais réellement considérée comme étant le quatrième service aux collectivités. Tout le monde veut un haut débit performant, c’est donc un service aux collectivités essentiel pour la société. Cette tendance était déjà présente, mais elle s’est accélérée car de plus en plus de personnes travaillent à domicile, ce qui crée de belles opportunités d’investissement dans ce secteur.