L’immobilier génère plus de valeur en Europe continentale que dans d’autres régions, mais il faut s’attendre à des rendements modérés pour les cinq prochaines années, explique Monika Sujkowska, Analyste, Stratégie & Recherche en investissements immobiliers chez Aviva Investors.

L’immobilier européen continue de tirer profit de la hausse de la demande de location, soutenue par une reprise économique progressive et une activité de développement limitée.

L’amélioration des fondamentaux ainsi que des prix relatifs favorables dans un contexte de rendements obligataires extrêmement bas ont favorisé l’augmentation de la demande des investisseurs. Selon les données du groupe CBRE, le Danemark, la Finlande, la Suède, les Pays-Bas et les pays d’Europe centrale et orientale (CEE) ont enregistré une hausse considérable des volumes de transactions sur l’année.

Nous prévoyons pour l’immobilier européen des rendements totaux de 4 % à 5 % par an sur les cinq prochaines années. Selon nous, les secteurs industriels et commerciaux devraient afficher une performance particulièrement solide. Cependant, ces prévisions ne sont valables qu’à court terme : nous pensons que la hausse progressive des rendements obligataires rendra l’immobilier moins attractif de manière relative à mesure que la fin de la décennie approchera.

Perspectives par secteur

Les marchés européens de location de bureaux de premier choix sont en bonne santé. Le loyer moyen des bureaux dans la zone euro a augmenté de plus de 3 % au troisième trimestre et le taux de vacance est à son niveau le plus bas depuis 2009 grâce à une forte activité de location et à une offre limitée de bureaux neufs.

Nous prévoyons que les marchés des immeubles de bureaux qui attirent des activités à forte intensité de connaissances vont surperformer. Nous sommes particulièrement confiants en ce qui concerne Berlin, Paris La Défense, Amsterdam et Barcelone, qui devraient selon nous connaître la hausse des loyers la plus marquée sur les cinq prochaines années. Toutefois, le secteur des bureaux enregistrera probablement des rendements moins élevés que les secteurs des locaux commerciaux et industriels, car il est plus avancé dans le cycle.

Les marchés des locaux commerciaux grand public de premier choix profitent actuellement d’une reprise des dépenses de consommation et, plus important encore, d’une polarisation du secteur de la vente au détail. Dans un monde multicanal, louer le bon bâtiment au bon endroit revêt de plus en plus d’importance pour la marque d’une entreprise. De ce fait, les détaillants sont prêts à accepter des coûts d’occupation plus élevés pour les meilleurs emplacements. À l’inverse, ils évitent les lieux isolés moins attractifs, qui sont plus sensibles à la concurrence de la vente en ligne. Nous nous attendons à ce que la hausse des loyers dans les lieux grand public les plus prisés de Dublin,  des grandes villes d’Europe centrale et orientale, ou de grandes villes espagnoles surperforment à moyen terme.

Le marché immobilier industriel de premier choix a tiré parti du développement de la vente en ligne et a enregistré une performance satisfaisante en 2016 dans un contexte de hausse des loyers et de contraction des rendements. Nous anticipons que les marchés des locaux industriels de premier choix en Europe centrale et orientale, en Espagne et en Irlande surperformeront sur les cinq prochaines années.

Recrudescence des risques

Le risque politique augmente en Europe : une série d’élections cruciales aura lieu dans les 10 prochains mois à la suite du récent référendum italien qui a entraîné la démission du Premier ministre Matteo Renzi. Par ailleurs, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé de poursuivre son programme d’assouplissement quantitatif jusqu’à fin 2017 afin de soutenir la croissance. Cependant, elle a également annoncé qu’elle allait commencer à abandonner progressivement sa politique monétaire extrêmement conciliante et qu’elle diminuerait donc ses achats d’actifs, les faisant passer de 80 milliards d’euros à 60 milliards d’euros par mois.

Nous nous attendons cependant à ce que les rendements obligataires européens restent à des niveaux historiquement bas du fait de pressions inflationnistes limitées. La BCE prévoit en effet que l’inflation restera au-dessous de l’objectif jusqu’à au moins 2019. Nous pensons que les rendements obligataires européens devraient augmenter progressivement à moyen terme, mais qu’ils devraient rester en deçà des moyennes historiques. Dans ce scénario, l’immobilier continuera d’être relativement attractif.

Le risque d’une correction sur les marchés obligataires européens en raison d’effets d’arbitrages par rapport aux rendements plus élevés aux États-Unis ne peut toutefois pas être exclu. Si l’augmentation prévue des rendements obligataires ne s’accompagne pas d’une accélération de la croissance économique et d’une hausse de l’inflation, et donc d’une augmentation plus marquée des loyers, l’immobilier pourrait offrir  une prime plus basse comparée aux obligations, ce qui nuirait à son attractivité relative.

Étant donné l’incertitude persistante sur la situation politique en Europe ainsi que le risque d’une correction sur les marchés obligataires, les actifs à faible rendement et au potentiel de croissance limité ainsi que les actifs secondaires fortement exposés au risque lié au revenu (en particulier ceux situés dans les économies périphériques) sont peu attrayants actuellement. Les actifs de bonne qualité au faible risque locatif et affichant un certain potentiel de croissance sont plus attractifs.

Prévisions de rendement total 2017-2021 (% p. a.)

Source : Aviva Investors, novembre 2016. Remarque : CEE-2 désigne la Hongrie et la République Tchèque, CEE-3 désigne ces deux pays plus la Pologne

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