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L'immobilier européen continue de générer de la valeur relativement intéressante malgré un contexte de risque politique accru et d'inflation galopante, analyse Monika Sujkowska, Analyste au sein du département Recherche et Stratégie d’Investissement en Immobilier d’Aviva Investors.

L'immobilier européen continue de bénéficier d'une économie continentale qui se renforce. Le PIB de la zone euro a gagné 1,8% en glissement annuel au quatrième trimestre 2016, à la faveur de politiques monétaires conciliantes et d'un regain d'optimisme chez les entreprises. L'économie devrait progresser à un rythme plus lent de 1,7% en 2017 puis de 1,6% en 2018. Bien qu'ils soient toujours supérieurs au taux de croissance potentielle de la région, ces taux devraient suffire à faire reculer le chômage dans le continent.

Les activités de développement immobilier sont limitées et la demande d'occupation pour l'immobilier haut de gamme reste forte. Côté investissement, la demande est également soutenue dans la plupart des secteurs étant donné que les prix de l'immobilier restent encore attractifs par rapport à d'autres classes d'actifs. La Belgique, le Danemark, les Pays-Bas, le Portugal et la Suède ont enregistré un volume de transactions particulièrement élevé l'année dernière, et il est probable que la demande reste forte dans ces marchés en 2017.

Dans l'ensemble, nous prévoyons pour l’immobilier européen (hors Royaume-Uni) des rendements totaux de l'ordre de 5,8% par an sur les trois prochaines années et de 4,5%sur les cinq prochaines années. Nous anticipons une hausse des rendements obligataires en Europe étant donné que la Banque centrale européenne (BCE) réduira progressivement son programme de relance monétaire L'inflation galopante et les effets d'arbitrage engendrés par des taux plus élevés à l'étranger devraient également contribuer à relever les rendements. Pour autant, les rendements devraient augmenter de manière graduelle et rester en deçà de leurs niveaux historiques à moyen terme, si bien que la prime dégagée sur les investissements immobiliers devrait rester attractive.

Secteurs

Le revenu locatif des bureaux haut de gamme dans la zone euro a augmenté de 3,9%en glissement annuel au quatrième trimestre 2016 essentiellement en raison de l'activité de développement freinée et de la demande d'occupation qui s'est renforcée dans le secteur. Les bureaux de premier choix dans les grands centres urbains dont Amsterdam, Berlin, Munich et Helsinki, où l'offre est limitée, soutiennent la croissance des loyers et sont particulièrement attrayants à l'investissement.

Les facteurs structurels ainsi que le meilleur moral des ménages sont les moteurs de performance des biens destinés au commerce de détail dans les quartiers huppés. Les revenus locatifs des commerces de détail haut de gamme dans la zone euro ont enregistré une croissance en glissement annuel de 3,3% au quatrième trimestre, un rythme plus lent que la croissance des loyers de bureaux haut de gamme pour la première fois depuis début 2011. Les volumes de transaction ont reculé de 17% en 2016 essentiellement en raison de l'offre limitée de biens de qualité. Il devient de plus en plus primordial de détenir des biens de très grande qualité en centre-ville dans le secteur du commerce de détail car les investissements locatifs éloignés des centres urbains soutiennent mal la concurrence en ligne.

L'immobilier industriel dans la zone euro connaît un regain de demande d'occupation grâce à la reprise de la production industrielle et à la croissance continue du commerce en ligne. Pour autant, des poches de nouveau développement émergent en Europe et devraient peser sur les prévisions de croissance des revenus locatifs. Les revenus locatifs de l'immobilier industriel de premier plan ont progressé de 1,1%au quatrième trimestre 2016. Les investisseurs en quête de rendements ont été à l'affût de biens industriels dans la zone euro l'année dernière, le volume des transactions dans le secteur ayant augmenté de 26%d'après CBRE.

Risque politique

Malgré ces signes positifs, toute une série d'événements politiques en Europe, en particulier les élections présidentielles et législatives en France, assombrissent les perspectives dans le secteur immobilier européen. Le rendement des titres d'emprunt de l'État français à 10 ans a augmenté les deux premiers mois de 2017 sur fond de soutien robuste pour la candidate du Front national (FN), Marine Le Pen. Pour autant, nous ne pensons pas qu'elle devienne présidente.

Cependant, la zone euro est confrontée à plusieurs obstacles politiques. La possibilité d'élections générales déclenchées avant la fin de l'année en Italie risque de mettre à mal la stabilité dans la zone euro, étant donné les dernières difficultés économiques du pays et l'émergence des partis populistes comme le Mouvement 5 étoiles opposé au maintien de l'Italie dans la zone euro. Les élections aux Pays-Bas et en Allemagne constituent des menaces de moins grande ampleur pour les marchés de l'immobilier dans la région, malgré une montée similaire du populisme dans ces pays.

Ces dernières années, le risque politique a fourni aux investisseurs certains avantages dans l'immobilier européen : après le vote du Brexit au Royaume-Uni en juin 2016, les rendements obligataires français et allemands ont chuté et les biens immobiliers sont devenus dans ce contexte relativement plus intéressants. Néanmoins, le risque d'un référendum sur le maintien ou non dans la zone euro ou dans l'Union européenne dans l'une des principales économies du continent serait sans commune mesure avec le Brexit. Le retrait d'une de ces économies minerait la confiance dans l'intégration européenne et, dans la pire des hypothèses, pourrait conduire à un éclatement des institutions politiques européennes. Une telle issue reste invraisemblable mais aurait des incidences préjudiciables sur l'immobilier dans la région.

Inflation

Face à ce risque politique accru, la BCE s'est engagée à poursuivre son programme d'achats d'actifs jusqu'en décembre 2017 malgré des signes de regain d'inflation dans la zone euro.

En janvier, les prix à la consommation ont augmenté de 1,8% en glissement annuel principalement à cause des prix de l'énergie en hausse. L'inflation croissante pourrait faire progresser les rendements obligataires ce qui risque d'éroder l'attrait relatif de l'immobilier. Pour autant, rien ou presque ne porte à croire que l'inflation continuera de progresser à son rythme actuel étant donné que le chômage est encore élevé et que la croissance des salaires reste limitée dans tout le continent. La BCE va aussi probablement se concentrer sur l'inflation sous-jacente dont sont exclus les prix de l'énergie et de l'alimentation plus volatiles. Sur ce dernier point, l'inflation reste modérée en Europe.

Pour autant, les rendements de l'immobilier commercial européen devraient fléchir à partir de l'année prochaine étant donné que la progression du développement immobilier combiné au durcissement monétaire limitera les tensions inflationnistes sur les prix des biens.

À l'approche de la dernière phase du cycle d'investissement, les investisseurs doivent à tout prix éviter les prises de risque excessives et faire preuve de plus de discernement dans leur choix de biens. Ils devraient rester prudents en termes d'évaluation et de risques liés aux revenus. Le moment est sans doute propice à l'examen d'opportunités de développement dans les marchés aux fondamentaux robustes et aux faibles risques liés à l'offre. Étant donné l'importance du risque politique dans l'Union européenne, il serait également opportun que les fonds paneuropéens détiennent certaines expositions non européennes.

Source: Aviva Investors/Bloomberg, February 2017.

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