Actifs réels : expertise combinée, opportunités multipliées

Pourquoi avons-nous combiné les départements d'immobilier et de revenus alternatifs d’Aviva Investors pour créer une activité liée aux actifs réels. Explications de Mark Versey, CIO Real Assets.

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«L’avenir est déjà là, il n’est juste pas distribué de manière égale». William Gibson

La citation de William Gibson évoque une vérité cachée derrière toute grande tendance : chacun reconnait et vit le changement à un rythme différent. Nous ne sommes pas le premier gérant d'actifs à créer des actifs réels *. Cependant, nous voulons devenir un leader du marché en intégrant les différentes briques de ces actifs au sein d’une plate-forme véritablement unifiée, capable de fournir les meilleurs résultats à nos clients. Nous avons pour ambition d’assurer notre réussite et de façonner l'avenir du paysage de l'investissement en actifs réels.

Offrir de meilleurs résultats à nos clients

Nos clients regardent de plus en plus les résultats. A l’avenir, il est indéniable qu’ils se tourneront vers les actifs réels, en termes de stratégies pures ou multi-actifs, comme de véhicules.

Selon un rapport publié l'année dernière par PwC, les classes d'actifs alternatives - notamment les actifs réels, les capitaux propres privés et la dette privée - devraient plus que doubler, pour atteindre 21,1 billions de dollars US d'ici 2025.1 Il est facile de comprendre pourquoi. Face à une pénurie de rendement sur les actifs traditionnels et au besoin de diversification en conservant des flux de trésorerie stables et une protection contre la volatilité et l'inflation, les investisseurs sont de plus en plus attirés par les actifs réels. Notre propre étude sur les revenus alternatifs a révélé que les fonds de pension et les assureurs de toute l’Europe prévoient de renforcer leur exposition à ces actifs dans les années à venir.2

Dans le cas des fonds de pension pour qui le poids réglementaire est relativement faible, les actifs non liquides sont attrayants pour leur permette d’avancer dans leurs programmes de réduction du risque et pour résorber leurs déficits de financement. Malgré des contraintes réglementaires beaucoup plus strictes, les assureurs continuent aussi d’allouer une part de leurs investissements en actifs réels et prévoient, dans l’ensemble, de l’augmenter.

De nombreux investisseurs recherchent des consultants experts, des conseillers ou des partenaires pour les aider à intégrer efficacement une classe d’actifs plutôt opaque. Un rapport publié par Greenwich en 20143 a confirmé que les clients souhaitaient obtenir de l'aide pour combler le fossé des connaissances, ainsi que des conseils pour concevoir des solutions. Le même rapport a indiqué que l’approche des clients institutionnels différaient considérablement en matière de catégorisation des actifs réels, ce qui souligne encore plus cette nécessité.

Améliorer les performances

C’est pour répondre à ce besoin des clients que nous avons développé notre expertise sur les actifs réels. Compte tenu de la demande et des montants en jeux face à un nombre limité d'opportunités, il est essentiel de pouvoir réaliser des transactions d'actifs réels de qualité. En outre, ces actifs sont uniques par rapport aux marchés liquides car il n’existe pas de marché entièrement transparent. Les transactions doivent être recherchées et négociées directement.

Le premier avantage tangible d’une expertise combinée est d’offrir à nos clients une meilleure compréhension des offres. Grâce à la collaboration des équipes en charge des actions et de la dette, nous gagnons en termes d’avantage concurrentiel. L'immobilier en est un parfait exemple. En ce qui concerne les actions, nous avons une solide stratégie de localisation : nous concentrons nos efforts et nos investissements sur les grandes villes où les gens veulent vivre, jouer, travailler et apprendre. Par nos recherches, nous avons acquis une connaissance approfondie qui peut être utilisée lors de la prise de décision en matière de prêts.

Notre deuxième avantage est notre vitesse de déploiement du capital. Les clients qui s’intéressent à ces catégories d'actifs veulent que leur argent soit investi de manière opportune sans pour autant sacrifier la prime de risque. Avoir accès à un large panel d'actifs nous permet de déployer plus rapidement des capitaux pour satisfaire cet appétit.

Enfin, nous bénéficions d’un troisième atout sur le marché des actifs réels : notre capacité d’offrir un financement par actions et par emprunt. Cela signifie que nous pouvons proposer aux propriétaires d'actifs réels ou aux emprunteurs des solutions flexibles. Un bien initialement envisagé à la vente pourrait au final bénéficier d'un prêt ou d'une solution de loyer foncier commercial. Il existe donc différentes façon de structurer les transactions pour les propriétaires existants. Cela nous permet finalement d'accéder à des transactions hors marché ou uniques que nos concurrents auraient du mal à reproduire.

Allier perspectives et expertise

La combinaison de nos activités d’immobilier et de revenus alternatifs génère des synergies évidentes en termes de coûts et d’opérations. En termes de gouvernance, de risque et de reporting, nous pouvons également simplifier les comités existants et les exigences d’information.

Mais il y a beaucoup d'autres activités similaires à considérer. Un projet de développement dans l'infrastructure et un projet de développement dans l'immobilier présentent des risques similaires et nécessitent une gestion et une gouvernance des fournisseurs identiques, par exemple. Il est possible qu’une même équipe de risque crédit travaille en collaboration sur l’immobilier et les revenus alternatifs pour évaluer plus efficacement les engagements des locataires, les structures des transactions et les risques globaux. En outre, notre équipe de recherche combinant ses différentes connaissances a désormais une vision plus globale des actifs réels et peut analyser la valeur relative dans la structure du capital ainsi qu’entre les secteurs. Cela nous aidera à anticiper les tendances thématiques et à améliorer la génération d’idées pour le portefeuille et la gestion des risques.

De plus, notre taille nous permet d'offrir à nos clients un flux de transactions unique ainsi que des opportunités de co-investissements avec les grands clients existants (y compris Aviva plc). Notre politique d’équité garantit que tous nos clients sont traités de manière similaire, en alignant les intérêts et les exigences à long terme. Notre réputation en tant qu'investisseur de long terme facilite le refinancement de la dette et le développement des actifs immobiliers existants, créant ainsi des opportunités de transaction hors marché.

Nos relations sont fondées sur la confiance et notre réputation est extrêmement importante. Nous sommes reconnus comme un partenaire solide avec lequel travailler, ce qui nous donne un avantage concurrentiel en termes d’achats, de refinancements ou de développement d’un actif. En combinant les perspectives et l'expertise en interne, nous pourrons mieux entretenir les relations au sein de l'écosystème complexe de l'origination et de la gestion d'actifs. Qu'il s'agisse d'emprunteurs, de promoteurs, de décideurs (planificateurs nationaux, locaux et municipaux), d'organismes professionnels, de géomètre, de sous-traitants et d'universitaire… ces différents acteurs ont tous besoin d'interactions et de services mesurés.

Changer le monde dans lequel nous vivons : les sociétés du futur

La technologie et les données transforment l'infrastructure physique et sociale qui nous entoure. En tant qu’investisseurs et financiers de long terme, nous devons rester attentifs à ces tendances et anticiper les besoins futurs de la société. Ce qui est clair, c’est que les projets immobiliers et d’infrastructures dans lesquels nous avons investi au cours des vingt dernières années seront très différents de ceux dans lesquels nous investirons au cours des vingt prochaines années.

D'ici 2050, plus de 70% de la population mondiale vivra dans des villes. Les décideurs, qu'ils soient responsables de municipalités ou de gouvernements nationaux ou locaux, devront collaborer avec le secteur privé, ainsi qu'avec des parties prenantes plus larges, pour résoudre les inévitables défis que cela va engendrer.

La perturbation des industries et la décentralisation du processus décisionnel vont probablement se poursuivre. Les innovations telles que l'échange d’énergie entre pairs, les compteurs et les réseaux intelligents, ainsi que la multitude de problèmes de confidentialité des données associés aux villes intelligentes, devront être soigneusement examinés. De même, les agrégateurs de locataires comme WeWork, la création d’entrepôts de données destinés à soutenir l’économie de la donnée, des câbles à large bande plus rapides et la menace en ligne envahissant les points de vente sont autant de tendances qui influenceront le paysage des investissements.

Concernant les projets d'infrastructure plus particulièrement, les problèmes de confiance entre les secteurs privé et public doivent être résolus, l'accent étant mis davantage sur la valeur créée et les risques (invisibles) pris. Les partenariats public-privé sont sous les projecteurs politiques avec un «rapport qualité-prix» difficile à démontrer en raison du manque de transparence et de responsabilité. En tant qu'investisseurs privés, nous devons mieux exprimer notre valeur-ajoutée à la société civile (et pas seulement aux fonds de pension et aux autres investisseurs pour lesquels nous investissons) afin de faire évoluer le discours actuel.

L'intégration de facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance dans toutes nos décisions et nos rapports en matière d'investissement dans les actifs réels figure en tête de nos priorités. Dès 2012, le Secrétaire général de l'ONU, Ban Ki-moon, avait déclaré : « Notre lutte pour la durabilité mondiale sera gagnée ou perdue dans les villes ». Cela souligne à quel point nos investissements seront essentiels pour atteindre les objectifs de développement durable des Nations Unies. La plupart des propriétés ayant été construites dans le souci de réduire les émissions de carbone, des progrès considérables ont été accomplis. Les évaluations de référence telles que GRESB & BREEAM permettent une meilleure évaluation par rapport aux critères de durabilité - mais nous avons une incidence sur de nombreux résultats non financiers et nous devons en rendre compte également.

La nature à long terme et illiquide des actifs réels signifie qu'il est essentiel de prendre en compte un large éventail de facteurs de durabilité lorsque vous investissez, le coût du «changement d'avis» à l'avenir étant prohibitif. Cette discipline de souscription est similaire pour tous les actifs réels et bénéficie aussi de la fusion de notre plateforme.

Les projets d'infrastructures renouvelables peuvent être écologiques et durables par définition, mais nous devons également trouver un équilibre entre les futurs projets de durabilité et leur impact sur les communautés locales. Le point ici est qu’il existe un large soutien pour les initiatives environnementales et sociales positives, dans la mesure où elles n’affectent pas trop notre mode de vie. Ces problèmes épineux ne sont pas faciles à résoudre, mais en établissant des liens plus solides avec les communautés, les politiciens, les conseils et les groupes d'intérêts locaux, nous pouvons mieux comprendre et répondre à leurs besoins.

Contribuer à la construction de l'infrastructure et des environnements physiques qui soutiendront la croissance future est une responsabilité que nous apprécions; C’est ce que nous avons pour objectif tout en générant des changements sociaux et environnementaux positifs. 

Références

1 PwC: Asset & Wealth Management Revolution: Embracing Exponential Change, October 2017

 *Real Assets Definition: As Real Asset definitions can vary wildly, we provide ours for clarity “Real Estate and Infrastructure and associated financing”.

2 Source: Aviva Investors ‘Alternative Income Study 2018’

3 Real Assets: An increasingly Central Role in Institutional Portfolios, Greenwich Associates, 2014

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Sauf indication contraire, la source de toutes les informations est Aviva Investors Global Services Limited (« Aviva Investors ») au dimanche 9 décembre 2018. Sauf mention contraire, les avis et les opinions contenus dans le présent document sont ceux d’Aviva Investors. Leur contenu ne doit pas être considéré comme indiquant une garantie de rendement d'un placement géré par Aviva Investors, ni comme un conseil de quelque nature que ce soit. Les informations contenues dans ce document ont été obtenues auprès de sources considérées comme fiables, mais elles n’ont fait l’objet d’aucune vérification indépendante d’Aviva Investors, et Aviva Investors ne peut en garantir l'exactitude. Les performances passées ne présagent en rien des performances futures. La valeur d’un placement et de tout revenu en découlant est susceptible de fluctuer aussi bien à la baisse qu’à la hausse, et il n’est pas garanti que l’investisseur recouvre son montant d’investissement initial. Aucun élément de ce document, y compris les références à des titres, classes d'actifs ou marchés financiers spécifiques, ne doit ou ne peut être considéré comme un conseil ou une recommandation de quelque nature que ce soit. Ce document ne constitue pas une recommandation de vente ou d'achat d'un placement quelconque.

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