Le monde de demain : le COVID-19 et l'avenir à long terme de l'immobilier commercial

Au-delà des perturbations à court terme subies par l'immobilier, Chris Urwin, Directeur de la recherche Actifs réels, et Jonathan Bayfield, Responsable de la recherche Immobilier UK, cherchent dans cet article à évaluer les perspectives à long terme pour les secteurs du commerce de détail, des bureaux et de la logistique.

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Tomorrow’s world: COVID-19 and the long-term future of commercial real estate

Alors que l'Europe est en train de sortir d’une mise à l’arrêt complète, l'activité économique peut enfin commencer à se redresser. Mais elle risque de rester bien en deçà de ses précédents niveaux, le rythme de la reprise divergeant sensiblement entre les secteurs. Cela a des implications importantes pour les investisseurs immobiliers.

Il est encore difficile d’estimer quand de nombreux actifs pourront retrouver leur valeur d’utilité maximale. Par exemple, celle des bureaux modernes repose sur le fait qu’ils réunissent des personnes, leur permettant de partager des idées et de collaborer afin de résoudre des problèmes grâce à la créativité. Quand les bureaux sont utilisés au cours de cette deuxième phase, l’usage est avant tout fonctionnel : permettre aux gens venant au travail de disposer de locaux, pour un nombre de personnes bien inférieur à la capacité prévue dans ces bureaux.

De même dans le commerce de détail, les nouveaux bâtiments qui combinent loisirs et shopping ont peu de chance de se remplir rapidement car les gens ont réduit leurs contacts sociaux. Les magasins continueront en revanche de jouer leur rôle classique d’échange, mais pas plus. 

Il faudra une baisse significative des taux de contamination pour sortir de cette deuxième phase de confinement

Il faudra une baisse significative des taux de contamination, pour sortir de cette deuxième phase de confinement et pour que la vie reprenne un cours à peu près normal. Pour les investisseurs qui s’engagent sur des actifs pour une période de détention de 10 ans, il est raisonnable de penser que ces conditions prévaudront pour la plus grande partie de cet horizon. Nous tentons ici d’imaginer à quoi cette « nouvelle normalité » pourrait ressembler pour les segments de l’immobilier de bureaux, du commerce de détail et de la logistique.

Commerce de détail : un secteur qui souffre à court terme, mais la demande d'expérience perdurera

À l'exception des commerces alimentaires, les mesures de confinement ont frappé très durement les distributeurs, beaucoup étant contraints de fermer leurs magasins. La phase post-confinement est également difficile. Les réouvertures ne sont que partielles, les mesures de distanciation sociale restent nécessaires, et la hausse du chômage risque de fortement réduire les dépenses de consommation.

De nombreux détaillants déjà fragiles vont malheureusement faire faillite. La solidité des bilans, la capacité à réduire les coûts, l’accès à des financements et la typologie des commerces seront des facteurs clés pour la survie des distributeurs. La valeur de nombreux locaux sera amenée à baisser.

Pour répondre à la demande croissante, les distributeurs renforcent leurs capacités dans le commerce électronique

La crise va accélérer la transition vers le commerce électronique. Quand ils le peuvent, les consommateurs sont déjà en train de privilégier les transactions en ligne pour éviter les contacts sociaux ; et les distributeurs doivent renforcer leur capacité dans ce domaine afin de répondre à l’accroissement de la demande. Dans le secteur du commerce alimentaire par exemple, de nombreuses personnes pourraient ne pas revenir dans les magasins physiques. Les investisseurs dans  des baux à long terme sur des supermarchés doivent en tenir compte au moment de s’engager dans des transactions.

De façon plus générale, la distribution européenne aura besoin de magasins plus petits et moins nombreux. S’agissant des distributeurs ayant des baux moins longs (ceux qui sont en concurrence directe avec le commerce en ligne), les ventes dans les magasins physiques risquent de baisser beaucoup plus vite que prévu initialement. La distribution de produits de consommation discretionnaire va basculer vers des plates-formes qui assureront la découverte, le dialogue et l'interaction avec leurs clients. Certains magasins continueront de faire partie d'une stratégie multi-canaux car la frontière entre le commerce en ligne et les ventes physiques devient de plus en plus floue.

Les grands magasins les plus résilients auront tendance à devenir des lieux combinant shopping et loisirs

Dans ce contexte, les grands magasins les plus résilients auront tendance à devenir des lieux combinant shopping et loisirs ; en d'autres termes, des endroits où les gens choisissent de passer une partie de leur temps. Dans les emplacements les plus prestigieux, la crise est également susceptible d'accélérer l’obsolescence et le repositionnement des biens vers d'autres usages, tels que résidentiel ou la logistique.

À plus long terme, le rôle central de l’immobilier comme lieu de socialisation ne devrait pas être remis en cause, que ce soit pour la distribution axée sur les loisirs ou pour sortir au restaurant. La demande pour ce type d’endroits rebondira à mesure que la crise s’apaisera et que le pouvoir d’achat se redressera.

Le travail à domicile sonnera-t-il la fin du marché des bureaux tel que nous le connaissons ?

Dans les grandes villes de la planète, les bureaux sont actuellement très sous-utilisés, seule une petite part des travailleurs occupant ces lieux comme à l’accoutumée. La crise a poussé les entreprises à expérimenter le télétravail de masse. Pour beaucoup, l'expérience semble se passer mieux que prévu grâce aux nouvelles technologies, ce qui soulève des questions sur la demande future d'espaces de bureaux.

La technologie n’a pas remplacé les interactions en face-à-face

La montée en puissance du travail à distance et la baisse correspondante de l’importance de l’emplacement des bureaux avaient été annoncées à maintes reprises au cours des dernières décennies. Le débat d'aujourd'hui tourne autour de l'impact des outils comme Teams ou Slack. Les télécopieurs, les courriels et les téléphones mobiles avaient suscité des réflexions similaires dans le passé. Cependant, la technologie n'a pas dans l’ensemble remplacé les interactions en face-à-face, mais a plutôt été un complément. Comme la technologie s'est améliorée, l'importance de l’emplacement a en fait augmenté, en particulier pour l'économie fondée sur la connaissance qui dépend de la collaboration pour générer des idées.

L'histoire nous apprend que les commentateurs ont tendance à surestimer l’impact des nouvelles technologies, mais les bureaux représentent un coût élevé pour les entreprises. Fournir un espace de travail coûte chaque année à la plupart des employeurs du centre de Londres entre 10 000 et 15 000 livres sterling par personne. Lorsqu'une économie est en récession, les occupants de bureaux cherchent généralement à réduire leurs coûts, y compris ceux liés à l'immobilier. Alors que l'économie européenne traverse la pire récession depuis des décennies, les entreprises devraient être particulièrement incitées à le faire. Lorsqu'il est possible de travailler à domicile, de nombreuses entreprises y verront un moyen intéressant de réduire les coûts.

Le travail à domicile est séduisant pour de nombreux employés également. Plus important encore, les économies de coûts (à la fois d’argent et de temps) liés au transport apparaissent significatives. C'est peut-être la raison pour laquelle de nombreux pays, dont le Royaume-Uni, ont enregistré une augmentation du nombre de personnes travaillant à domicile avant même l’éclatement de cette crise. Mais il serait prématuré d’annoncer la fin des bureaux tels que nous les connaissons. Travailler de la maison peut exacerber les inégalités sociales car tout le monde ne dispose pas d'une luxueuse propriété où installer son nouveau poste de travail. Travailler et vivre au même endroit présente d'autres inconvénients : les nombreux parents tentant de concilier la garde d'enfants, l’école à la maison et les échéances de leur travail pourront en témoigner. 

De toute évidence, il existe des risques baissiers sur la demande de bureaux. Toutefois, leur ampleur diffère selon le type d'activités menées par les occupants. S'il est vrai que les tâches routinières et codifiables peuvent être exécutées à distance, c'est moins le cas pour de nombreuses activités à plus forte valeur ajoutée.

Les instructions peuvent être données et reçues à distance, mais il est beaucoup plus difficile de bâtir la confiance sans interaction humaine. De même, bien que les relations puissent être maintenues à distance, il est difficile de les construire sans être au même endroit. En outre, même s'il est possible de continuer à mener un travail stimulant tout en travaillant depuis la maison, il est beaucoup plus difficile d'apprendre (ou d'enseigner) des tâches complexes sans être assis à côté de ses collègues.

Les problèmes sont résolus plus efficacement par la collaboration d’un petit nombre de personnes réunies dans une même pièce

En fin de compte, l'interaction en face-à-face est un moyen de communication très efficace. Les technologies concurrentes ne peuvent pas rivaliser quand il s'agit de faciliter la socialisation, l'apprentissage et la motivation. Comme l'actuelle économie du savoir dépend du succès de la génération d'idées, les problèmes sont résolus plus efficacement par la collaboration d’un petit nombre de personnes réunies dans une même pièce.

Même les entreprises les mieux adaptées au travail à distance et disposant d'un effectif complet en mesure de télétravailler utilisent encore des bureaux pour réunir leurs équipes. La construction d’un esprit d’équipe se fait toujours principalement en face-à-face, à l’instar de l'établissement des relations avec les clients.

Avant cette crise, nous assistions déjà à une polarisation du marché des bureaux. Les emplacements à faible valeur ont été remis en cause par la perspective d'une plus grande automatisation, et la demande d’espaces de seconde catégorie a été fragilisée par la montée en puissance du « co-working ». Et l’augmentation du télétravail est de nature à renforcer ces pressions.

Mais dans les emplacements à forte valeur ajoutée, les espaces de bureaux qui facilitent la collaboration continueront d'être recherchés. En particulier ceux qui offrent un accès facile et des équipements attractifs. La conception de bureaux continuera d'évoluer afin de permettre de créer des lieux où les gens aiment venir et travailler avec d'autres.

Logistique : le COVID-19 révèle les fragilités des chaînes d'approvisionnement

Ces derniers temps, les chaînes d'approvisionnement des entreprises manufacturières ont été construites sur les principes de la délocalisation et de l'externalisation, en minimisant les stocks afin de réaliser des économies. La pandémie a mis en évidence la vulnérabilité de cette stratégie et a souligné la nécessité pour les chaînes d'approvisionnement d’être plus résilientes.

Lorsque la Chine est entrée en confinement, il est rapidement devenu évident que de nombreuses entreprises européennes, y compris du secteur pharmaceutique, étaient tributaires de la production et de la circulation des marchandises dans l’Empire du Milieu. Cette expérience devrait inciter les entreprises manufacturières à apporter plusieurs changements à leurs chaînes d'approvisionnement.

Cette crise est susceptible d'accélérer la tendance structurelle de relocalisation de l’activité manufacturière vers des lieux plus proches

Tout d'abord, cette crise est susceptible d'accélérer la tendance structurelle à la relocalisation de l’activité manufacturière vers des lieux plus proches, parallèlement au « near-shoring » (délocalisation de proximité). Cela pourrait accroître la demande de bâtiments industriels dans les pays européens, en particulier ceux disposant d’une offre abondante de main-d’œuvre relativement bon marché.

Mettre davantage l'accent sur la résilience des chaînes d'approvisionnement devrait entraîner une plus grande diversification des opérateurs et une hausse des stocks. Dans l'ensemble, cela pourrait avoir un impact favorable sur la demande globale de locaux.

On pourrait également assister à une utilisation accrue de bâtiments partagés, par exemple d’entrepôts « à la demande » où différentes entreprises occupent des espaces partagés. Cela permettrait d’accéder à des espaces de stockage de moindre capacité, moins chers et plus flexibles. Cela pourrait devenir une façon économiquement efficace de gérer un surcroit de stocks.

En outre, une demande accrue pour l'automatisation pourrait voir le jour. De nombreux opérateurs logistiques dépendent fortement de la disponibilité de la main-d’œuvre. Que ce soit en raison du confinement, des mises en quarantaine ou de la maladie, la crise a démontré la vulnérabilité des occupants d’actifs logistiques à un effondrement de l'offre.

L'automatisation n'est pas nouvelle : de nombreuses entreprises ont introduit diverses technologies dans ce domaine, qui vont de la robotique aux systèmes de gestion d'entrepôts. La pandémie est susceptible d'accélérer la mise en place d'infrastructures techniques essentielles afin de construire une chaîne d'approvisionnement plus robuste et davantage numérisée.

Privilégier les installations logistiques qui servent les consommateurs constitue une option plus attractive

Même si une automatisation accrue pourrait réduire l'importance d'être proche de l'offre de main-d'œuvre, il sera toujours essentiel de ne pas être trop éloigné des consommateurs. En effet, du fait de l'incertitude croissante entourant les lieux de production à l'échelle mondiale, privilégier les installations logistiques qui servent les consommateurs constitue une option plus attractive. Les emplacements urbains continueront d’être relativement attractifs, en particulier compte tenu de l’essor que connait le secteur de la logistique grâce à l'augmentation du commerce électronique.

C’est la même chanson

Chaque crise a tendance à créer des attentes d’un changement significatif et durable. Avec le temps, de telles attentes s’avèrent généralement exagérées. De notre point de vue, la crise du COVID-19 ne va pas transformer radicalement la façon dont l'immobilier sera utilisé à long terme, et les meilleurs actifs devraient continuer de bénéficier d’une forte demande. Néanmoins, nous devrions assister à une accélération de changements structurels déjà à l’œuvre : chute de la demande pour des commerces de détail déjà fragilisés ou des bureaux mal situés, et priorité des « opérateurs de logistique » donnée à la résilience de leur chaîne d'approvisionnement.

L'avenir arrive vite. Les investisseurs immobiliers devront s'adapter rapidement à ces tendances pour s’assurer que leurs portefeuilles seront en mesure de résister aux retombées économiques durables du COVID-19.

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