Immobilier : Le "chant du cygne" de l'investisseur "à l'instinct"

Comme l’explique Chris Urwin, les investisseurs en immobilier commercial pourraient apprendre beaucoup de la révolution des données qui a eu lieu dans le basket-ball ces dernières années.

2 minutes de lecture

Pendant le confinement, Netflix a accueilli deux fois plus de nouveaux abonnés que prévu. Je suis l’un d’entre eux, et je me suis avant tout abonné pour regarder « The Last Dance », un documentaire basé sur la dernière saison de Michael Jordan avec les Chicago Bulls.

J’ai adoré la série, et j’ai refait connaissance avec les héros de mon enfance. Mais il y a quelque chose d’étrange à regarder le basket-ball tel qu’il était à une époque antérieure. Même en regardant le plus grand joueur de tous les temps, on ne peut s’empêcher de penser : « il ne joue pas comme il faudrait ».

Le basket-ball a connu une véritable révolution ces dix dernières années, transformé par l’analyse des données

Le basket-ball a connu une véritable révolution ces dix dernières années, transformé par l’analyse des données. L’élément du jeu qui a peut-être le plus changé est celui du choix des types de tir. Chaque saison, environ 200 000 tirs sont réalisés en NBA. Cela constitue une mine de données pour évaluer la probabilité qu’un tir soit réussi à partir de différents endroits du terrain.

Une des grandes caractéristiques du basket-ball est la ligne des trois points. Les tirs lancés derrière cette ligne — « from downtown » (ou « depuis le centre-ville »), comme disent les commentateurs — rapportent trois points. Devant cette ligne, ils rapportent deux points. Si l’on combine la probabilité de réussite d’un tir avec le nombre de points à gagner, on peut estimer la valeur d’un tir ou autrement dit les points par tir. La probabilité qu’un tir réussisse lorsqu’il est tiré depuis une zone proche du panier est élevée, à 60 %, de sorte que le nombre de points par tir est de 1,20.

La probabilité de réussite d’un tir diminue rapidement dès lors que le joueur se trouve à plus d’un mètre du panier. Pour un tir de mi-distance à deux points, la probabilité de réussite est d’environ 40 à 45 %, donc les points par tir sont de l’ordre de 0,85. Les tirs à trois points sont encore plus difficiles, mais plus rémunérateurs. Seuls 35 % des tirs à trois points entrent dans le panier. Mais la grande révélation que nous apportent les données est que le tir à trois points offre 1,05 point par tir, bien plus qu’un tir à deux points à mi-distance.

Cela a entraîné la prolifération des tirs à trois points. Parallèlement, les tirs à deux points à mi-distance se sont multipliés. La différence avec les meilleures prestations de Micheal Jordan dans les années 1990 est saisissante.

Il existe de fortes similitudes entre les travaux des analystes sportifs et ceux des analystes en investissement sur les marchés privés

Il existe de fortes similitudes entre les travaux des analystes sportifs et ceux des analystes en investissement sur les marchés privés. Tous deux tentent d’identifier ce qui pourrait devenir un avantage stratégique. Les investisseurs en immobilier peuvent tirer trois grandes leçons de ces analyses sportives.

Premièrement, l’instinct a failli là où les données ont apporté des révélations. La ligne des trois points a été introduite en 1979. Mais ce n’est qu’au cours des dix dernières années que les équipes ont commencé à adapter leurs stratégies de manière appropriée. Pendant trois décennies, les joueurs ont utilisé leur instinct pour choisir leurs tirs. Celui-ci était dicté par des heures et des heures sur le terrain, jour après jour, année après année. Et ils se trompaient.

Dans certains domaines, l’expérience joue un rôle important et alimente une intuition. Mais, pour être utile, l’expérience doit être accompagnée d’un retour d’information précis. Pour les joueurs de basket-ball, il est difficile de comptabiliser le pourcentage de leurs tirs qui ont été effectués à partir de différents endroits. Pour les investisseurs, la chance et le hasard jouent un rôle si important dans les performances que la qualité du retour d’information est médiocre. Dans ces deux domaines, une analyse judicieuse peut apporter une grande valeur ajoutée.

Deuxièmement, les analystes de données n’ont pu apporter une réelle valeur ajoutée qu’à partir du moment où ils se sont concentrés sur les bons indicateurs. Les statisticiens parlent des données dans le basket-ball depuis des décennies, mais ils se concentraient sur les données les plus faciles à collecter, comme les points marqués et les rebonds effectués.

Les analystes du secteur immobilier doivent mieux comprendre les facteurs qui déterminent les performances, tels que la connectivité, les aménagements et la sécurité des revenus

La révolution dans l’analyse du basket-ball est venue avec la collecte de nouvelles données plus pertinentes. Les analystes en immobilier doivent s’en inspirer. Les données sur l’immobilier sont essentiellement classées par secteur et par zone géographique. Répartir les données de cette manière est simple, mais ce n’est peut-être pas la meilleure approche. Nous devons mieux comprendre les facteurs qui déterminent les performances, comme la connectivité, les aménagements et la sécurité des revenus.

Troisièmement, cela vaut la peine de s’interroger sur les raisons qui poussent des joueurs à préférer des tirs à moindre risque et à faible récompense. Le fait de rater un tir ne procure aucune satisfaction. Les joueurs n’aiment pas échouer, en particulier devant une foule.

Lorsqu’un investissement immobilier ne porte pas ses fruits, on est également contrarié. C’est difficile à expliquer à nos clients. Certains investisseurs peuvent donc surpayer des actifs à faible risque pour réduire les risques de baisse. Autrement dit, un biais qualitatif peut se glisser dans la prise de décision.

La mise en œuvre d’un processus d’investissement rigoureux axé sur le prix, le risque et la valeur peut permettre à des investisseurs disciplinés de tirer parti des erreurs de valorisation générées par la volonté du marché en général de surpayer des actifs à faible risque. En termes de basket-ball, cela revient à décocher quelques tirs à trois points supplémentaires plutôt que de se contenter des tirs à deux points plus faciles. 

Cet article a été publié dans The Property Chronicle.

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