Il peut être difficile de percevoir comment la société, et par conséquent la façon dont nous utilisons l'immobilier, sont en train d’évoluer. Parfois, des tendances structurelles majeures ne sont pratiquement pas perceptibles, explique Chris Urwin.
Investir, c'est développer des visions concurrentes de l'avenir. Les estimations de valeur d'un actif intègrent ainsi différentes perspectives à l’échelle macroéconomique, du marché et de l'actif lui-même. Étant donnée la nature de long terme de l'immobilier, il est essentiel de comprendre les tendances structurelles et les thèmes macroéconomiques qui sont à l'œuvre. Par exemple, les investisseurs immobiliers d'aujourd'hui peuvent tirer parti d'une connaissance approfondie des dynamiques démographiques, des innovations technologiques, et de l'évolution du marché du travail.
Cependant, il n'est pas toujours facile d'identifier ces tendances structurelles majeures. Si on met de côté l'année 2020, le changement est généralement progressif : nos vies ne changent pas de façon spectaculaire d'une année à l'autre. Mais elles évoluent de manière significative de décennie en décennie.
Il peut être difficile de percevoir comment la société, et par conséquent la façon dont nous utilisons l'immobilier, sont en train d’évoluer. Parfois, des tendances structurelles majeures ne sont pratiquement pas perceptibles, même lorsqu'elles concernent un sujet aussi important que la façon dont nous rencontrons la personne avec laquelle nous choisissons de passer le reste de notre existence.
Les changements qui ont révolutionné les rencontres devraient avoir un impact significatif sur l'investissement immobilier
Traditionnellement, les partenaires se rencontraient la plupart du temps grâce à des mises en relations par des amis ou des membres de la famille, ou sur le lieu de travail. Aujourd'hui, comme le souligne un récent rapport de Tyro Capital Management, la plupart des nouvelles relations commencent en ligne. Grâce à l'utilisation toujours plus forte des smartphones, ce qui était un tabou culturel est devenu une norme culturelle.
Avec l'essor des applications de rencontres, les coûts associés à la recherche du candidat idoine ont considérablement diminué, tandis que l'offre de bons partenaires potentiels s'est considérablement élargie. Il est facile et rapide de trouver un rendez-vous prometteur parmi une offre quasiment illimitée de candidats. Et les risques liés à ces rencontres sont moins élevés qu’auparavant. Les rencontres en ligne sont, notamment, plus sûres pour les femmes. Les rejets ont lieu virtuellement plutôt qu'en personne, et les éventuels rendez-vous physiques peuvent être approuvés en amont. Et si un candidat ne convient pas, il n'y a pas lieu de s'inquiéter de le revoir au bureau ou lors d’une sortie entre amis.
Le monde de Tinder et Bumble peut sembler très éloigné de l'immobilier, mais les changements qui ont révolutionné les rencontres vont aussi avoir un impact significatif sur l'investissement immobilier, et ce de trois manières.
Premièrement, les rencontres en ligne constituent un facteur sous-estimé qui détermine la formation des ménages. Les gens se marient et fondent une famille plus tard dans la vie. L'incertitude économique et le coût élevé du logement sont souvent présentés comme les principales raisons de cet engagement tardif. Ce sont certes des facteurs importants, mais ce ne sont pas les seuls.
Le nombre croissant d’opportunités de rencontres à moindre coût incite les gens à être plus sélectifs dans le choix de leur partenaire. Le dilemme entre se contenter d'un candidat moyen et risquer d'être éconduit est ainsi réduit. Cela a pour effet d'allonger le nombre moyen d'années de célibat. Cela aura aussi pour effet d'accroître la demande de certains types de logements - des appartements de location destinés aux jeunes professionnels par exemple.
Mais tout n'est pas positif pour la demande d'appartements. Les logements destinés aux familles éclatées et aux parents divorcés pourraient subir une baisse d’intérêt. La forte adéquation que permettent les rencontres en ligne est l'une des raisons pour lesquelles les taux de divorce sont en baisse et devrait continuer à reculer.
La technologie réduit la nécessité pour les gens de partager le même espace physique
Deuxièmement, les rencontres en ligne ont un impact significatif sur l'attractivité des villes. Historiquement, la proximité d'un grand bassin de rencontres potentielles attirait les gens vers les villes. Pour certains jeunes, les applications de rencontres renforceraient l'attrait de ces grands « réservoirs » de partenaires et donc des villes. D'autres peuvent, en revanche, se contenter de vivre dans des villes plus petites maintenant que le marché des rencontres est plus efficient.
Prises isolément, ces tendances ne sont pas de nature à transformer les perspectives d'investissement, mais elles pourraient gagner en importance une fois combinées aux autres moyens par lesquels la technologie réduit la nécessité pour les gens de partager le même espace physique. Une plus grande capacité à travailler à domicile plutôt qu'au bureau illustre ce phénomène. Le développement de la socialisation virtuelle est un autre exemple. Partager une bière virtuelle via Zoom est probablement moins agréable personne, mais les jeux en ligne peuvent fournir un excellent forum pour échanger avec des amis à distance. La socialisation, plutôt que le jeu, est souvent l'objectif principal : considérez, par exemple, Fortnite comme un lieu de rencontres et non un jeu.
Enfin, les rencontres en ligne changent les lieux de socialisation dont nous avons besoin. Les bars et les boîtes de nuit restent populaires, mais y passer du temps dans l'espoir de rencontrer quelqu'un qu’on ne connait pas est de moins en moins fréquent. Par conséquent, les propriétaires de biens immobiliers pourraient envisager de réduire leur exposition à ce type d’occupants. Ils peuvent trouver des sources de revenus plus intéressantes auprès d'occupants dont les lieux de vie leur permettent de mieux organiser les sorties nocturnes. Dans cette optique, le secteur de la restauration décontractée haut de gamme pourrait mieux résister que beaucoup ne le pensent. La socialisation compétitive devrait continuer à se développer : les opérateurs de loisirs offrant des expériences riches et uniques devraient bénéficier de cette tendance structurelle.
Tinder prétend être « plus qu'une application de rencontres. C'est un mouvement culturel ». Pour une fois, il ne s'agit pas d'un simple slogan marketing. Les investisseurs immobiliers feraient bien de comprendre comment le phénomène du « Faire glisser à droite » peut les aider dans leur recherche du parfait actif immobilier.
