Point sur les marchés immobiliers

L’immobilier physique est une classe d’actifs très populaire qui a su historiquement délivrer de bonnes performances. Deux facteurs permettent de considérer la classe d’actifs comme faisant preuve de résilience : le rendement locatif et l’appréciation de la valorisation des biens.

Point sur les marchés immobiliers

L’immobilier est peu corrélé à l’évolution des actions ou des obligations ce qui vient soutenir le principe de diversification, élément essentiel pour la construction d’un patrimoine financier. Sur le premier trimestre 2020, par exemple, alors que les supports investis en actions et en obligations ont été touchés par les effets de la crise du Covid-19, ceux investis en immobilier ont mieux résisté.

Découvrez les convictions des gérants d’Aviva Investors France et des spécialistes d’Aviva Investors Real Estate France1 sur l’immobilier physique et quelles sont les stratégies qu’ils comptent mettre en œuvre dans les mois à venir pour tirer pleinement parti des possibilités offertes par le contexte actuel. 

Comment a évolué le marché immobilier européen depuis le début de la crise sanitaire ?  

Depuis le début de la crise sanitaire, la demande est restée stable pour les actifs dits « core » situés dans les meilleures localisations, présentant une situation locative stabilisée et des volumes d’investissement raisonnables. Les prix de ces actifs semblent donc se maintenir à un niveau assez proche de ceux pratiqués pré-crise sanitaire, voir même plus élevés dans certains pays comme l’Allemagne. Cette forte demande pourrait générer une concurrence accrue pour ce type d’actifs.

A l’inverse, les prix d’achat des actifs moins bien localisés ou présentant un état locatif moins sécurisé ont déjà baissé avec un impact plus prononcé sur les marchés moins établis ou secondaires. Cette baisse des prix semble également s’installer sur les actifs dont le volume d’investissement est inadapté à son marché ou particulièrement important. 

Quelle est la situation par secteur de l’immobilier ?

  • Les immeubles de bureaux nécessitent une plus grande sélectivité

Concernant les immeubles de bureaux, la Covid-19 a agi comme un accélérateur de tendances déjà existantes sur le marché. En effet, le développement du télétravail et la baisse de la demande pour les emplacements excentrés par rapport aux centres-villes ont été amplifiés par la crise sanitaire.

Nous anticipons une augmentation des taux de vacance dans les marchés les moins résilients. Ces évolutions ne devraient toutefois pas être homogènes selon les secteurs géographiques et la qualité de chaque marché. Les quartiers d’affaires des principales capitales européennes pourraient être plus préservés. Le secteur semble moins touché par les impayés  et la baisse des loyers devrait être hétérogène en fonction de la localisation des biens.

Aviva Investors France ne croit pas à la « fin des bureaux » mais à la nécessité d’une plus grande sélectivité dans l’offre.  Les bâtiments ayant des caractéristiques de flexibilité, comme les lieux de travail partagés, et privilégiant le bien-être des locataires seront toujours demandés. 

Il est possible que des locataires demandent à diminuer la surface des espaces de bureau détenus, mais cela devrait se faire très graduellement car les durées des baux sont généralement longues. Par ailleurs, cette réduction d’espace reste très hypothétique car les nouveaux modes de travail demandent moins de postes de travail mais plus d’espaces collaboratifs. Les immeubles de bureaux resteront donc un outil de travail indispensable. 

Dans ce contexte Aviva Investors France cherche à prioriser ses investissements sur une douzaine de grandes métropoles européennes bénéficiant d’une forte connectivité, situées principalement en France , en Allemagne, au Pays-Bas et dans les pays nordiques, pays dans lesquels nous possédons une forte expertise.
Ils rechercheront des actifs présentant des risques jugés faibles avec une attention particulière sur l’analyse de la solidité financière des locataires et de leurs activités.
A l’inverse, nos gérants font le choix de rester très prudents sur les localisations dites ‘secondaires’, en périphérie des villes par exemple.  
  • L’immobilier logistique offre des opportunités

Depuis le début de la crise sanitaire, la logistique joue quant à elle un rôle stratégique dans l’économie permettant notamment un maintien des échanges commerciaux dans des secteurs essentiels. Le e-commerce devrait notamment soutenir ce secteur.

La rareté des terrains disponibles et les contraintes urbanistiques limitent l’offre de plateforme logistique à venir.

Nos gérants tendront à privilégier les actifs logistiques situés dans des zones géographiques proches des grands axes routiers ou portuaires en Europe.
  • L’immobilier résidentiel profite toujours des grandes tendances structurelles

L’immobilier résidentiel reste un secteur défensif et continue de profiter des tendances telles que l’urbanisation et la croissance démographique. 

Nos gérants pourront, de manière prudente et mesurée, envisager des investissements dans ce secteur.
  • L’immobilier commercial et d’hôtellerie sont les secteurs les plus impactés.

Les secteurs du commerce et de l’hôtellerie sont ceux qui ressentent les effets les plus directs à court terme de cette crise. Malgré les plans de soutien ambitieux mis en place par les différents gouvernements, de nombreuses défaillances sont à craindre dans ces secteurs. Néanmoins, nous estimons que cela pourrait être générateur d’opportunités. 

De ce fait les secteurs du commerce et de l’hôtellerie ne sont pas privilégiés avant d’avoir plus de visibilité sur la reprise d’activité.

Quelles conclusions tirer de ce contexte de marché ?

Si le contexte incertain pourrait engendrer des risques de baisses de valeurs ou des défaillances locatives nécessitant l’adoption d’une stratégie d’acquisition sélective, l’immobilier physique semble rester une classe d’actif résiliente, en particulier sur le long terme.

Les fonds immobiliers gérés par Aviva Investors France sont principalement composés d’actifs « core » sur les secteurs de l’immobilier de bureau et logistique apparaissant comme les plus résistants au regard du contexte sanitaire actuel.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. 

Références

  1. Les points de vue et les opinions exprimés dans le présent document sont ceux d'Aviva Investors France. Son contenu ne saurait être interprété comme une garantie de rendement d’un placement géré par Aviva Investors France, ni comme un conseil de quelque nature que ce soit

Information importante

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

Les points de vue et les opinions exprimés dans le présent document sont ceux d'Aviva Investors France et d’Aviva Investors Real Estate France. Son contenu ne saurait être interprété comme une garantie de rendement d’un placement géré par Aviva Investors France, ni comme un conseil de quelque nature que ce soit.

Ce document à caractère promotionnel est établi par Aviva Investors France et Aviva Investors Real Estate France SA.  Aviva Investors France est la société de gestion des fonds immobiliers par AIF et a délégué la gestion immobilière à AIREF SA, membre du groupe Aviva France.

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Les analyses présentées reposent sur des hypothèses et des anticipations d’Aviva Investors France et AIREF SA, faites au moment de la rédaction du document qui peuvent être totalement ou partiellement non réalisées sur les marchés. Elles ne constituent pas un engagement de rentabilité et sont susceptibles d’être modifiées.

La valeur d'un investissement sur les marchés peut fluctuer à la hausse comme à la baisse, et peut varier en raison des variations des taux de change. En fonction de la situation économique et des risques de marché, aucune garantie n’est donnée sur le fait que les produits ou services présentés puissent atteindre leurs objectifs d’investissement. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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