Valeur relative, « normalité » et polarisation : perspectives 2021 de l’immobilier

Souad Cherfouh, responsable de la stratégie d’investissement dans l’immobilier, et Jonathan Bayfield, responsable de la recherche immobilière au Royaume-Uni et en Irlande chez Aviva Investors, abordent trois thèmes susceptibles de définir le marché immobilier en 2021 et au-delà.

Relative value, ‘normality’ and polarisation: The outlook for real estate in 2021

1.     Frappés par la Covid-19, les biens immobiliers britanniques et d’Europe continentale offrent des valorisations que nous jugeons attractives ; sur un horizon à moyen terme, nous entrevoyons un plus grand potentiel de baisse des rendements au Royaume-Uni.

Comme toutes les autres classes d’actifs, l’immobilier a été touché par les répercussions économiques de la Covid-19. Les mesures prises pour ralentir la propagation du virus ont miné l’activité économique dans certaines régions, mais d’autres ont été comparativement dynamiques, rendant ainsi les conditions plus difficiles à prévoir.

Les perspectives locatives à court terme sont certes négatives, mais celles à moyen terme sont cependant plus encourageantes.

Suite à la baisse des taux d’intérêt, les anticipations de performance se sont modérées au sein de l’ensemble des classes d’actifs. Si les rendements réels ont diminué, l’écart entre les rendements des emprunts d’État à 10 ans et les rendements initiaux des biens immobiliers est élevé, ce qui est favorable à l’immobilier en Europe continentale et au Royaume-Uni. Les perspectives locatives à court terme sont certes négatives, mais celles à moyen terme sont cependant plus encourageantes.

Comparativement, nous pensons que le Royaume-Uni apparaît plus attractif que l’Europeà ce stade du cycle. La raison en est la politique monétaire de la Banque d’Angleterre ; les anticipations de rendements peu élevés des obligations d’Etat britanniques (gilts) devraient contribuer à soutenir les prix. En dépit des risques liés au Brexit, les rendements équivalents de l’immobilier de bureau dans la ville de Londres2 sont d’environ 4 %, un niveau record par rapport aux gilts à 10 ans, alors que les rendements de l’immobilier de bureau dans Paris et dans de grandes villes d’Allemagne sont nettement inférieurs à moins de 3 %.

2.     L’utilisation de l’immobilier d’entreprise va se normaliser vers la fin du premier semestre 2021 à la faveur de la diminution de la nécessité de la distanciation sociale.

En 2021, l’arrivée des vaccins pour immuniser contre la Covid-19 devrait changer la donne, procurant ainsi un grand soulagement à de nombreuses personnes contraintes à l’isolement et aux entreprises qui ont été gravement touchées. S’il est difficile de prévoir l’efficacité et la vitesse des campagnes de vaccination et quand les actifs pourront retrouver leur meilleure valorisation, il est peu probable que des mesures, équivalentes, de distanciation sociale soient nécessaires grâce à la protection vaccinale des personnes les plus vulnérables.

Cela va permettre d’ouvrir la voie à un éventuel message de « rentrée scolaire » de la part des gouvernements à un moment donné après Pâques et à une reprise de la fréquentation des magasins, des restaurants et des bureaux - certains des secteurs parmi les plus durement touchés.

La vitesse de la reprise va considérablement varier d’un secteur à l’autre. Par exemple, nous demeurons prudents à l’égard de l’immobilier commercial. Les ventes en ligne ont augmenté à la faveur de la pandémie, mais les ventes dans les magasins physiques devraient diminuer plus rapidement que prévu.

Néanmoins, certains distributeurs de biens de consommation vont se démarquer grâce une expérience client améliorée.

Néanmoins, certains distributeurs de biens de consommation vont se démarquer grâce une expérience client améliorée mêlant à la fois les services offerts en ligne et hors ligne. Les commerces de détail les plus résistants3 combineront shopping et loisirs ; des endroits où les gens aiment passer leur temps et où la pénétration du commerce électronique est plus faible. Dans les emplacements plus recherchés, nous nous attendons à voir les actifs être adaptés en vue d’utilisations à plus forte valeur telles que l’immobilier résidentiel et logistique.

Au niveau sectoriel, les secteurs où le taux de fréquentation était plus élevé dès le départ - comme l’entreposage4 - ont globalement moins de terrain à rattraper.

3.     Des opportunités susceptibles d’apparaître dans les bureaux en centre-ville, la logistique urbaine et les actifs aux baux à long terme.

Alors que l’Europe est aux prises avec sa plus grave récession depuis des décennies, nous nous attendons à ce que de nombreux employeurs s’attachent à maîtriser leurs coûts. Dans la mesure où la Covid-19 a expérimenté le potentiel du travail à distance plus rigoureusement que les employeurs n’auraient pu l’imaginer avant la pandémie, de nombreuses entreprises verront dans la réduction des surfaces de bureau un moyen évident de réduire leurs coûts. Cela va probablement accélérer la polarisation du marché de l’immobilier de bureau, une tendance qui existait avant la pandémie mais qui s’est intensifiée.

Dans cet environnement, nous identifions encore des opportunités dans des bureaux de grande qualité situés en centre-ville. Il existe de nombreuses entreprises où le travail collaboratif en présentiel est très apprécié et cela ne changera probablement pas. Il pourrait bien y avoir une réduction de la densité d’occupation : le nombre de personnes utilisant l’espace dans un bâtiment au cours d’une même journée pourrait diminuer, tandis que la quantité totale de surface disponible par personne pourrait augmenter.

Nous identifions encore des opportunités dans des bureaux de grande qualité situés en centre-ville.

Les valorisations des emplacements « trophy » dans les centres-villes dotés de vastes bassins de main-d’œuvre qualifiée apparaissent particulièrement attractives à Copenhague, Munich, Amsterdam, Paris et Manchester5.

L’autre segment actuellement intéressant est celui de la logistique urbaine dans la mesure où la pandémie a focalisé les esprits sur la nécessité de disposer de chaînes d’approvisionnement résistantes et sur l’intérêt de détenir des stocks. La délocalisation et l’externalisation à grande échelle qui existaient avant la pandémie ont été réduites. Les emplacements urbains à même de desservir de grands bassins de consommateurs dans un petit rayon vont continuer d’être attrayants.

Selon nous, les perspectives de performance totale sur cinq ans de l’immobilier d’entreposage à Londres6 sont plus attractives à l’heure actuelle qu’ailleurs en Europe, même si des villes comme Francfort, Munich et Paris offrent également certaines opportunités.

En termes de valeur relative7, nous identifions également des opportunités dans l’immobilier à long terme au Royaume-Uni et en Europe8. Beaucoup pensent souvent que les rendements initiaux plus faibles des baux à long terme impliquent des performances attendues moins élevées. Toutefois, notre analyse tend à indiquer que les performances attendues dans les secteurs traditionnels, ainsi que dans les logements pour étudiants, les supermarchés et les hôtels, sont similaires à celles de l’immobilier industriel sur un horizon de cinq ans et supérieures à celles du marché de l’immobilier de bureau, mais surtout avec une volatilité9 plus faible.

L’extrême faiblesse des taux d’intérêt qui contribue à l’attractivité continue de l’immobilier, le retour de l’immobilier commercial à sa plus haute valorisation en 2021 et les opportunités d’investissement les plus prometteuses dans les centres-villes, la logistique et les baux à long terme : nous pensons que ce seront là certains des thèmes clés de l’immobilier européen en 2021 et au-delà.

Références

  1. « Real Assets House View », Aviva Investors, 2020. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/real-assets-house-view/
  2. « London: The ultimate city of the future », Aviva Investors, 2 octobre 2019. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/aiq-investment-thinking/2019/10/london-the-ultimate-city-of-the-future/
  3. « European high streets brace themselves for change », Aviva Investors, 29 août 2019. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/aiq-investment-thinking/2019/08/european-high-streets-brace-themselves-for-change/
  4. « Logistics: ‘Last mile’ or further to run? », 19 juin 2020. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/aiq-investment-thinking/2020/06/logistics-real-estate-assets/
  5. « Five charts that show Manchester is a city of the future », Aviva Investors, 20 août 2020. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/aiq-investment-thinking/2020/08/five-charts-on-manchester/
  6. « Logistics: ‘Last mile’ or further to run? », 19 juin 2020. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/aiq-investment-thinking/2020/06/logistics-real-estate-assets/
  7. « Real Assets House View », Aviva Investors, 2020. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/real-assets-house-view/
  8. « COVID-19 to test the resilience of long income », Aviva Investors, 16 avril 2020. https://www.avivainvestors.com/en-gb/views/aiq-investment-thinking/2020/04/covid-19-to-test-the-resilience-of-long-income/
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