Les talents, la concentration d’activités et la taille de la ville sont les trois principales raisons expliquant pourquoi Paris est l’un des marchés d’immobilier de bureaux les plus attractifs au monde, nous expliquent Souad Cherfouh et Chris Urwin.

Au niveau macroéconomique, l'essor de l'économie du savoir dans le sillage des progrès technologiques des dernières décennies a contribué au développement de chaînes d'approvisionnement mondiales. Au niveau microéconomique, cette évolution offre des opportunités beaucoup plus importantes en matière de télétravail et permet le développement d’une économie du partage.

Cependant, dans les pays développés, ces tendances n'ont pas entraîné la dispersion géographique des personnes et une répartition plus uniforme de la croissance économique auxquelles beaucoup s’attendaient. En fait, les populations et l'activité économique se concentrent de plus en plus dans des villes plus grandes et plus prospères.

À l'ère de l'innovation et de la spécialisation accrue, les entreprises performantes ne peuvent rester compétitives grâce à leurs seules innovations. C’est pourquoi elles doivent collaborer avec d'autres entités pour conserver leur compétitivité. Cette évolution a donné naissance à l’« économie de réseau », dont le succès dépend de l’intensité des relations entre les entreprises et les clients, leurs partenaires, le monde universitaire et leurs fournisseurs.

Si l'essor des technologies de l'information permet le partage à distance de grandes quantités d'informations, ce qui s’est révélé salutaire pendant la pandémie de Covid-19, il n'en reste pas moins que les informations les plus précieuses sont souvent « implicites » et que leur partage en face à face est souvent le plus profitable. C'est pourquoi, malgré les doutes exprimés par certains observateurs quant à l'avenir de l’immobilier de bureaux, les meilleurs actifs sur ce segment de marché situés dans des lieux bénéficiant de bons profils macro et microéconomiques devraient continuer à prospérer et à être plébiscités par les investisseurs.

Les milieux urbains facilitent les échanges de connaissances, les plus performants se caractérisant par :

  • des gisements importants de talents grâce à une main d'œuvre très qualifiée.
  • des regroupements bien établis d’activités à forte intensité en savoir.
  • une échelle et des connexions qui permettent la mise en place de réseaux à très forte intensité en savoir. Rien d’étonnant à ce que les grandes villes enregistrent les meilleures performances en la matière.1

Paris, bénéficiant à plein de ces facteurs, est devenu un centre de savoir de portée mondiale. Dans le dernier Global Cities Report du cabinet AT Kearney, Paris se classe au 3è rang, derrière New York et Londres.

Plus d’un travailleur parisien sur quatre est employé dans des secteurs à forte intensité de savoir, ce qui place la capitale française au 2è rang mondial, après Londres. Dans une étude précédente, nous avions conclu que Paris était le centre de connaissances le plus important d'Europe continentale.La pandémie n'a rien changé à notre opinion concernant ses perspectives à long terme.

Graphique 1 : Emploi à forte intensité de connaissances, en % de l’emploi total
Emploi à forte intensité de connaissances, en % de l’emploi total
Source: Oxford Economics, 2019

Des talents et de l’éducation

Les performances économiques de la ville reposent sur une main-d'œuvre importante, bien formée, relativement jeune et cosmopolite. Dans le Grand Paris, la population en âge de travailler compte plus de 6,5 millions de personnes, soit plus de quatre fois la moyenne des grandes villes européennes.4

L'éducation est une composante essentielle de l'activité à forte intensité de connaissances. Paris figure là-aussi parmi les leaders mondiaux. Près de 40 % des travailleurs parisiens sont diplômés de l'enseignement supérieur et près de 15 % de la population est née à l’étranger5, une caractéristique qui favorise les liens avec les autres régions d'Europe et du monde.

Paris abrite également des établissements d'enseignement et de recherche de classe mondiale. Après Londres, elle possède la plus forte concentration d'universités de haut niveau en Europe, dix d'entre elles figurant dans le top 500 par exemple.La région accueille le plus grand nombre d'étudiants et de doctorants d'Europe, environ 680 000, dont plus de 110 000 sont des étudiants internationaux.Elle possède plusieurs écoles de commerce de premier plan, notamment l'INSEAD, HEC et l'ESSEC.

Des regroupements d’activité et la taille

Bien que Paris ne dispose pas de regroupements d’activités de la taille et de l'importance mondiale de ceux de Londres, elle en abrite néanmoins un éventail plus diversifié. Nombre d'entre eux bénéficient d'initiatives publiques nationales et régionales qui cherchent à renforcer les liens entre les grandes, les petites et les moyennes entreprises, les instituts de recherche et d'enseignement, les autorités locales et les investisseurs. D'importants regroupements d’activités existent notamment dans des domaines aussi divers que la finance, les services aux entreprises, la santé et les sciences de la vie, les industries numériques, les cosmétiques, l'aérospatiale, la mode et le luxe.8,9,10,11

Paris abrite sans doute un éventail plus diversifié de grands regroupements d’activité que Londres.

Signe de cette large diversité sectorielle, Paris est le siège mondial de 29 des 31 entreprises françaises figurant dans le classement Fortune Global 500. Après Londres, Paris accueille le deuxième plus grand nombre de sièges d'entreprises en Europe.

Autre caractéristique exceptionnelle de Paris, sa taille. Avec une population d'environ 12 millions d'habitants dans le Grand Paris, elle est l'une des deux mégapoles d'Europe occidentale, avec Londres. Il s'agit de la plus grande économie régionale d'Europe, avec 4,5 % du PIB de l'UE28 (selon sa composition antérieure). Reflétant la nature centralisée de l'activité économique, elle représente 30,3 % du PIB français, mais seulement 18,2 % de la population.12

Graphique 2 : Population totale dans certaines villes européennes, 2018 (en millions)
Population totale dans certaines villes européennes, 2018 (en millions)
Source: Oxford Economics, 2018

Géographie, connectivité et gouvernance

Paris bénéficie également d'autres avantages majeurs, notamment :

  • sa situation géographique : accès facile à certaines des autres grandes économies régionales et aux centres d'affaires européens, par exemple Londres, Randstad, Bruxelles, Rhin-Ruhr et Rhin-Main (Francfort).
  • des connexions internationales : Le commerce, l'histoire et une population internationale importante et diversifiée permettent d'établir des liens solides avec de nombreuses régions du monde.
  • une bonne gouvernance : Paris bénéficie d'une gouvernance locale forte et transparente. La région est administrée par le Conseil régional d'Île de France. Chacun des huit départements d’Île de France dispose d'un conseil départemental, dont Paris est le plus peuplé et le plus important.13,14 Les élus locaux disposent de pouvoirs considérables, ce qui permet aux plus ambitieux de mettre en œuvre des projets audacieux afin d’améliorer les conditions de la croissance.
Le Grand Paris se classe au troisième rang mondial pour les transports publics, ce qui en fait la ville européenne la mieux classée.

Dans l'analyse de McKinsey sur les systèmes de transport urbain de 24 villes mondiales, le Grand Paris se classe au troisième rang pour les transports publics, ce qui en fait la ville européenne la mieux classée. Malgré les initiatives politiques visant à réduire la dépendance à la voiture, Paris obtient également de bons résultats en matière de transport privé. McKinsey la place au quatrième rang mondial, et seul Madrid, la mieux classée, la devance en Europe. L’ensemble de ces scores permettent à Paris d'occuper la deuxième place mondiale en termes de « mobilité urbaine globale », devancée seulement par Singapour.15

Par ailleurs, comme toute ville ayant des liens commerciaux, culturels et historiques aussi importants, sa connectivité internationale est également l'une des plus fortes au monde. Le nombre de passagers dans les aéroports de la région est le deuxième en Europe après celui de Londres.

Le projet du « Grand Paris »

La capitale française s'est lancée dans le projet d'infrastructure le plus vaste et le plus ambitieux d'Europe, baptisé « Grand Paris », qui créera un réseau périphérique permettant des liaisons de banlieue à banlieue sans devoir passer par le centre de la ville. Les liaisons avec les aéroports de la région, largement améliorées, jouent également un rôle majeur. Le projet prévoit quatre nouvelles lignes de métro, ajoutant 200 kilomètres de nouvelles voies et 68 nouvelles stations. On prévoit deux millions de passagers par jour.

Mais le projet ne concerne pas seulement les transports. Il est plutôt conçu comme la pièce maîtresse du développement de la région du Grand Paris. Plus d'un million de nouveaux logements sont envisagés, à raison d'environ 70 000 par an pendant la durée de vie du projet (2015-2030). Le projet a également fait des regroupements un facteur de réussite et cherche à les utiliser pour stimuler le développement de nouveaux centres économiques. 

Paris s'est lancé dans le projet d'infrastructure le plus vaste et le plus ambitieux d'Europe

Ce projet est également susceptible d’entraîner une véritable mutation des marchés immobiliers de la région parisienne, l’immobilier de bureaux étant particulièrement bien placé pour en bénéficier.

Graphique 3 : Le projet du Grand Paris
Le projet du Grand Paris
Source : Aviva Investors, mars 2021

Demande, offre, liquidité

En raison de ses atouts dans le domaine de l’économie du savoir et de la forte concentration de son activité économique, Paris est l’un des marchés les plus importants et les plus sophistiqués au monde pour l’immobilier de bureaux. En termes de surface, seules Tokyo et New York sont plus grandes.16 Après Londres, elle est considérée comme le deuxième marché de bureaux le plus transparent d'Europe.17 La capitale française fait également partie des marchés d'investissement les plus liquides d'Europe, ce qui rend les investissements et les cessions relativement faciles, même lors des périodes difficiles.

Paris dispose d'une base diversifiée de locataires de bureaux et l'accessibilité financière renforce la demande. En fait, compte tenu de ses talents et de sa taille, le marché du Grand Paris semble bon marché par rapport à ses concurrents mondiaux, tant du point de vue des locataires que de celui des investisseurs.

La demande n'est bien sûr qu'un aspect de l'équation dans le secteur immobilier. Bien que souvent sous-estimées par les investisseurs, l'étendue et la nature des restrictions imposées à l’offre nouvelle sont au moins aussi importantes. La facilité avec laquelle les nouveaux espaces sont mis en exploitation varie considérablement selon les villes.18 D'importantes restrictions de l'offre soutiennent les loyers.

À Paris, l’offre immobilière est soumise à des contraintes au développement importantes, en particulier :

  • des contraintes naturelles, notamment la densité de construction. Cet aspect est particulièrement important dans le centre de Paris, mais moins dans les zones périphériques.
  • des contraintes réglementaires, notamment :
    • les zones de conservation, qui sont particulièrement étendues dans le centre historique de Paris et dans certaines zones périphériques au sud-ouest.
    • les restrictions en matière de hauteur des immeubles, qui restent strictes - surtout dans la majeure partie du centre de Paris - et les projets de tours sont relativement rares.

Les lois d'urbanisme et les politiques locales freinent aussi les perspectives de développement commercial. L’un des principaux moyens pour y parvenir est l’établissement d'une ZAC (Zone d'Aménagement Concertée). Elles peuvent être initiées par une collectivité locale ou certains autres organismes publics, comme ceux chargés de réaliser le projet du Grand Paris. L'objectif d'une ZAC est de stimuler le développement de la zone désignée et de garantir la création des infrastructures publiques nécessaires.

L'offre immobilière à Paris est caractérisée par des contraintes de développement importantes.

Malgré ce type de mesures, Paris, et surtout son centre, compte parmi les marchés les plus difficiles d'Europe pour développer de nouveaux espaces de bureaux. Le quartier central des affaires affiche le deuxième taux de réactivité de l'offre le plus faible en Europe, derrière le West End de Londres.

Cette faible réactivité de l'offre est propice à la croissance des loyers. Dans toute l'Europe, on observe une corrélation marquée entre la croissance des loyers et la réactivité de l'offre.

Marchés secondaires

Compte tenu de sa taille et de sa diversité, le marché parisien des bureaux présente un large éventail de segments secondaires, aux caractéristiques variées. Les investisseurs doivent bien comprendre ces différences pour tirer parti des atouts de la ville.

Graphique 4 : Nos principaux marchés secondaires de l’immobilier de bureaux dans le centre de Paris
Nos principaux marchés secondaires de l’immobilier de bureaux dans le centre de Paris
Source : Aviva Investors, mars 2021

À l'ère de l'économie du savoir, la ressource la plus importante d'une entreprise est le talent de ces collaborateurs. Les sites offrant le meilleur accès à ces talents seront davantage recherchés par les locataires. Il s'agira de marchés secondaires présentant le meilleur profil :

  • Connectivité : permettant aux collaborateurs talentueux d'accéder facilement à un lieu.
  • Commodités : des lieux où ces personnes veulent passer du temps.
  • Regroupements d'entreprises : permettre aux talents d'être plus productifs.

En plus d'un bon profil en termes de demande, les marchés secondaires les plus prometteurs doivent également respecter des contraintes importantes en matière de nouvelles offres.

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