Un OPCI labellisé ISR pour accompagner la transition énergétique

OPCI Grand Public déployant une stratégie responsable, Aviva Investors Experimmo ISR vient d’obtenir le Label ISR. Son positionnement différentiant et sa démarche d’engagement pour améliorer les performances ESG des actifs en portefeuilles sont décryptés par Eudes Berthelot, gérant immobilier sénior, et Bertrand Absolut, analyste ESG Actifs Réels, chez Aviva Investors France (AIF).

buildings with solar paneks

Quel est le positionnement différentiant d’Aviva Investors Experimmo ISR ?

Eudes Berthelot - En tant qu’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) Grand Public, Aviva Investors Experimmo ISR offre l’opportunité d’investir dans des biens immobiliers physiques, dans des titres financiers de sociétés du secteur immobilier mais également sur des actifs financiers plus diversifiés en fonction des conditions de marché. Pour déployer une gestion optimale des différentes poches du portefeuille, cet OPCI capitalise sur l’expertise multi-actifs d’AIF sur les actifs cotés mais aussi sur les actifs réels avec 8,5 milliards d’euros sous gestion en immobilier européen par les entités françaises Aviva Investors France (AIF) et Aviva Investors Real Estate France SA (AIREF SA) à fin 2020. Alors que le marché des OPCI se caractérise plutôt par un biais d’investissement domestique, Aviva Investors Experimmo ISR offre un positionnement pan-européen. Son approche responsable, prise en considération dès le lancement en novembre 2019, lui permet également de faire partie des rares OPCI déjà labellisés ISR (Investissement Socialement Responsable)1 sur le marché français. Cette labellisation s’inscrit dans la lignée de l’engagement d’Aviva Investors France en faveur de la transition énergétique.

Quels segments de marché privilégiez-vous dans la poche immobilière ?

E.B. - Nous étudions le marché immobilier européen et notamment celui des grandes métropoles, où la population, la productivité et l’emploi sont en croissance et qui offrent un cadre de vie attrayant. Nous sélectionnons des actifs dans le secteur de la logistique, qui bénéficie du développement du e-commerce, de la réorganisation de la chaîne d’approvisionnement et des relocalisations industrielles, et sur les bureaux, en ciblant des immeubles offrant des caractéristiques de localisation, d’expérience et de bien-être permettant de viser à sécuriser les taux d’occupation et donc les loyers. Le fonds aura vocation à se diversifier vers d’autres secteurs tels que le résidentiel.

Quelle est la stratégie ESG des actifs en portefeuille ?

Bertrand Absolut – Dans la poche immobilière, nous recherchons des actifs en vue d’améliorer de façon significative leur performance environnementale, sociale et de gouvernance (ESG) pendant la phase de gestion, en travaillant en particulier sur leur empreinte carbone et le niveau de confort des occupants. Cette approche, appelée « best-in-progress », répond à l’enjeu crucial d’amélioration du parc immobilier européen. En effet, nous savons que les immeubles existants aujourd’hui représenteront en 2050 les trois quarts du parc et, par conséquent, investir uniquement dans des immeubles flambant neufs n’est pas une solution soutenable d’un point de vue ESG. Cette gestion active, engageante et exigeante, repose sur une conviction forte chez AIF, déployée depuis le lancement du fonds.

E.B. – Les investissements de la poche financière via des titres en direct ou des fonds sont réalisés en conformité avec la politique d’exclusion, la stratégie ESG « best-in-class » et la démarche d’engagement d’AIF, notamment dans le cadre des votes des assemblées générales.

Comment élaborez-vous les plans d’amélioration des actifs détenus en direct ?

B.A. - Nous avons défini une grille d’analyse ESG robuste sur la base de la stratégie d’investissement responsable d’AIF et des enjeux ESG du secteur immobilier : changement climatique, préservation des ressources naturelles, inclusion sociale, santé et bien-être des occupants, etc. Cette grille sur 100 points nous permet d’établir, pour chaque actif, un état des lieux initial et un plan d’amélioration très précis à trois ans que nous intégrons dans le programme pluriannuel de travaux. L’objectif est d’obtenir sur la période une amélioration significative, d’au moins 20 points, de la notation initiale de l’actif. Ces plans d’amélioration se concentrent sur l’environnement pour répondre à l’urgence climatique. Nous mesurons l’impact positif généré de façon régulière pour suivre nos objectifs et les retranscrire dans nos reportings. Avec le cahier des charges exigeant et transparent du Label ISR, les investisseurs ont la garantie de la fiabilité et de la qualité de l’engagement responsable de cet OPCI.

Un tel engagement est-il facile à déployer ?

B.A. – En tant que gestionnaire d’actifs responsable, les leviers d’amélioration ESG à notre disposition portent sur : le bâti, l’exploitation et l’usage. Nous travaillons par composante en fonction de la vie des immeubles, mais c’est bien l’articulation entre ces trois leviers qui permet d’obtenir une performance ESG optimale. L’atteinte des objectifs repose ainsi sur la mobilisation et l’engagement de l’écosystème des immeubles : prestataires travaux, gestionnaires techniques et locataires en particulier.  Cette collaboration étroite est au cœur du travail des équipes de gestion immobilière.

E.B – Pour engager les locataires de nos actifs situés en France, nous pouvons nous appuyer sur une réglementation pionnière en Europe, avec notamment l’annexe environnementale obligatoire pour les baux tertiaires conclus depuis le 1er janvier 2012. Nous étendons cette démarche aux locataires de nos actifs étrangers.

Des actifs éco-gérés en portefeuille

Depuis son lancement en novembre 2019, l’OPCI a réalisé cinq acquisitions. Avec un prisme assumé sur le secteur de la logistique, Aviva Investors Experimmo ISR détient trois plateformes aux Pays-Bas, situées proches du plus grand port de commerce européen, Rotterdam, et de grandes conurbations de la région du Randstadt. L’une de ces plateformes a déjà obtenu fin 2020 la certification BREEAM[2]. Aviva Investors Experimmo ISR détient également une participation minoritaire dans la Tour Carpe Diem située à La Défense. Il s’agit de la première tour française certifiée LEED Platinum et donc faisant partie du cercle très fermé des tours les plus performantes au monde sur le plan environnemental. L’immeuble Atrium Gerland à Lyon a également été récemment acquis pour le compte de l’OPCI. Cet immeuble, qui héberge Pôle Emploi, dispose des principales caractéristiques techniques modernes et du label BBC .[3]

Diversifier son portefeuille grâce à l’OPCI

Véhicule d’investissement pouvant être souscrit en unité de compte dans un contrat d’assurance-vie, l’OPCI grand public permet de diversifier son épargne. En investissant sur de l’immobilier coté et non coté sur une durée de placement recommandée de 10 ans, l’OPCI offre l’opportunité de se positionner sur des actifs dont les variations peuvent être décorrélées de celles des classes d’actifs traditionnelles.
L’OPCI permet également de profiter des vertus de l’investissement immobilier collectif en donnant accès à des segments souvent réservés aux investisseurs institutionnels et dont les rendements peuvent être attractifs en contrepartie des risques associés. Par ailleurs, la gestion du patrimoine immobilier et celle de la poche financière sont déléguées à des professionnels. Pour les épargnants recherchant un équilibre entre rendement financier et performance durable[4], Aviva Investors Experimmo ISR permet, grâce à sa stratégie d’investissement responsable validée par l’obtention du Label ISR, d’œuvrer en faveur du climat en accompagnant la transition énergétique.

 

Références

  1. Pour en savoir plus sur le Label ISR : https://www.lelabelisr.fr/
  2. Équivalent du label français HQE, le label BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est délivré par le Building Research Establishment (BRE), un organisme privé britannique.
  3. Bâtiment Basse Consommation
  4. L’OPCI fait la promotion de caractéristiques environnementales et/ou sociales et de gouvernance, mais ne fait pas de cette promotion un objectif d'investissement durable tel que défini par le Règlement (UE) 2019/2088 sur la publication d'informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers. Il pourra notamment investir dans des actifs ayant un objectif d'investissement durable.

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