Prospettive per l'immobiliare europeo: il valore inizia a scarseggiare

Europe Real estate settembre 2017

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I mercati immobiliari europei continuano a beneficiare della crescente fiducia economica diffusasi nell'intero continente. Tuttavia, come scrive Monika Sujkowska, il ciclo è in una fase avanzata ed è sempre più difficile individuare buoni affari.

L'economia europea continua a crescere più rapidamente del previsto, grazie ai maggiori investimenti e al rafforzamento della fiducia dei consumatori. Nel secondo trimestre del 2017, il PIL dell'eurozona è cresciuto del 2,3% anno su anno, un dato nettamente superiore al trend, e a luglio 2017 il tasso di disoccupazione è sceso al 9,1%, il livello minimo registrato dal 2009.1

Dopo le agitazioni populiste dello scorso anno, il rischio politico si è relativamente ridotto. Anche se il 24 settembre il partito tedesco Afd ha ottenuto un numero di voti sufficiente per accedere per la prima volta al parlamento, Angela Merkel è stata rieletta Cancelliera. La sua posizione nel nuovo e più complesso panorama politico tedesco si è indebolita, ma la continuità della leadership politica in Germania e nell'Unione Europea è di fatto garantita.

La stabilità del contesto macroeconomico e politico è un fattore positivo per chi investe nel mercato immobiliare europeo. I mercati delle locazioni rimangono solidi e caratterizzati da una buona crescita dei canoni e da un calo dei tassi di sfitto: secondo CBRE, solo l'8% degli uffici di pregio europei è risultato sfitto nel primo trimestre, minimo storico dal 2008. Anche i mercati del retail e della logistica stanno prendendo slancio, grazie alla ripresa della spesa al consumo nel secondo trimestre.

Il ciclo si inverte

Al momento, grazie ai fondamentali solidi e ai prezzi più favorevoli rispetto alle asset class liquide, gli immobili continuano ad attirare l'interesse degli investitori.

Stando ai dati di CBRE, nei 12 mesi conclusi a giugno 2017 l'investimento di capitali in immobili nell'Europa continentale ha toccato i massimi storici. La ricerca del rendimento ha spinto gli investitori soprattutto verso il settore industriale, che nel primo semestre del 2017 ha registrato un incremento degli investimenti anno su anno pari al 136% (dato a cui ha contribuito in maniera preponderante una specifica transazione avvenuta a giugno: Blackstone ha venduto Logicor, piattaforma di logistica paneuropea, al fondo sovrano China Investment Corporation per €12,25 miliardi).

Una moderata attività di sviluppo e le condizioni monetarie accomodanti nel breve periodo dovrebbero prolungare il ciclo attuale anche il prossimo anno. In ogni caso, gli asset immobiliari di pregio appaiono già costosi, su base rettificata per il rischio (cfr. grafico). In base alle nostre stime, tra il 2017 e il 2021 solo 13 sui 41 mercati immobiliari di pregio (uffici, retail e industriale) inseriti nelle nostre previsioni offriranno rendimenti totali in grado di compensare adeguatamente gli investitori per i rischi assunti.

A parte la politica di prezzo aggressiva, altri segnali indicano che il mercato si sta avvicinando a un picco, compresi i premi elevati attesi su portafogli e grandi asset, la fervente attività di fusioni e acquisizioni in atto e l'alta percentuale di investimenti in settori alternativi.

Le strategie favorite

In questa fase del ciclo, gli investitori dovrebbero evitare livelli eccessivi di leva finanziaria. Potrebbe essere prudente riposizionare i portafogli orientandosi verso strategie più difensive e focalizzarsi sugli asset che offrono un rischio di reddito ridotto.

Alcuni specifici mercati di immobili di pregio (retail high street e logistica) appaiono ben posizionati nel contesto attuale. Gli asset industriali nell'Europa settentrionale sembrano particolarmente interessanti e secondo le previsioni il Belgio offrirà rendimenti totali medi straordinari, pari al 6,5% l'anno.

Gli investitori dovrebbero comunque monitorare con attenzione le pipeline di sviluppo nel settore logistico, dal momento che gli stabilimenti industriali sono facili da costruire e le dinamiche domanda/offerta sono soggette a repentine variazioni. Adottiamo ad esempio una certa cautela nell'investire a Berlino, città che vanta un'offerta estremamente ampia nel settore industriale.

Altrove, gli immobili di pregio sembrano avere prezzi estremamente concorrenziali. Tuttavia su alcuni mercati il divario esistente tra il prezzo degli immobili di pregio e quelli secondari ha raggiunto i massimi storici, il che apre opportunità di investimento. Il differenziale medio tra i rendimenti degli immobili di pregio e quelli secondari nel mercato tedesco degli uffici, ad esempio, si attesta ora su 300 punti base, nonostante i fondamentali del mercato secondario siano relativamente solidi in diverse città.

I rischi per le prospettive

Esiste il rischio che il mercato obbligazionario europeo reagisca a un aumento dei tassi di interesse statunitensi e dell'inflazione scontando ulteriori rialzi dei tassi, con il risultato di incrementare i rendimenti oltre le attuali previsioni. In questo modo l'attrattiva relativa dell'immobiliare europeo potrebbe venir meno, pregiudicando la domanda degli investitori. In questo scenario gli asset a basso rendimento, in particolare quelli ubicati nella periferia europea, pagherebbero lo scotto maggiore.

Vi è inoltre la possibilità che un rallentamento economico possa influire sui mercati immobiliari della regione, inasprendo il rischio di reddito. Rimaniamo tuttavia convinti che l'economia globale continuerà a crescere a un ritmo sostenuto, con una politica monetaria relativamente accomodante e un'inflazione moderata.

In virtù di questo contesto favorevole, gli investitori di lungo periodo dovrebbero continuare a focalizzarsi sugli uffici nelle città europee che beneficiano di un'economia locale diversificata, di dinamiche demografiche favorevoli e di una quota elevata di posti di lavoro ad alta intensità di conoscenza. In ambito retail e logistica, l'attenzione andrebbe rivolta agli asset meglio posizionati per beneficiare dei cambiamenti strutturali nel commercio al dettaglio.

 

Analisi dei prezzi (under/over pricing) su periodi quinquennali nel tempo

1 Eurostat

2 Per svolgere l'analisi abbiamo calcolato il tasso di rendimento minimo (rendimento atteso) per i mercati europei all'inizio di ogni anno, dal 2001 al 2017. Confrontando il tasso di rendimento minimo all'inizio dell'anno con il rendimento totale nei successivi cinque anni per ciascun mercato, abbiamo sviluppato una stima relativa alla politica dei prezzi per ogni anno, per tutti i mercati. Per il 2017 abbiamo utilizzato le nostre previsioni interne sul rendimento totale degli immobili di pregio. Abbiamo ipotizzato che il premio per l'immobile – che consiste nel premio di volatilità, liquidità e trasparenza, e in alcuni mercati il premio valutario – rimanga costante nel tempo, pertanto l'unica variabile che si modifica nella nostra analisi del tasso di rendimento minimo storico è il tasso di rendimento risk-free, rettificato. Abbiamo inoltre incorporato le nostre stime proprietarie sui titoli immobiliari.

Informazioni importanti

Salvo quanto altrimenti indicato, le fonti e le opinioni espresse sono quelle di Aviva Investors Global Services Limited (Aviva Investors) al 22 settembre 2017. Le osservazioni contenute nel presente documento non costituiscono una raccomandazione d'investimento e non devono essere considerate come tali. Non devono essere considerate come una garanzia di rendimento di un investimento gestito da Aviva Investors né una consulenza di qualsivoglia natura. La performance conseguita in passato non costituisce un'indicazione di rendimenti futuri. Il valore di un investimento e il reddito da esso riveniente sono soggetti a rialzi e ribassi ed è possibile che gli investitori non recuperino l'importo originariamente investito.

RA17/1217/31012018