Nel nostro ultimo aggiornamento Real Assets, abbiamo osservato la resilienza degli unlevered (ossia non soggetti a leva finanziaria) asset in un contesto di aumenti dei tassi d’interesse, valutando le opportunità offerte dall’intera proprietà di asset infrastrutturali e l’attrattività del reddito di lungo termine generato dagli immobili.
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La volatilità dei tassi d’interesse ha incrementato le opportunità di acquisire asset infrastrutturali privati, in quanto vari proprietari di beni mirano a realizzare il valore prima che gli oneri finanziari diventino più elevati. Ciò ha contribuito a dare luogo a una serie robusta di operazioni in campo eolico e fotovoltaico-solare sul mercato secondario.
Un’area di attenzione per coloro che intendono assumere il controllo totale di asset mediante capitale infrastrutturale è la realizzazione della banda larga superveloce, una componente fondamentale del Next Generation Network Infrastructure Deployment Plan del governo britannico. L’installazione di cavi a fibra ottica per tale rete è attualmente in ritardo rispetto a paesi europei come Spagna e Francia. Alla luce della crescente domanda di larghezza di banda da parte degli utenti Internet, rileviamo opportunità d’investimento sul fronte dei fornitori che si rivolgono alle aree rurali non figuranti tra le priorità dei grandi operatori.
Parecchi fornitori più piccoli di reti alternative (altnet) cercano di posare cavi interamente a fibre ottiche direttamente in abitazioni e imprese; in tal modo, acquisiscono il vantaggio della “prima mossa”, mentre i loro clienti beneficiano di servizi digitali significativamente più affidabili e più veloci (in quanto rendono il trasferimento dati circa 40 volte più veloce rispetto ai tradizionali cavi in rame). Sebbene i modelli attuativi siano ancora oggetto di discussione – per esempio tramite partenariati pubblico-privato o monopoli regionali – il successo delle reti a fibra ottica potrebbe creare valore per gli investitori.
Al tempo stesso, le opportunità di reddito di lungo termine degli immobili rimangono forti: malgrado le imminenti modifiche ai principi contabili internazionali (IFRS, International Financial Reporting Standards), varie società e autorità locali continuano a ricercare operazioni di vendita con patto di locazione di immobili, mediante le quali utilizzare gli asset esistenti in modo più efficace. Le autorità locali sono state particolarmente attive nella ricerca di soluzioni per liberare capitali da investire in grandi progetti di rigenerazione, date le attuali pressioni a livello di bilancio.
L’interesse degli investitori per locazioni a lungo termine legate all’indice dei prezzi al dettaglio è anch’esso forte, soprattutto per gli asset di alta qualità, date le preoccupazioni per il ritorno dell’inflazione in combinazione con passività di lungo termine indicizzate all’inflazione. Prevediamo che quest’interesse si manterrà vivo; gli immobili che generano reddito a lungo termine sono più resilienti in un contesto di tassi d’interesse volatili (come evidenziato nella figura più avanti) e l’impegno del governo a ridurre l’indebitamento è destinato a diminuire l’offerta di Gilt indicizzati all’inflazione.
Negli ultimi tempi, la notevole domanda di locazioni ad ammortamento, o “income strip” (che in pratica eliminano i flussi finanziari dalla locazione sottostante) ha generato ottime performance nei settori degli alloggi studenteschi e delle autorità locali. Inoltre, vale la pena notare che l’interesse per i canoni di locazione di terreni commerciali (regolari pagamenti corrisposti dai locatori ai proprietari di immobili detenuti in proprietà assoluta) è stato sostenuto, mentre l’incertezza politica circa i canoni di locazione di terreni residenziali ha ridotto l’attività in tale settore. I canoni di locazione dei terreni possono essere particolarmente utili a fini di comparazione, data la loro natura di lungo termine, altamente garantita.
Figura 1.
Scenari di aumenti dei tassi d’interesse: gli unlevered asset possono offrire maggiore resilienza in un contesto di aumenti dei tassi d’interesse e sono pertanto più adatti per aiutare a soddisfare i flussi di passività di lungo termine.
Gli investitori solitamente acquistano immobili adottando uno degli approcci seguenti:
- un investimento di capitale senza ricorso al debito (ossia possesso diretto del bene)
- un investimento di capitale finanziato ricorrendo al debito (ossia capitale soggetto a leva finanziaria)
Per un determinato bene, riassumiamo l’impatto di un aumento dello 0,5 per cento dei tassi d’interesse di lungo termine sui flussi finanziari futuri attesi e il valore patrimoniale con ciascun approccio, ipotizzando un aumento dei tassi d'interesse al 10° anno di un bene venticinquennale (data di rifinanziamento).
Il nostro aggiornamento integrale per il 2° trimestre relativo ai propulsori di reddito alternativo, è reperibile qui.
Rischi
Illiquidità: gli strumenti di reddito alternativo sono significativamente meno liquidi degli asset negoziati sui mercati pubblici. Laddove i fondi investano in immobili/infrastrutture, gli investitori potrebbero non riuscire a convertire o liquidare un investimento nel momento desiderato perché le infrastrutture non sono sempre prontamente vendibili. In tale eventualità, potremmo differire una richiesta di rimborso dell’investimento.
Valutazione: gli investitori devono ricordare che la valutazione di immobili/infrastrutture è generalmente più una questione di opinione dei periti che di fatto. Il valore di un investimento e il reddito da esso riveniente sono soggetti a rialzi e ribassi ed è possibile che gli investitori non recuperino l’importo originariamente investito. La performance conseguita in passato non costituisce un’indicazione di rendimenti futuri.
