Competenze combinate, opportunità moltiplicate: perché ho creato un ramo d'azienda incentrato sui real asset

In questo articolo Mark Versey, CIO Real Assets, spiega perché ha combinato le divisioni immobiliari e del reddito alternativo di Aviva Investors per creare un ramo d'azienda incentrato sui real asset.

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quattro mani che impilano blocchi di legno

“Il futuro è già qui, è solo distribuito male”. William Gibson

La citazione di Gibson fa riferimento a una verità che si cela dietro a ogni tendenza: le persone vivono e addirittura riconoscono il cambiamento con tempistiche diverse. Pur non essendo i primi gestori patrimoniali a creare un ramo d’azienda incentrato sui real asset*, ci spingeremo oltre in termini di integrazione delle componenti in una piattaforma realmente unificata che ci consenta di ottenere risultati migliori per i nostri clienti. Stiamo definendo un punto di partenza, mettendo in risalto la nostra intenzione di plasmare il futuro dell’orizzonte d’investimento relativo ai real asset.

Offrire ai clienti risultati migliori

Sempre più orientati al risultato, i clienti si caratterizzeranno per le relative preferenze d’investimento attuali e future, sia in termini di attività che di veicoli di accesso (single strategy o multi-asset misti). Questa tendenza è innegabile. Lo scorso anno una relazione di PwC ha previsto che le dimensioni delle classi di attivi alternative (nello specifico real asset, private equity e debito privato) raddoppieranno, se non di più, raggiungendo i 21.100 miliardi di dollari entro il 20251. È facile capire perché. Assetati di rendimenti e alla ricerca di attività diversificate che offrano flussi di cassa stabili in grado di proteggerli da volatilità e inflazione, gli investitori sono sempre più attratti dai real asset. Il nostro Studio sul Reddito Alternativo ha dimostrato che i fondi pensionistici e gli assicuratori di tutta Europa prevedono di incrementare le proprie allocazioni agli attivi alternativi nei prossimi anni.2

Nel caso dei fondi pensionistici, su cui grava un onere normativo relativamente basso, le attività non liquide risultano interessanti in quanto favoriscono il proseguimento dei percorsi di riduzione dei rischi e la cessazione degli squilibri di liquidità. Gli assicuratori, che pur essendo soggetti a più severi oneri normativi continuano a destinare fondi ai real asset, in generale, prevedono di incrementare le relative allocazioni.

Molti investitori si rivolgono a dei consulenti esperti o a partner che possano aiutarli ad allocare i propri fondi in modo efficace all’interno di una classe di attivi complessa. Una relazione di Greenwich del 20143 ha confermato che i clienti hanno bisogno di aiuto per colmare le lacune, così come di consulenza in fase di definizione delle soluzioni più adatte alle proprie esigenze. La stessa relazione ha suggerito che i clienti istituzionali sono molto diversi da loro in termini di approccio alla classificazione dei real asset, il che evidenzia tale necessità in modo più preciso.

Migliorare la performance

Fare fronte alle crescenti necessità dei clienti ci ha spinti a creare un ramo d’azienda incentrato sui real asset. Dato il livello di domanda repressa da parte dei clienti, con una grande quantità di denaro destinata a un numero limitato di opportunità, la capacità di generare operazioni incentrate sui real asset di qualità richiede un grande impegno. Inoltre, i real asset sono unici rispetto ai mercati liquidi in quanto non esiste un mercato interamente trasparente; le operazioni devono essere individuate e negoziate direttamente.

Il primo beneficio tangibile apportato ai clienti da un'attività combinata consiste in una migliore panoramica sulle operazioni. Grazie alla collaborazione dei team azionari e obbligazionari, siamo in grado di ottenere un vantaggio competitivo. Il settore immobiliare rappresenta un esempio perfetto. Dal punto di vista azionario, vantiamo una solida strategia di localizzazione attraverso la quale concentriamo i nostri sforzi e i nostri investimenti nelle principali città in cui le persone vogliono vivere, divertirsi, lavorare e studiare. Di conseguenza, abbiamo maturato conoscenze approfondite, rapporti e in definitiva un vantaggio informativo che può essere sfruttato in fase di assunzione delle decisioni in materia di prestiti.

Il secondo aspetto è la nostra rapidità di impiego del capitale. I clienti che intendono avere accesso a queste classi di attivi vogliono che il proprio denaro sia investito rapidamente senza sacrificare una forte sottoscrizione del rischio. Grazie all'accesso a svariate tipologie di attivi siamo in grado di distribuire il capitale in modo più rapido rispetto a una determinata propensione al rischio.

Il terzo vantaggio fa riferimento all’aspetto commerciale dei real asset. La capacità di offrire finanziamenti mediante azioni e obbligazioni sta a significare che siamo in grado di offrire ai proprietari di real asset o a coloro che siano alla ricerca di finanziamenti soluzioni ben più flessibili. Un immobile inizialmente destinato alla vendita potrebbe invece beneficiare di un prestito o di una soluzione di affitto a fini commerciali, e pertanto vi sono svariati metodi secondo i quali strutturare le operazioni per i proprietari. In sostanza siamo in grado di accedere al mercato o a operazioni uniche che i nostri concorrenti non sarebbero in grado di replicare.

Dimensioni ed efficienza: combinare prospettive e competenze

Combinare le nostre attività immobiliari e legate al reddito alternativo comporta ovviamente dei costi e delle sinergie operative. In termini di governance, rischi e reporting, possiamo inoltre semplificare i comitati e i requisiti di reporting esistenti.

Vi sono tuttavia molte altre attività analoghe da prendere in considerazione (ad esempio, un progetto di sviluppo infrastrutturale e un progetto di sviluppo immobiliare presentano rischi analoghi e richiedono attività di project management e di governance dei fornitori analoghe). Possiamo inoltre disporre di un unico team dedicato al rischio di credito che collabori rispetto a real asset e reddito alternativo in modo tale da valutare in modo più efficace le clausole applicabili agli affittuari, le strutture delle operazioni e i rischi complessivi. Inoltre, il nostro team di ricerca combinata vanta attualmente una visione più olistica sui real asset ed è in grado di analizzare il valore relativo all’interno della struttura del capitale così come tra i vari settori. Ciò ci aiuterà a prevedere le tendenze tematiche e migliorare la creazione di idee del portafoglio e la gestione dei rischi.

Vi sono poi i vantaggi su larga scala. Le nostre dimensioni ci consentono di offrire ai nostri clienti flussi di operazioni unici così come opportunità di co-investimento, con i clienti di grandi dimensioni (tra cui Aviva plc). La nostra equa politica di allocazione assicura che tutti i nostri clienti vengano trattati allo stesso modo, allineando gli interessi a lungo termine e le domande. Analogamente, la nostra reputazione di investitore a lungo termine favorisce il rifinanziamento del debito esistente e lo sviluppo di attivi immobiliari esistenti, attraverso la creazione di opportunità di negoziazione fuori borsa.

I rapporti vengono costruiti sulla base della fiducia e la nostra reputazione è molto importante. Essere conosciuti come un buon partner con cui collaborare ci pone in vantaggio rispetto ai nostri concorrenti in caso di conversazioni sugli acquisti, sui rifinanziamenti o sullo sviluppo di un'attività. Combinando prospettive e competenze a livello interno saremo maggiormente in grado di mantenere rapporti all’interno del complesso sistema di avvio delle pratiche di finanziamento e di gestione degli attivi. Che si tratti di mutuatari, sviluppatori, politici (nazionali, locali e comunali), associazioni di categoria, periti, appaltatori e università, i vari attori sociali richiedono indistintamente interazioni e servizi diversificati.

Cambiare il mondo in cui viviamo: le società del futuro

Tecnologia e dati stanno trasformando l’infrastruttura fisica e sociale che ci circonda. In quanto investitori e finanziatori a lungo termine dobbiamo prestare attenzione a tali tendenze e prevedere i futuri bisogni della società. Ciò che risulta chiaro è che i progetti immobiliari e infrastrutturali in cui abbiamo investito negli ultimi vent’anni saranno molto diversi da quelli in cui investiremo nei prossimi venti.

Entro il 2050, oltre il 70 percento della popolazione globale vivrà in città e i responsabili delle decisioni politiche (che si tratti di dipartimenti comunali o governi nazionali e locali) dovranno collaborare con il settore privato, così come con gli attori sociali nel loro insieme, al fine di risolvere gli inevitabili problemi che si verranno a creare.

Disagi per le industrie e la decentralizzazione dei processi decisionali potrebbero perdurare. Le innovazioni quali energia peer-to-peer, contatori e reti intelligenti, così come la moltitudine di problematiche legate alla riservatezza dei dati determinate dalle città, dovranno essere presi attentamente in considerazione. Analogamente, gli aggregatori di affittuari quali WeWork, la creazione di data warehouse a supporto dell’economia dei dati, cavi a banda larga più veloci e la minaccia online che invade i punti vendita al dettaglio sono tutte tendenze che influiranno sullo scenario d’investimento.

In particolare rispetto ai progetti infrastrutturali, i problemi di fiducia tra il settore pubblico e quello privato dovranno essere affrontati in modo diretto, con maggiore attenzione al valore creato e ai rischi (invisibili) assunti. I Partenariati pubblico-privato si trovano al centro di uno scandalo politico in quanto il “rapporto qualità-prezzo” è difficile da dimostrare per via dell'assenza di trasparenza e di attendibilità. In quanto investitori privati, dobbiamo migliorare il modo in cui presentiamo il valore che aggiungiamo alla società nel suo insieme (e non solo ai fondi pensionistici e ad altri investitori per conto dei quali investiamo) in modo tale da contribuire al cambiamento dell’attuale modo di presentare le cose.

L’integrazione di fattori ambientali, sociali e di governance in tutte le nostre decisioni reali in materia di real asset e nelle attività di reporting si trova in cima alla nostra agenda. Già nel 2012 il Segretario Generale delle Nazioni Unite Ban Ki-moon aveva dichiarato: “La nostra sfida per la sostenibilità globale si vincerà o si perderà nelle città”. Ciò sottolinea quanto saranno importanti i nostri investimenti per il raggiungimento degli Obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite. Attualmente la maggior parte degli immobili è stata costruita come carbon positive, sono pertanto stati fatti grandi passi in avanti. I tassi di riferimento quali GRESB & BREEAM consentono una migliore valutazione rispetto ai criteri di sostenibilità, sebbene abbiamo un impatto su molti risultati non finanziari e dobbiamo procedere a segnalazioni anche in merito a questi.

La natura a lungo termine e non liquida dei real asset sta a significare che è importante prendere in considerazione un’ampia gamma di fattori di sostenibilità in fase di investimento, in quanto “cambiare idea” più avanti avrebbe un costo proibitivo. Tale disciplina di sottoscrizione è simile per tutti i real asset e beneficia a sua volta della fusione della nostra piattaforma. 

I progetti relativi alle infrastrutture per energie rinnovabili potranno essere verdi e sostenibili per definizione, ma dovremo inoltre bilanciare i progetti di sostenibilità futuri con il relativo impatto sulle comunità locali. Il punto è che vi è ampio sostegno alle iniziative ambientali e sociali positive, nella misura in cui non influiscano troppo sul nostro stile di vita. Tali questioni spinose non sono facili da risolvere, ma definendo rapporti più stretti con comunità, politici, comuni e gruppi d’interesse locale, possiamo comprenderle al meglio e far fronte alle relative necessità.

Contribuire alla creazione dell’infrastruttura e dell’ambiente fisico che sosterranno la crescita futura è una responsabilità che desideriamo assumerci; qualcosa a cui aspiriamo influendo al contempo sui cambiamenti sociali e ambientali positivi.

Bibliografia:

1 PwC: Asset & Wealth Management Revolution: Embracing Exponential Change, ottobre 2017

*Definizione di Real asset: Poiché la definizione di Real asset può variare in modo significativo, forniamo la nostra per maggiore chiarezza “Finanziamento immobiliare, infrastrutturale e associato”.

2 Fonte: Aviva Investors “Alternative Income Study 2018”

3 Real Asset: An increasingly Central Role in Institutional Portfolios, Greenwich Associates, 2014

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