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Andiamo sul concreto: il ruolo degli attivi immobiliari nella creazione di un futuro sostenibile

Gli attivi fisici, specie le infrastrutture e gli immobili, possono avere un ruolo critico nell'agevolare la transizione verso un'economia più sostenibile e un mondo più verde. Come proprietari degli attivi, sono gli investitori a fare la differenza nelle emissioni, e l'integrazione di valutazioni ambientali, sociali e di governance (ESG) è una parte fondamentale delle responsabilità del gestore degli investimenti rispetto ai suoi clienti.

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Si prevede che entro il 2030 la popolazione raggiungerà gli otto miliardi, di cui il 60% abitante in città. Le necessità della nostra generazione, per non parlare di quelle dei nostri figli, richiederanno grandi investimenti in edilizia, trasporti, reti di dati e di approvvigionamento energetico per sostenere la crescita urbana. L'edilizia ad alta intensità e l'uso attento delle risorse, quindi, non faranno che aumentare di criticità in futuro.

Al di là delle città, gli Obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite (SDG) non potranno essere conseguiti senza riconsiderare del tutto i nostri investimenti in infrastrutture e immobiliare. Lo sviluppo delle infrastrutture è proprio uno dei 17 SDG, mentre almeno sei degli altri, non sono raggiungibili senza un grande investimento immobiliare.

Considerando solo le politiche ambientali già in vigore (allo stadio attuale insufficienti per l'obiettivo degli 1,5 gradi), l'Agenzia internazionale dell'energia[1] ritiene necessari circa USD 60 miliardi di investimenti in campo energetico entro il 2040. Più della metà (55 percento) riguarda l'immobiliare, per la generazione di energia rinnovabile, le reti di distribuzione energetica, i trasporti e gli edifici.

Oltre a essere importanti per l'ambiente, gli attivi immobiliari sono fondamentali nella vita quotidiana di qualunque società. Cresce l'impegno per sancirne il valore reale: designer, pianificatori, ingegneri, consulenti, tecnici, accademici e investitori sono tutti alle prese con questo tema.  Tuttavia, ogni comunità attribuisce il valore diversamente e senza cogliere gli aspetti tecnici che possono limitare il margine di manovra nelle decisioni da prendere.

Il caso finanziario

Pochi tra di noi discuterebbero il contributo positivo per la società dato dal costruire una scuola o un ospedale ma, senza un'attenta gestione della comunità e dell'impatto ambientale, quello stesso immobile potrebbe essere malvisto dalla comunità.

Il ruolo degli investitori è centrale, dato che possono esercitare una forte influenza sulla costruzione e il funzionamento di tali immobili. Tuttavia, la valutazione dei progetti è complessa, dovendo soppesare fattori potenzialmente in conflitto tra loro, come per esempio la creazione di lavoro e il miglioramento dei servizi, da una parte, e l'effetto sugli ecosistemi, dall'altra. Una volta partito il processo, anche cose apparentemente semplici come la valutazione dell'efficienza energetica, possono dipendere dalla distribuzione dei costi e dall'affidabilità dei dati raccolti.[2]

I fattori ESG sono centrali nelle decisioni d'investimento, a prescindere dal progetto. La regolamentazione lo sta progressivamente riconoscendo. Ad esempio, la Commissione europea ha proposto di modificare diverse direttive finanziarie (MiFID, UCITS e AIFMD) per imporre l'integrazione dell'ESG nel processo d'investimento e nella gestione dei rischi.

Tuttavia, i temi ESG non riguardano solo la minimizzazione del rischio. Gli "ESG positivi" riguardano anche l'aumento dei rendimenti. Dato che, diversamente dalle azioni, l'immobiliare è ancora in gran parte non quotato, è più difficile dimostrare quanto possa creare valore una valutazione ESG positiva.  In generale, comunque, è più facile dimostrare l'effetto positivo dei fattori ambientali rispetto a quelli sociali e di governance.

La questione dei dati

Sul mercato, gli investitori hanno a disposizione indici di riferimento e strumenti per orientare le strategie d'investimento a seconda delle preferenze in materia di ESG. Questi strumenti sono proposti da diversi fornitori di dati ESG, come MSCI e FTSE Russell.

Ciò consente di avere molti dati per le società quotate, ma rende le cose più complesse perché i fornitori usano metodologie differenti. Ad esempio, il costruttore di auto Tesla in alcuni periodi aveva un rating "positivo" o "negativo" a seconda dei fornitori di dati ESG.

Nei mercati non quotati, però, ci sono molte meno informazioni in materia di ESG. I principali gestori di fondi e investitori sostengono lo sviluppo di rating di settore e indici di riferimento, come il Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) per immobiliare e infrastrutture.

Per quanto lo scopo sia lo stesso (misurare le prestazioni ESG), i fattori da considerare durante le valutazioni in mercati non quotati sono molto diversi. In parte, ciò si deve ai dati disponibili per molti proprietari di infrastrutture e immobili, che possono essere abbastanza granulari sull'impatto ambientale, ma molto più limitati sul lavoro e sul consiglio di amministrazione. Ad esempio, le misure di "governance" possono variare per una societá privata, una societá veicolo immobiliare non quotata e una grande societá quotata.. In genere, l'analisi dell'aspetto sociale per le società quotate si concentra sulla gestione dei lavoratori, mentre i sondaggi con supporto patrimoniale misurano l'impegno nei confronti dell'esterno, compresi la comunità e i locatari.

I limiti di misurazione non devono scoraggiare gli investitori

I sondaggi sono un metodo molto importante per ricavare dati ESG pertinenti. Il tasso di partecipazione ai sondaggi ESG è in crescita, ma questi non coprono ancora gran parte dell'universo d'investimento immobiliare. In parte è un problema di risorse. Sebbene le grandi società e i gestori patrimoniali dispongano delle risorse necessarie per le  ricerche,  i progetti più piccoli (come un parco eolico) spesso non dispongono della manodopera e del tempo necessario per preparare relazioni ESG dettagliate.

Questi limiti spiegano perché le valutazioni negative (per esclusione) sono l'approccio più comune al momento per gli investitori immobiliari rispetto alle strategie ESG. Ci sono però degli inconvenienti; le esclusioni possono anche comportare la cessione di attivi "critici in termini ESG" a investitori che possono essere meno interessati alle questioni ESG  piuttosto che al rendimento finanziario a breve termine. Si può evitare questo "azzardo morale" valutando i nuovi investimenti in termini di azioni che il proprietario può intraprendere per migliorare l'impatto o le prestazioni ESG.

L'impatto degli attivi immobiliari è facile da misurare in termini di emissioni o consumo idrico, ma le infrastrutture e gli edifici hanno anche un effetto sulla salute, sul benessere e sullo sviluppo degli utenti e della comunità interessata. Per quanto gli investitori immobiliari possano davvero fare la differenza per l'integrazione ESG, la misurazione degli effetti resta una scienza inesatta.

In fin dei conti, però, la mancanza di misure precise non deve disincentivare l'investimento d'impatto. Nel tempo, è probabile che si converga su strumenti che misurino meglio alcuni degli effetti che risultano di difficile valutazione. Nel frattempo, le strategie d'investimento tematico e l'integrazione ESG forniscono l'opportunità agli investitori di scegliere fondi e gestori con obiettivi d'investimento in linea con i propri.

Riferimenti

  1. Agenzia internazionale dell'energia, World Energy Outlook 2018.
  2. ESG data: Controllare le letture del contatore. IPE Real Assets. Gennaio/febbraio 2019.

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