Talenti, agglomerati e dimensioni: individuare i mercati degli uffici europei al tempo del capitalismo della conoscenza

Il ruolo delle città è molto cambiato rispetto a cinquant'anni fa. Chris Urwin, Director of Research – Real Assets, e Vivienne Bolla, Research Analyst – Real Assets spiegano perché i talenti, gli agglomerati e le dimensioni sono i fattori chiave per determinare quali saranno le città di maggior successo, insieme ai rispettivi mercati degli uffici europei, negli anni a venire.

5 minuti di lettura

city

Il nuovo ruolo delle città

Il ruolo delle città è molto cambiato rispetto a cinquant'anni fa. Molte grandi città europee si sono sviluppate nell'era dell'industrializzazione, quando la competizione si basava molto sui costi di produzione. Il luogo doveva avere qualità come un porto naturale, l'accesso a un fiume navigabile, la vicinanza di fonti di energia (di norma il carbone) e la disponibilità di forza lavoro, fornitori e consumatori. Le città che avevano tali qualità godevano di un solido vantaggio comparato. 

Tuttavia, con l'apertura dei mercati mondiali, l'accelerazione dei trasporti e il crollo dei costi di comunicazione, queste qualità non sono state più determinanti. L'approvvigionamento globale ha ridotto la portata dell'antica nozione di vantaggio comparato.

Eppure, il luogo, oggi, è importante tanto quanto lo era in passato. Come afferma l'economista urbano Ed Glaeser, "uno dei maggiori paradossi di oggi è che città che sono centri industriali siano ancora così vitali, malgrado la circolazione di beni e conoscenze sia molto più facile". Il successo di una città oggi dipende dalla sua capacità di agevolare lo scambio di conoscenze e la circolazione di informazioni, come base per la generazione di nuove idee. Il vantaggio competitivo non è più la possibilità di approvvigionamento ma l'uso sempre più produttivo delle risorse, il che richiede un'innovazione continua.

Talenti, agglomerati e dimensioni

Perciò, le caratteristiche che determinano il successo di una città sono del tutto cambiate. Nell'era del capitalismo della conoscenza, le città hanno bisogno di talenti, agglomerati e dimensioni. Questi sono tutti interconnessi e in qualche modo interdipendenti. Le città che hanno poli di eccellenza attraggono i talenti, che a loro volta ne fanno aumentare le dimensioni. L'urbanista Richard Florida dice che "la disponibilità di gente talentuosa e creativa equivale per le imprese moderne alla disponibilità di carbone e minerale di ferro per le industrie siderurgiche di una volta". Grandi concentrazioni di persone molto qualificate sono determinanti per le prospettive di una città.

Far parte di un agglomerato, per le imprese, vuol dire accesso più facile a informazioni, tecnologie ed efficienza nell'approvvigionamento, in particolare di lavoro. Questo rende le imprese della città più produttive.

Stoccolma, Berlino, Amsterdam e Copenaghen sono città con agglomerati di fama mondiale nei settori digitale e biotecnologico. Si crea un circolo virtuoso, per cui la vivibilità della città attira profili qualificati, la concentrazione di lavoro qualificato attira le imprese e agevola la creazione di nuove attività, il che, a sua volta, fa sì che altra gente qualificata decida di vivere in quella città. Berlino, ad esempio, è la sede di 38.000 società digitali e creative e si stima che lì ogni 20 minuti venga creata una start-up.

Analogamente, Monaco, Francoforte e Dublino sono città che competono a livello mondiale come sede legale delle imprese e sono sostenute da un mercato del lavoro con ottime credenziali. Dispongono di vivaci agglomerati in finanza, auto, IT e media, cultura e settori innovativi e in campo ingegneristico.

Working population
Source: Oxford Economics, April 2019

Lione, Stoccarda e Amburgo sono città molto solide che ospitano attività ad alto livello di competenze e vantano ottimi dati demografici. Si tratta di motori regionali che alimentano la crescita di alcune delle aree europee di maggior successo. Stoccarda è la sede di molte grandi società, come Daimler AG, Porsche, Mercedes-Benz, Bosche e Mahle, mentre Amburgo è il centro economico della Germania settentrionale e il crocevia dei trasporti verso la Scandinavia e l'Europa dell'Est.

Total students
Source: QS, April 2019

La concentrazione funziona quando le imprese e le persone risiedono vicine, rendendo lo scambio di beni e idee più facile ed economico. Più grande è l'agglomerato, maggiori sono i benefici. In effetti, essi tendono a crescere in modo esponenziale con l'aumento di dimensione delle città. Pertanto, le città più grandi sono più produttive per il solo fatto di essere più grandi.

Le principali città europee, Parigi e Londra, sono eccezionali calamite di talenti provenienti da tutto il mondo e la loro dimensione dà loro un vantaggio competitivo. Hanno le carte in regola per trainare la crescita nell'era del capitalismo della conoscenza ed entrambe hanno mercati degli uffici con grandi vincoli allo sviluppo, il che nel lungo periodo rappresenta un forte potenziale di crescita degli affitti.

Le città del futuro

Questi sono i principali fattori di successo delle città. Ovviamente, nell'era della globalizzazione, le città che riescono ad attrarre talenti e capitale da tutto il mondo godranno anche di un profilo internazionale e di una connettività globale. Un adeguato livello di autonomia e una leadership visionaria possono contribuire a loro volta allo sviluppo delle città.

Per selezionare le città in cui investire in uffici, bisogna saper cosa cercare. Detto ció, le città nell'UE sono 800, di cui oltre 100 con più di 250.000 abitanti.

Alcune di esse possiedono buone caratteristiche per crescere nell'epoca del capitalismo della conoscenza, ma offrono poche opportunità per gli investitori in uffici, perché hanno mercati troppo piccoli, come Oslo o Helsinki, o perché le barriere d'ingresso sono troppo basse, come Varsavia. Ciascuna delle città da noi individuate per investire in uffici ha alte barriere d'ingresso o specifici segmenti di mercato con bassi rischi di approvvigionamento.

Va detto qualcosa sull'esclusione di alcune delle maggiori città europee, come Madrid e Milano. Entrambe hanno mercati degli uffici molto floridi, ma nessuna delle due sembra avere i tratti di un'economia della conoscenza di successo. Il livello d'istruzione di entrambe è più basso rispetto all'Europa settentrionale. L'emigrazione dei giovani istruiti è un grande problema sia in Spagna che in Italia, il che penalizza il fattore legato ai talenti. Inoltre, la popolazione in età lavorativa di Madrid è avviata a un graduale declino nei prossimi anni, mentre le prospettive di Milano sono offuscate dai relativamente alti rischi macroeconomici di lungo periodo dell'Italia.

Le città che possono farcela, specie nel capitalismo della conoscenza, sono quelle che riescono ad attrarre talenti, creare o conservare agglomerati di attività economiche a valore aggiunto e sfruttare l'effetto di scala che si crea quando le imprese e le persone risiedono vicino. 

Strategic target office markets
Source: Aviva Investors, maggio 2019

Scarica il documento

Se non altrimenti indicato, la fonte delle informazioni riportate è Aviva Investors Global Services Limited (AIGSL). Al 25/05/2018. Se non altrimenti indicato, le idee e le opinioni qui illustrate sono quelle di Aviva Investors. Queste non vanno considerate come garanzia dei rendimenti prodotti dagli investimenti gestiti da Aviva Investors né come consulenza di qualsiasi tipo. Le informazioni ivi riportate provengono da fonti ritenute affidabili, ma non sono state oggetto di verifica da parte di Aviva Investors, che non ne garantisce l'esattezza. La performance passata non è indicativa dei risultati futuri. Il valore degli investimenti e i rendimenti da essi generati possono aumentare come diminuire e gli investitori potrebbero non recuperare l’intero importo investito. Nulla ivi presente, compresi eventuali riferimenti a specifici titoli, classi di attivi e mercati finanziari, costituisce o va inteso come una consulenza o una raccomandazione di qualsiasi natura. Il presente materiale non è una raccomandazione all'acquisto o alla vendita di investimenti.

Il presente materiale è stato redatto e pubblicato per il Regno Unito e l'Europa da AIGSL, registrata in Inghilterra con il n. 1151805. Sede legale: St. Helen's, 1 Undershaft, Londra EC3P 3DQ. Autorizzata e disciplinata nel Regno Unito dalla Financial Conduct Authority. In Francia, Aviva Investors France è una società di gestione di portafogli approvata dall'autorità francese, "Autorité des Marchés Financiers", con il n. GP 97-114, come società a responsabilità limitata dotata di un Consiglio di amministrazione e un Consiglio di supervisione, capitale sociale di 17.793.700 euro, sede legale al 14 rue Roquépine, 75008 Parigi e registrata nel Registro delle imprese di Parigi con il n. 335 133 229. In Svizzera, il presente è emesso da Aviva Investors Schweiz GmbH, autorizzata dalla FINMA come collocatore di fondi comuni d'investimento.

A Singapore, questo materiale è diffuso tramite un accordo con Aviva Investors Asia Pte. Limited (AIAPL) ed è esclusivamente rivolto agli investitori istituzionali. Si ricorda che AIAPL non effettua ricerca o analisi indipendenti in materia o per la preparazione del presente materiale. I destinatari del presente sono invitati a contattare AIAPL per qualsiasi questione derivante o legata al presente materiale. AIAPL, società di diritto di Singapore con n. di iscrizione 200813519W, è titolare di una Licenza per servizi sui mercati dei capitali valida per svolgere attività di gestione di fondi ai sensi del Securities and Futures Act (Singapore Statute Cap. 289) ed è un Consulente finanziario asiatico esente ai sensi del Financial Advisers Act (Singapore Statute Cap.110). Sede legale: 1Raffles Quay, #27-13 South Tower, Singapore 048583. In Australia, questo materiale è diffuso tramite un accordo con Aviva Investors Pacific Pty Ltd (AIPPL) ed è esclusivamente rivolto agli investitori istituzionali. Si ricorda che AIPPL non effettua ricerca o analisi indipendenti in materia o per la preparazione del presente materiale. I destinatari del presente sono invitati a contattare AIPPL per qualsiasi questione derivante o legata al presente materiale. AIPPL, società di diritto australiano con Australian Business No. 87 153 200 278 e Australian Company No. 153 200 278, è titolare di una Licenza per servizi finanziari in Australia (AFSL 411458) rilasciata dall'Australian Securities and Investments Commission. Sede operativa: Level 30, Collins Place, 35 Collins Street, Melbourne, Vic 3000, Australia.

Il nome "Aviva Investors" nel presente materiale si riferisce nel complesso all'organizzazione di imprese di gestione patrimoniale che opera sotto il nome di Aviva Investors. Ogni consociata di Aviva investors è una controllata di Aviva plc, società finanziaria multinazionale quotata con sede nel Regno Unito. Aviva Investors Canada, Inc. (“AIC”) ha sede a Toronto ed è registrata presso la Ontario Securities Commission ("OSC") come Gestore di portafogli, Intermediario di mercato esente e Gestore di trading su materie prime. Aviva Investors Americas LLC è accreditata a livello federale come consulente per gli investimenti presso la U.S. Securities and Exchange Commission. Aviva Investors Americas è anche consulente di trading su materie prime ("CTA") e operatore di pool di materie prime ("CPO") registrato presso la Commodity Futures Trading Commission ("CFTC") ed è un membro della National Futures Association ("NFA"). Il Modulo ADV Parte 2A di AIA, con informazioni generali sull'azienda e sulle sue politiche, può essere richiesto a: Compliance Department, 225 West Wacker Drive, Suite 2250, Chicago, IL 60606

RA19/0661/31052020

Opinioni correlate