Londra: la città del futuro per eccellenza

La diffusione della cosiddetta “knowledge economy” ha impresso un nuovo slancio alle città, che si sono reinventate come capitali globali della conoscenza. L’esempio migliore è Londra.

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La “knowledge economy” (economia della conoscenza) ha rilanciato le sorti di molte città del mondo industrializzato. In questa nuova era, le vere risorse economiche sono i lavoratori altamente specializzati e il successo delle aziende dipende dalla loro capacità di accedere a queste reti di competenze. Un esempio lampante è Londra. Negli ultimi decenni, la città si è trasformata in una capitale internazionale della conoscenza, competendo costantemente con New York per aggiudicarsi un posto di primo piano nelle classifiche d’importanza mondiale.1

La capitale britannica vanta il primato mondiale in fatto di catalizzatori del successo nell’economia della conoscenza – fattori resilienti, come pool di talentidistretti ben consolidati di attività ad alta intensità di conoscenze; e una dimensione che facilita lo sviluppo e l’ampliamento delle reti di competenze.2

Figure 1: Global cities human capital ranking
Global Cities Human Capital
Source: Aviva Investors, Eurostat, OECD, QS September 2019
Parte dell’attrattiva di Londra si deve al fatto che la sua forza lavoro è relativamente giovane, internazionale e molto istruita 

“Parte dell’attrattiva di Londra si deve al fatto che la sua forza lavoro è relativamente giovane, internazionale e molto istruita. Inoltre, la città ospita istituti formativi e di ricerca di eccellenza a livello mondiale,” spiega Jonathan Bayfield, Senior Real Assets Research Analyst di Aviva Investors. In effetti, quasi il 40% dei londinesi è nato fuori dal Regno Unito e circa il 60% è in possesso di un titolo universitario.

I distretti di attività ad alta intensità di conoscenze aiutano le aziende a scambiarsi idee, innovare, attirare talenti e sviluppare nuovi prodotti. Inoltre, contribuiscono in misura esponenziale alla crescita economica e alla creazione di posti di lavoro che offrono livelli di retribuzione migliori, dando vita a un circolo virtuoso difficilmente replicabile o ricreabile ad hoc.3 “I distretti industriali di Londra non trovano eguali nel mondo e comprendono servizi alle aziende, settori creativi, tecnologie digitali e i segmenti più sviluppati delle assicurazioni e dei servizi finanziari,” continua Bayfield.

Londra è la quarta economia urbana più importante al mondo, con una popolazione in età lavorativa che supera i 6,1 milioni di persone, seconda in Europa solo ai 6,5 milioni di Parigi.4 “Le conoscenze e le competenze approfondite sono più facili da condividere faccia a faccia, il che fornisce un vantaggio per le città più grandi,” sostiene Chris Urwin, Director of Real Assets Research di Aviva Investors.

Forte domanda destinata a proseguire

A consolidare questi benefici sono diversi punti di forza normativi e culturali che sostengono l’attività economica: il fuso orario favorevole di Londra, l’inglese, che è la seconda lingua più parlata, la Common Law inglese, che rappresenta il sistema giuridico più diffuso al mondo, la capillare connettività fisica (Londra vanta la rete aeroportuale più trafficata al mondo) e un accesso digitale di alta qualità.

Londra è uno dei mercati degli uffici più vasti e sofisticati al mondo

Grazie alle sue credenziali, Londra si è affermata come uno dei mercati degli uffici più vasti e sofisticati al mondo. Altro importante vantaggio è l’alto livello di liquidità e trasparenza di cui dispone, tanto da essere considerata da JLL il mercato più liquido e trasparente in assoluto.5

Come sostiene Leo Shapland, " la Londra Centrale vanta una base diversificata e dinamica di realtà che occupano gli uffici, in primis banche e istituti finanziari, servizi professionali, imprese tecnologiche e media. Ovviamente la Brexit rappresenta una minaccia, ma i punti di forza dell’economia londinese, incentrata sulle conoscenze, rimarranno ampiamente intatti e continueranno a sostenere la domanda di immobili da destinare a uffici in città.”

Altrettanto importante è la portata delle restrizioni poste alla nuova offerta, che potrebbero influenzare la crescita delle locazioni. Nel Regno Unito, le restrizioni normative sono particolarmente gravose, il che fa del quartiere centrale di Londra uno dei mercati più complessi d’Europa in cui costruire nuovi edifici per uffici.6 In effetti, negli ultimi 10 anni, il volume netto dei nuovi spazi a uso ufficio in questa parte della città è stato minimo, a dispetto della crescita sostenuta dei livelli di occupazione nel settore.

Numerosi mercati secondari

In virtù delle sue dimensioni e della sua diversità, la Londra Centrale è composta da più di 30 mercati secondari, che si differenziano in maniera significativa in termini di catalizzatori della domanda, condizioni di offerta e livelli di locazione. Comprendere i punti di forza e di debolezza dei singoli segmenti è essenziale per sviluppare strategie d’investimento ottimali da implementare a Londra.

Per attirare e fidelizzare talenti, i mercati devono essere luoghi ben connessi, con trasporti pubblici efficienti e servizi allettanti 

A livello di mercati secondari, i catalizzatori della domanda sono definiti dal fabbisogno di capitale umano. Per attirare e fidelizzare talenti, i mercati devono essere luoghi ben connessi, con trasporti pubblici efficienti e servizi allettanti. Stimolando la produttività delle imprese locali, anche i distretti forniscono valore aggiunto a una determinata zona.

Le condizioni di offerta locali variano nelle otto suddivisioni amministrative di Londra, con regimi di pianificazione che influenzano le limitazioni geografiche, le aree protette e i monumenti storici. I progetti però riguardano anche specifiche zone di sviluppo di vario tipo, comprese aree dismesse come Euston e Waterloo, e opportunità di riqualificazione a maggiore densità, come nel caso di Farringdon e Clerkenwell.

Sebbene il prestigio globale della città vada a beneficio di tutti i mercati secondari, quelli più resilienti ci sembrano Soho, East Mayfair e Liverpool Street. Questi quartieri presentano ottimi collegamenti con mezzi pubblici, che permettono di accedere a un’ampia fucina di talenti. Anche gli ambienti di lavoro risultano stimolanti grazie alla ricca offerta di iniziative locali, ai distretti industriali ben radicati, con solide prospettive e alle condizioni d’offerta favorevoli.

I nutriti pool di talenti di cui gode la città e la sua capacità di fidelizzarli, nonché i suoi molteplici distretti ad alta intensità di conoscenze di rilevanza globale, le sue dimensioni e la sua connessione internazionale, valgono a Londra il titolo di “città del futuro” per eccellenza.

Figure 2: Map of central London office sub-markets by category
Map of Central London Office Sub-Markets by Category
Source: Aviva Investors, September 2019

Bibliografia:

  1. A titolo esemplificativo, la relazione 2018 Global Cities di AT Kearney classifica Londra al secondo posto dopo New York, mentre il 2018 Global Power City Index della Mori Foundation inverte le posizioni, con Londra in testa e New York a seguire.
  2. AIQ: The Rise of the Metropoles, 2018
  3. “Industrial revolutions: capturing the growth potential”, Centre for Cities, 2014
  4. Oxford Economics, 2018
  5. Fonte: JLL, 2019
  6. Office Space Supply Restrictions in Britain: The Political Economy of Market Revenge, Cheshire & Hilber, 2008

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