Lo spazio come servizio: l’ascesa del lavoro flessibile

L’ascesa del lavoro flessibile è una tendenza che ha fatto notizia. Spieghiamo per quale motivo la tendenza è destinata ad affermarsi, quali sono le conseguenze per le imprese e in che modo gli investitori possono adattarsi alla trasformazione della natura dei luoghi di lavoro.

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Indipendentemente dal suo destino, WeWork rappresenta sicuramente un sintomo dei tempi. Se lo analizziamo come un problema di matematica, il mercato degli uffici rappresenta un’equazione semplice che abbina gli affittuari con i proprietari a un prezzo ottimale: una sfida da cogliere per il mondo tecnologico (con tutte le sue conoscenze sugli effetti di rete). Leggere aggregatore-proprietario: WeWork.

Il settore degli uffici è però tremendamente complicato. È il luogo in cui le imprese combinano persone e capitali per creare profitti ed è anche il posto dove i dipendenti trascorrono una parte enorme del loro tempo: pertanto renderli ambienti confortevoli in cui soggiornare è diventato un aspetto fondamentale per assicurare il benessere del personale. In termini di erogazione di un servizio completo, i fornitori sul mercato hanno sicuramente da imparare qualche lezione dai nuovi fornitori di spazi per uffici flessibili. Gli investitori e i finanziatori più conservativi hanno comunque ancora molto da offrire ai nuovi arrivati in termini di acume finanziario e pura esperienza.

Non deve quindi sorprendere che in Europa la quota di spazi coperta dai fornitori flessibili sia arrivata a doppia cifra nella maggior parte dei mercati, con le città britanniche in prima fila. Dal 2% del 2010, anno del lancio di WeWork, a Londra la quota di spazi flessibili è passata oggi a una percentuale intorno al 10-20%.

Grafico 1: occupazione flessibile degli uffici

Figure 1: Flexible offices take-up
Source: PMA, Flexible Office Providers: 2019 Update

Questa tendenza è andata di pari passo con la crescita del lavoro flessibile. CBRE stima che i freelance rappresentino già oggi il 36% della forza lavoro globale, un valore che si prevede supererà il 50% entro il 2027.1

Gli sviluppi della mobilità e del cloud computing stanno modificando il modo di interazione tra i lavoratori

“In un passato non molto remoto, i lavoratori della conoscenza erano strettamente legati ai propri uffici perché lì si trovavano i loro computer e il collegamento a Internet. Oggi, gli sviluppi della mobilità e del cloud computing, ma anche la connettività diffusa, stanno modificando il modo in cui i lavoratori interagiscono all’interno delle organizzazioni: sta cambiando profondamente non solo la natura del lavoro stesso, ma anche dove e quando avviene l’interazione,” afferma Vivienne Bolla, Real Assets Research Analyst di Aviva Investors.

Inoltre, i progressi dell’intelligenza artificiale e della robotica suggeriscono ulteriori sconvolgimenti in futuro. Molte funzioni sembrano automatizzabili oppure esternalizzabili verso economie a più basso costo. Il lavoro che rimarrà sarà probabilmente fortemente concentrato sulla creatività e sulla collaborazione. 

Il paradiso degli affittuari

Secondo Ben Bourne, Amministratore Delegato di Bourne Capital, “le imprese possono trarre potenzialmente importanti benefici dalla crescita del lavoro flessibile e degli uffici flessibili. In particolare, queste tendenze offrono la possibilità di allineare molto meglio il capitale umano con le esigenze immobiliari.” Nell’economia delle conoscenze, una chiave per il successo è rappresentata dalla possibilità di accedere al capitale umano appropriato, quando e dove serve. Gli immobili rappresentano del resto la spesa generale più significativa per molte imprese. La diffusione del lavoro flessibile e degli uffici flessibili, resa possibile dalla tecnologia, offre quindi alle imprese la possibilità di crescere e di utilizzare il capitale umano e gli immobili come fattori di produzione in modo flessibile in base alle esigenze aziendali.

JLL stima che la quota di uffici flessibili potrebbe arrivare al 30% nel prossimo decennio, rispetto all’attuale 5%

Fino a poco tempo fa queste opportunità non erano prontamente disponibili. In caso di calo dell’attività, le imprese potrebbero trovarsi in una situazione di eccedenza di organico, legate a un parco immobiliare non più adeguato. Per le imprese in grado di gestirlo, poter pagare soltanto per il lavoro e gli immobili necessari rappresenterebbe un importante miglioramento in termini di efficienza. Nei prossimi anni la volontà di raggiungere questo obiettivo rappresenterà anche un importante obiettivo operativo per le imprese e l’economia della conoscenza. Per questo motivo, i progressi tecnologici possono essere considerati come un fattore che libera una domanda latente di soluzioni e spazi di lavoro flessibili. Questa richiesta probabilmente rimarrà sostenuta nei prossimi anni, pur non essendo facile prevedere esattamente la quantità di spazio flessibile aggiuntivo che verrà generata in conseguenza. In una previsione probabilmente ambiziosa, JLL stima che la quota di uffici flessibili potrebbe arrivare al 30% nel prossimo decennio, rispetto all’attuale 5%.2

Grafico 2:  la crescita del co-working e degli spazi flessibili

Figure 2:  The rise of co-working and flexible space
Source: JLL, Disruption or Distraction, 2019

La crescita della domanda incontra un’offerta in rapida evoluzione

Pur essendo difficile prevedere il grado di penetrazione nel mercato delle soluzioni flessibili per uffici, possiamo però fare qualche considerazione sul modo in cui la loro crescita modificherà profondamente il mercato della locazione degli uffici. Vengono in mente numerose implicazioni.

Per soddisfare la propria esigenza di spazio per uffici, le imprese faranno ricorso sempre più a un ventaglio di diverse opzioni

Per soddisfare la propria esigenza di spazio per uffici, le imprese faranno ricorso sempre più a un ventaglio di diverse opzioni: sede centrale, ufficio servito, co-working e home-working. Questi schemi possono essere caratterizzati come organizzazioni “a raggiera” con un’importante quota ancora attribuita agli affitti tradizionali ma con una quota crescente a favore delle soluzioni flessibili. La ripartizione tra queste opzioni dipenderà da diversi fattori, in particolare la natura dei compiti da svolgere.

Per la propria sede centrale le imprese probabilmente cercheranno un immobile in grado di rafforzare il loro brand

Ovviamente, gli uffici tradizionali mantengono alcuni vantaggi. Alcuni affittuari desiderano la certezza di trovarsi in una specifica posizione, mentre altri vogliono segnalare un forte impegno verso una città oppure la propria comunità di lavoratori. “Per la propria sede centrale le imprese probabilmente cercheranno un immobile in grado di rafforzare il loro brand,” afferma Chris Urwin, Director of Real Assets Research di Aviva Investors. In generale, la richiesta di soluzioni flessibili per uffici dovrebbe comunque aumentare mentre dovrebbe calare la quota degli affitti tradizionali.

Non sono tutte rose e fiori

Un presupposto fondamentale del modello dei fornitori flessibili è che essi siano in grado di utilizzare lo spazio in modo più intenso rispetto agli uffici tradizionali. In sostanza, riescono ad alloggiare più lavoratori e svolgere più attività economiche in uno spazio più contenuto. Per gli investitori questo comporta però un maggiore rischio di eccesso di offerta. Potrebbe inoltre essere più difficile realizzare una crescita dei canoni, perché in effetti una superficie minore è in grado di "assorbire" una maggiore crescita economica.

L’aumento della quota di spazio flessibile dovrebbe accelerare l’allineamento tra i sottostanti redditi da locazione e le variazioni dei canoni di mercato. Ne consegue che i flussi di redditi da locazione mostreranno una maggiore volatilità rispetto al passato, avvicinandosi a quella dei canoni di mercato. Per i proprietari, questo suggerisce un maggiore costo di gestione, rendendo così più difficile realizzare una crescita netta dei ricavi.

Abbiamo preso una posizione strategica in merito alla crescita del co-working, minimizzando la nostra esposizione verso i possibili rischi di ribasso

Leo Shapland, Head of UK Offices di Aviva Investors afferma “abbiamo preso una posizione strategica in merito alla crescita del co-working, minimizzando la nostra esposizione verso i possibili rischi di ribasso, bilanciando al contempo le esigenze di flessibilità e la scelta per i nostri clienti e degli affittuari dei nostri uffici."

Il rischio principale è il "disallineamento della durata" tra gli obblighi di locazione a lungo termine degli operatori e gli affitti o gli abbonamenti a breve termine. In sostanza, usando uno spazio flessibile che può essere facilmente disinvestito anziché sottoscrivere contratti di locazione a più lungo termine, gli affittuari trasferiscono alle imprese che offrono uffici flessibili il rischio di trovarsi con un’eccedenza di spazio in caso di crisi. L’aspetto della loro solidità finanziaria e dei rischi finanziari diventa quindi di primaria importanza per i proprietari. Se le clausole contrattuali si dovessero rivelare inadeguate, nell'eventualità in cui gli affittuari volessero tagliare i costi il rischio si trasferirebbe in definitiva sui proprietari.

Per i proprietari la crescita degli spazi flessibili presenta anche conseguenze significative per la certezza e la flessibilità dei redditi. Il livello di impatto dovrà essere valutato individualmente per ogni immobile.

Ovviamente i proprietari possono provare, come fanno gli operatori flessibili, a utilizzare più intensamente i propri immobili, prevedendo una quota di spazio flessibile. Anche loro possono delineare strategie tese a incrementare lo sfruttamento dell'immobile, attirare affittuari più interessanti e godere dei relativi ricavi. “Sarà logico mantenere il focus sui contratti tradizionali di locazione, ma anche sullo sviluppo di partnership complementari dove esiste un divario di competenze,” afferma Urwin. 

Poiché le tendenze strutturali che sostengono la crescita del lavoro flessibile sono destinate a rimanere, sarà prudente definire strategie di investimento che contengano il rischio e che possano potenzialmente beneficiare di un aumento della domanda di spazi flessibili. 

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