In chiusura del 2019, Vivienne Bolla e Souad Cherfouh presentano una prospettiva delle tematiche principali che definiranno i mercati immobiliari europei nel 2020 e oltre.
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Le opportunità nell’immobiliare europeo sono determinate dalle aspettative in un contesto di tassi di interesse che rimarranno bassi per lungo tempo e dai rischi di revisione al ribasso delle prospettive di crescita. Alla luce di questo, è prevedibile che rimarrà elevata la richiesta di immobili di buona qualità supportati da flussi di reddito stabili. Gli investitori dovrebbero però prestare attenzione ad acquisire esposizioni al rischio di reddito e selezionare attentamente le strategie intensive di asset management o sviluppo da realizzare.
È prevedibile che rimarrà elevata la richiesta di immobili di buona qualità supportati da flussi di reddito stabili
Alla luce del saldo dei rischi, è opportuno concentrarsi sulle location prime rispetto a quelle secondarie, comprese quelle che presentano cluster di talenti e un’attività economica a valore aggiunto, e sulle imprese in grado di sfruttare gli effetti di aggregazione. Parigi si distingue come polo attrattivo per i talenti di tutto il mondo: Stoccolma, Berlino, Amsterdam e Copenaghen presentano cluster apprezzati in tutto il mondo nel campo del digitale e delle biotecnologie, mentre Monaco, Francoforte e Dublino competono a livello globale con una vivace attività nel campo finanziario, automotive, delle tecnologie dell’informazione e della comunicazione, dei media, della cultura e della creatività e nei settori dell’ingegneria.
Se da una parte i prezzi nei mercati prime si presentano elevati rispetto agli standard storici, la maggior parte dei mercati europei si presentano interessanti al netto dei rischi in virtù del pricing relativamente favorevole dovuto ai bassi rendimenti dei titoli di Stato. In generale, i mercati della logistica e degli uffici presentano un profilo più interessante rispetto al mercato retail.
Gli investitori privilegiano sempre più gli asset forti nelle migliori location
La maggior parte dei mercati europei della logistica ha registrato un forte incremento grazie alla transizione verso l’e-tailing: in questo si distinguono in particolare Randstad, Parigi e Copenaghen. La forza dei mercati in cui operano gli affittuari probabilmente influenzerà positivamente la performance del mercato degli uffici di Parigi, dove le restrizioni alla costruzione suggeriscono uno spazio di crescita sostenuta per i canoni di affitto. Positive si presentano anche le prospettive per Copenaghen, alcune città tedesche, Amsterdam e Lione. Pur essendovi stato un riassetto dei prezzi degli immobili retail inferiore rispetto al Regno Unito, prevediamo che questa tendenza si manifesterà nelle location secondarie, perché gli investitori privilegiano sempre più gli immobili forti nelle migliori location.
In prospettiva, prevediamo che sempre più investitori si chiederanno quali risultati possono ottenere dai loro investimenti immobiliari oltre al rendimento finanziario. Gli investitori sono sempre più interessati agli impatti ambientali, sociali e di governance (ESG) dei propri investimenti e sono alla ricerca di opportunità per migliorare le infrastrutture europee e realizzare dei benefici sociali. Risulta quindi fondamentale adottare un approccio di proprietà diretta a lungo termine.
