Outlook per il mercato immobiliare 2020: Regno Unito

In chiusura del 2019, Jonathan Bayfield presenta una prospettiva delle tematiche principali che definiranno i mercati immobiliari britannici nel 2020 e oltre.

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In generale, l’attività nel Regno Unito è influenzata da macro-tematiche simili a quelle dell’Europa continentale, in particolare il perdurante contesto di tassi bassi e l’attenzione agli aspetti ambientali, sociali e di governance, nella necessità di considerare attentamente anche l’incertezza politica e l’impatto della Brexit. Ciononostante, l’immobiliare continua a offrire interessanti premi di illiquidità per gli investitori che cercano un reddito stabile per il matching dei flussi di cassa e delle passività.

Prevediamo che, con l’accorciamento della durata dei contratti di locazione e con la maggiore richiesta di flessibilità da parte degli affittuari, i proprietari dovranno impegnarsi di più per sostenere i redditi

In futuro prevediamo però che, con l’accorciamento della durata dei contratti di locazione e con la maggiore richiesta di flessibilità da parte degli affittuari, i proprietari dovranno impegnarsi di più per sostenere i redditi. Ad esempio, nell’ambito degli uffici, lo spostamento verso uno spazio di lavoro flessibile dovrebbe comportare una maggiore rapidità di adattamento dei sottostanti flussi di reddito da locazione alle variazioni dei canoni di mercato. Ne consegue che i flussi di redditi da locazione acquisiranno una maggiore volatilità rispetto al passato, avvicinandosi a quella dei canoni di mercato.

In questo contesto, l’attenzione degli investitori dovrà essere sempre più rivolta verso le location che presentano migliori caratteristiche della domanda a lungo termine. Il centro di Londra, Manchester, Cambridge e Birmingham sono città caratterizzate da collegamenti internazionali, ampia disponibilità di talenti e culture innovative, pertanto sembrano relativamente ben posizionate.

Come per l’Europa continentale, i mercati della logistica e degli uffici sembrano più interessanti rispetto al settore retail

Come in Europa continentale, i prezzi di numerosi mercati prime sono elevati rispetto agli standard storici; il mercato immobiliare britannico rimane comunque interessante al netto dei rischi, in particolare rispetto agli asset a reddito fisso (alla luce del contesto di bassi rendimenti).

Complessivamente, e in modo molto simile a quanto accade nell’Europa continentale, i mercati della logistica e degli uffici sembrano più interessanti rispetto al settore retail. In generale, il mercato della logistica di Londra e della regione sud-orientale e il mercato degli uffici di Cambridge e di Manchester sembrano presentare le migliori opportunità di crescita. È previsto un ulteriore assestamento dei prezzi degli immobili retail nel Regno Unito, ma vista l’importanza delle sfide strutturali che deve affrontare questo settore dovrebbe essere possibile ancora generare valore. Tutti i settori retail, esclusi i supermarket, presentano delle prospettive problematiche.

In prospettiva, con il rallentamento del ciclo immobiliare ed economico, potrebbero presentarsi opportunità su immobili per redditi a lungo termine. Storicamente, l’inflazione è stata più elevata rispetto ai canoni sul libero mercato, e attualmente i prezzi relativi rimangono allineati ai valori storici. Inoltre, i costi di ammortamento e di manutenzione continuano a pesare sui ricavi in quanto i rendimenti rimangono bassi in molti settori tradizionali.

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