La COVID-19 ha reso la vita più difficile agli investitori in forte carenza di rendimenti. Ecco dove trovare reddito affidabile nelle attività immobiliari.

I “real asset”, o attività reali, sono di vario genere e spaziano dagli immobili, alle infrastrutture, fino al debito privato. Tali attività sono state l’obiettivo degli investitori in cerca di un premio di illiquidità o di investimenti garantiti. La prospettiva attuale è complessa e i vari propulsori di reddito sono stati colpiti in modi diversi dalla COVID-19.

Gli immobili a lungo reddito sono un settore che da sempre ottiene buoni risultati in periodi difficili; le locazioni contrattuali a lungo termine sono infatti le meno sensibili alle condizioni economiche. Su un periodo di dieci anni, la nostra analisi suggerisce che questo settore è appetibile su una base corretta per il rischio e di valore relativo. Quando i locatari sono di alta qualità, i flussi di cassa dovrebbero essere stabili e relativamente immuni da disagi a breve termine.

Le attività affittate a controparti di alta qualità, come quelle del settore pubblico, hanno una prospettiva di reddito positiva. Anche i supermercati in locazione a lungo termine sembrano ben posizionati, essendo aumentate le permanenze forzate in casa. A più lungo termine potremmo tuttavia osservare una tendenza persistente verso gli acquisti online a discapito dei negozi fisici.

Grafico 1: Finding resilience in long income real estate
Finding resilience in long income real estate
Source: Aviva Investors, as at January 2020

In altre aree, la COVID-19 ha portato nuove incertezze. Molti istituti di istruzione sono passati all’insegnamento online e hanno chiuso strutture e alloggi. I tassi di occupazione degli alloggi per studenti stanno risentendo del distanziamento sociale. Le attività con garanzie del canone di affitto da parte degli istituti universitari proteggono i proprietari, ma resta da vedere se gli studenti preferiranno comunque seguire le lezioni online.

Anche gli alberghi subiranno un duro contraccolpo, in quanto molti di essi operano già con costi fissi elevati e margini ristretti. Il prolungato distanziamento sociale produrrà un impatto considerevole.

Infine, alcuni cambiamenti sostanziali riguarderanno verosimilmente i sottosettori. Nella logistica, i locatari potrebbero potenziare la resilienza della catena di fornitura e conservare più scorte. Nell’ambito degli uffici, la migrazione verso il telelavoro e gli spazi di lavoro flessibili potrebbe accelerare e questo dovrebbe comportare una maggiore rapidità di adattamento dei flussi di reddito da locazione alle variazioni dei canoni di mercato, nonché un aumento significativo della qualità degli spazi “core”.

In cerca di reddito nel settore delle infrastrutture

Le infrastrutture attraggono gli investitori in cerca di reddito. Il nostro modello indica che le società di energie rinnovabili del Regno Unito non indebitate e che godono di sovvenzioni genereranno rendimenti attesi più elevati, anche se con un rischio superiore.

Servizi non discrezionali come utility ed energie rinnovabili sovvenzionate stanno evidenziando la migliore capacità di tenuta. Le attività di trasmissione di dati e stoccaggio hanno caratteristiche simili alle utility, in quanto l'accesso ai dati è diventato essenziale. Per contro, i settori che registrano uno shock della domanda, come ad esempio i trasporti, sono caratterizzati da incertezza.

Grafico 2: Relative winners in infrastructure
Relative winners in infrastructure
Source: Aviva Investors, as at January 2020

Sarà messa alla prova anche la resilienza del debito infrastrutturale, un segmento che in passato ha registrato perdite inferiori rispetto al credito societario grazie a robusti covenant e riserve di liquidità. Sebbene riduzioni improvvise dei ricavi possano determinare insolvenze tecniche, la liquidità sarà fondamentale per evitare mancati pagamenti o ristrutturazioni del debito. Infine, le infrastrutture essenziali godranno verosimilmente del supporto degli azionisti o dei governi.

Altre opportunità nel debito privato

Un altro aspetto che gli investitori in cerca di reddito dovrebbero considerare è il premio nel debito privato a tasso fisso con garanzie di grado più elevato (“senior-secured”). Gli investitori con una maggiore propensione al rischio potrebbero individuare un reddito più alto nel debito a tasso variabile, in particolare nei prestiti del mercato medio.

La prospettiva per il premio di illiquidità nei prestiti privati è offuscata dagli interventi governativi. L’emergenza delle garanzie relative ai prestiti governativi in risposta alla COVID-19 rappresenta un cambiamento sostanziale.

I costi del finanziamento bancario restano alti e le banche ridurranno prevedibilmente le proprie esposizioni per liberare capitale da impiegare in nuove transazioni. Tutto questo dovrebbe lasciare un margine di manovra più ampio ai finanziatori non bancari.

Per concludere, sarebbe bene tenere d’occhio le tendenze di lungo termine. La crescente domanda di capacità delle reti di dati o di energie rinnovabili presenta delle opportunità e un posizionamento che ne tenga conto può contribuire a generare il reddito così prezioso per gli investitori.

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