James Tarry e Luke Layfield valutano l’impatto della recente volatilità del mercato sui beni reali ed evidenziano le numerose opportunità di investimento che potrebbero emergere nel 2023 per investitori multi-asset.
Leggi questo articolo per comprendere:
- Il ruolo dell’inflazione e dei tassi di interesse nei mercati dei beni reali
- Perché stiamo vivendo un periodo di scoperta dei prezzi per determinare il fair value
- Perché il 2023 potrebbe offrire grandi opportunità agli investitori con “dry powder”
All’inizio del 2023 lo scenario sembra complesso per gli investitori in beni reali. La guerra in Ucraina prosegue, i prezzi dell’energia restano ostinatamente alti e le banche centrali stanno ancora cercando di controllare l’inflazione.
L’aumento dei costi di costruzione e finanziamento ostacola lo sviluppo e influisce sulle valutazioni del settore immobiliare, anche se la domanda rimane forte per alcuni asset infrastrutturali, in particolare nel settore delle energie rinnovabili.
Tuttavia, spesso dalle avversità nascono delle opportunità. Gli investitori con le competenze e la flessibilità necessarie per osservare i mercati e le classi di investimento dovrebbero beneficiare di un’errata determinazione dei prezzi nei prossimi mesi. Secondo James Tarry (JT), responsabile della strategia multi-asset di Aviva Investors per i beni reali, “il 2023 potrebbe offrire le migliori opportunità di investimento degli ultimi dieci anni”.
In questo Q&A, Tarry e il gestore del portafoglio real asset Luke Layfield (LL) esaminano le prospettive per i beni reali.
Come faranno a resistere i beni reali in un contesto di crescita dell’inflazione e aumento dei tassi di interesse?
JT: Siamo entrati in un periodo di scoperta dei prezzi, in cui acquirenti e venditori cercano di determinare il fair value. Parti diverse dell’universo dei beni reali si trovano in momenti diversi di questo processo di rideterminazione dei prezzi, a seconda del loro legame con i tassi di interesse. Il debito privato e i leasing con ammortamento hanno un legame esplicito con i tassi, quindi la rideterminazione dei prezzi è stata più rapida rispetto al patrimonio immobiliare e infrastrutturale. In futuro, l’aumento dei costi del debito e del capitale si rifletterà sul prezzo delle azioni in seguito all’intensificazione dell’attività di rifinanziamento.
La liquidità e i prezzi hanno subito un impatto diverso a seconda delle classi di investimento, ad esempio le transazioni di debito immobiliare hanno risentito maggiormente rispetto al debito infrastrutturale. La domanda di asset infrastrutturali - in particolare di energie rinnovabili e risorse digitali - è ancora forte, pertanto le loro valutazioni scenderanno meno di quelle degli immobili, ad esempio.
Tutto questo crea un ambiente difficile per gli investimenti, ma genera opportunità per chi dispone di capitali ed è in grado di esplorare il mercato e sfruttare gli errori di determinazione dei prezzi dei beni di alta qualità.
In che modo una recessione a livello europeo potrebbe influire su questo scenario?
LL: Saranno soprattutto i tassi di interesse a determinare la performance, ma un calo del PIL avrà un impatto preciso, la cui entità varierà in funzione dell’asset. Ad esempio, gli asset di sviluppo e gli immobili ipotecati probabilmente saranno più esposti alla recessione, mentre gli immobili di prima scelta dovrebbero dimostrarsi più resilienti e maggiormente in grado di mantenere il livello degli affitti rispetto a quelli secondari.
Un calo del PIL avrà un impatto preciso, la cui entità varierà in funzione dell’asset.
Sul fronte del debito, i prestiti con rating più basso e con leva finanziaria più elevata saranno più esposti del debito senior, che dovrebbe essere isolato dal contesto recessivo.
Mentre l’incertezza macroeconomica persiste, le distinzioni geografiche perdono importanza rispetto alle dinamiche specifiche della classe di investimento. Mentre il settore immobiliare si sta rivalutando sulla scia del cambiamento strutturale dei tassi di interesse, le infrastrutture continuano ad attrarre una forte domanda sia per gli asset denominati in sterline che in euro, in parte a causa di fattori tematici come l’accelerazione della transizione climatica e la pressante necessità di aumentare gli investimenti nelle reti di energia rinnovabile.
Come si confrontano le condizioni attuali con le turbolenze precedenti?
LL: La recessione attuale è molto diversa dalla crisi finanziaria globale (GFC). La GFC ha portato a una forte riduzione del debito: la recessione è stata molto profonda e ci è voluto tanto tempo per superarla, a causa di problemi sistemici radicati.
Il 2023 potrebbe offrire le migliori opportunità di investimento degli ultimi dieci anni
Al contrario, la crisi attuale sembra più una recessione ciclica, con un’inflazione elevata che causa un picco dei tassi di interesse. Gli investitori che hanno capitali da investire e un’idea precisa del tipo di asset che vogliono, dovrebbero guardare oltre la volatilità di breve termine e prepararsi per le opportunità che si presenteranno.
JT: Prevediamo che il mercato si stabilizzi molto più rapidamente di quanto abbia fatto dopo la GFC e, sulla scia delle nuove valutazioni e dei nuovi prezzi, il 2023 potrebbe offrire le migliori opportunità di investimento degli ultimi dieci anni.
Dove prevede che nasceranno queste opportunità?
JT: Poiché gli acquirenti che si indebitano faticano a rifinanziarsi a tassi più alti, si creeranno dei vuoti di finanziamento che dovranno essere coperti aumentando il capitale o il debito o vendendo il bene. Analogamente, sul fronte azionario, i fondi immobiliari con quotazione giornaliera dovranno soddisfare le richieste di rimborso. Queste pressioni potrebbero scatenare un’ondata di vendite forzate e gli investitori con “dry powder” probabilmente saranno ben posizionati per trarne vantaggio.
Gli investitori con “dry powder” probabilmente saranno ben posizionati per trarne vantaggio
In un contesto recessivo, in genere ci si aspetta che alcuni istituti di credito si concentrino sul consolidamento dei loro bilanci e sull’avversione al rischio in termini di mantenimento del capitale, rendendo probabile una certa attività di rifinanziamento. Questo, probabilmente, creerà ulteriori opportunità per noi in qualità di creditore non bancario.
Come valuta queste opportunità immediate rispetto a tematiche di lungo periodo?
JT: Uno dei vantaggi degli investimenti in beni reali su base strategica e multi-asset è che ci permettono di distribuire capitale dove vediamo il miglior valore relativo, in qualsiasi punto del ciclo.
Continuiamo a destinare risorse al debito infrastrutturale e a investire in alcuni collocamenti privati nel Regno Unito
Se da un lato ultimamente abbiamo stanziato meno capitali per il debito immobiliare, dato il rallentamento del mercato, dall’altro li stiamo ancora destinando al debito infrastrutturale. Abbiamo anche investito in alcuni collocamenti privati nel Regno Unito, che offrono redditi a lungo termine e un’utile ripresa rispetto ai mercati pubblici.
Tuttavia, il nostro approccio ci offre anche la flessibilità di investire con convinzione sulla base di trend tematici di lungo periodo, quando se ne presenta l’opportunità. Ad esempio, di recente abbiamo investito in Connected Kerb, specialista in infrastrutture per veicoli elettrici (EV). È una buona soluzione per la nostra strategia Climate Transition Real Assets, dato che le reti di ricarica per veicoli elettrici saranno essenziali per il net zero. Il segreto è associare solide convinzioni tematiche alla flessibilità di investire nel momento giusto.
Molti investitori sono alla ricerca di protezione dall’inflazione. Quali mercati offrono le prospettive migliori?
JT: Non crediamo che l’attuale aumento dell’inflazione sia un fenomeno di breve durata. Se da un lato i prezzi dell’energia potrebbero diminuire in base agli sviluppi della guerra in Ucraina, dall’altro ci sono questioni strutturali di lungo termine che potrebbero causare il costante aumento dell’inflazione, come la deglobalizzazione e l’invecchiamento della popolazione nelle economie avanzate.
La protezione dall’inflazione sarà più importante di quanto non lo fosse nel clemente contesto inflazionistico di un tempo
I governi fortemente indebitati in seguito agli interventi fiscali applicati durante la pandemia di coronavirus, inoltre, probabilmente sopporteranno meglio un’inflazione elevata di quanto avrebbero fatto altrimenti. Tutto questo significa che la protezione dall’inflazione sarà più importante di quanto non lo fosse nel clemente contesto inflazionistico di un tempo, e che i beni reali continuano a offrire buone opportunità in questo senso.
LL: A livello settoriale, il reddito immobiliare a lungo termine può offrire una buona protezione dall’inflazione tramite investimenti in leasing a lungo termine a solidi locatari con affitti indicizzati, che offrono una fonte contrattuale e garantita dal credito di protezione dall’inflazione. I recenti vincoli di offerta – dovuti a una contrazione dello sviluppo causata da costi più elevati e dall’incertezza economica in atto – sembrano anche essere favorevoli agli affitti sugli immobili di fascia alta, una volta che i rendimenti rifletteranno il nuovo contesto dei tassi di interesse.
Per quanto riguarda le infrastrutture, il finanziamento del debito indicizzato può offrire una protezione dall’inflazione, in particolare quando il progetto sottostante ha un proprio legame con l’inflazione in base a regolamenti o accordi contrattuali. Anche le energie rinnovabili sovvenzionate e le utenze regolamentate offrono protezione contro l’aumento dei prezzi.