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Wohnen als lohnendes Investment

Dieser Artikel beschäftigt sich mit folgenden Themen:

• Die Treiber der Nachfrage nach Wohnraum
• Chancen und Risiken des Sektors
• Unser Auswahlprozess für Anlagen im Wohnimmobiliensektor

Der Wohnimmobiliensektor, zu dem unter anderem Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser und speziell für Studierende errichtete Wohnanlagen zählen, vereint im Private-Markets-Bereich mehrere attraktive Eigenschaften: gut vorhersehbare Ertragsströme, das Potenzial für positive gesellschaftliche Effekte sowie eine enge Verbindung zu den Megatrends, die die globale Wirtschaft prägen, darunter Klimaresilienz, Energiewende, technologische Innovation und demografischer Wandel. Auch die Migration sorgt in allen Teilsegmenten für eine strukturelle Nachfrage, da Menschen auf der Suche nach Beschäftigungsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und sozialem Umfeld in die Städte ziehen.

Neu errichtete und professionell bewirtschaftete Wohnimmobilien werden zunehmend vollständig elektrisch betrieben und weisen eine hohe Energieeffizienz auf, wodurch das Obsoleszenzrisiko sinkt. Gleichzeitig bleiben Großstädte und wirtschaftliche Knotenpunkte zentrale Anziehungspunkte für Menschen und Kapital und stützen damit die fundamentalen Nachfragefaktoren, die Wohnimmobilien zugrunde liegen.

Mit Blick auf die Demografie wirken derzeit drei Trends parallel zueinander. Erstens werden die Haushalte in ganz Europa kleiner, wodurch selbst bei unveränderter Bevölkerungszahl zusätzliche Wohneinheiten erforderlich sind. Zweitens bewirken die zunehmenden Erschwinglichkeitsprobleme in den großen europäischen Märkten, dass ein wachsender Anteil der Bevölkerung länger im Mietwohnungsmarkt verbleibt. In Spanien liegt das Durchschnittsalter von Erstkäufern beispielsweise bei 41 Jahren und gehört damit zu den höchsten in Europa.¹ In England und Wales beträgt das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen rund das Achtfache, wodurch Wohneigentum für viele Menschen unerschwinglich wird.²

Gleichzeitig führt die Urbanisierung zu einer Konzentration der Nachfrage auf jene Standorte, an denen das Angebot besonders knapp ist. Europäische Metropolen wie Madrid, Berlin und London verzeichnen weiterhin ein überdurchschnittliches Wachstum, getragen von der anhaltenden Anziehungskraft ihrer Arbeitsmärkte, hochwertigen Bildungseinrichtungen und etablierten Migrantengemeinschaften.

Diese strukturellen Entwicklungen unterstützen ein langfristiges Mietwachstum und attraktive Gesamterträge.

Warum in Wohnimmobilien investieren?

Die Attraktivität von Wohnimmobilien als Anlageklasse beruht auf vier zentralen Säulen, die durch die oben beschriebenen strukturellen Entwicklungen gestützt werden.

Die erste Säule ist die der Diversifizierung. Wohnimmobilien weisen deutlich andere Renditetreiber auf als Büro-, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien. Die Mieten von Wohnimmobilien werden maßgeblich durch die Einkommensentwicklung der Haushalte und die Erschwinglichkeit von Wohnraum beeinflusst, nicht durch auslaufende Mietverträge oder Entscheidungen von Unternehmensmietern. Dadurch entwickelt sich der Wohnimmobiliensektor weitgehend unabhängig von den Zyklen gewerblicher Immobilienmärkte und bietet somit einen echten Diversifikationseffekt innerhalb eines breit diversifizierten Real-Assets-Portfolios.

Die zweite Säule ist die der geringeren Volatilität der Erträge. In der Vergangenheit hat der Wohnimmobiliensektor im Allgemeinen stabilere Renditen erwirtschaftet als gewerbliche Immobiliensegmente, was teilweise durch eine geringe Abhängigkeit von Konjunkturzyklen zu erklären ist. Während die Leerstände bei Büroimmobilien in einer Rezession in der Regel zunehmen, benötigen Menschen auch in Krisenzeiten weiterhin eine Wohnung.

Die dritte Säule ist das Potenzial für steigende Erträge, das sich aus der Kombination stabiler Einkommensströme und eines strukturellen Angebotsmangels in den meisten europäischen Ballungsräumen ergibt. Wohnungsmieten entwickeln sich typischerweise kontinuierlich nach oben, während die Nachfrage nach gut gelegenen und professionell verwalteten Wohnimmobilien über Konjunktur- und Marktzyklen hinweg solide bleibt und dadurch einen gewissen Inflationsschutz bietet. Unsere Analysen, die durch wissenschaftliche Forschungsergebnisse gestützt werden, weisen auf einen klaren Zusammenhang zwischen Beschäftigungswachstum und langfristigem Mietwachstum hin. Dies untermauert die Strategie, den Fokus auf wirtschaftlich dynamische urbane Standorte zu legen.

Ob im Vereinigten Königreich, wo die Fertigstellung neuer Wohnungen rund 40 Prozent hinter dem Ziel der Regierung zurückbleibt,³ oder in Deutschland, wo der Sektor des Wohnraums für Studierende mit einem Defizit von mehr als 520.000 Wohnheimplätzen zu kämpfen hat,⁴ das Angebot auf den wichtigsten europäischen Wohnungsmärkten ist oft unzureichend. Entscheidend ist, dass institutionelles Kapital Teil der Lösung ist: Es trägt zur Finanzierung neuer Wohnungen bei, die andernfalls nicht gebaut würden, und hilft damit, dem Angebotsmangel entgegenzuwirken, anstatt lediglich von ihm zu profitieren.

Schließlich eröffnet die Anlageklasse verschiedene Möglichkeiten zur Liquiditätssteuerung. Ein Wohnimmobilienportfolio lässt sich grundsätzlich in seine einzelnen Bestandteile zerlegen und Haus für Haus oder Wohnung für Wohnung veräußern. Auch wenn ein solcher Prozess mit erheblichem Zeitaufwand verbunden wäre, bietet er einen Exit-Kanal, der bei gewerblichen Immobilieninvestitionen in einzelnen Objekten nicht zur Verfügung steht.

Risiken und Gegenmaßnahmen

Ein überzeugender Investmentansatz im Wohnimmobiliensektor sollte darauf ausgerichtet sein, die damit verbundenen Risiken zu begrenzen.

Das regulatorische und politische Risiko ist vielleicht am sichtbarsten. Mietpreisregulierungen in der spanischen Region Katalonien, sich weiterentwickelnde Mietrechtsvorschriften in den Niederlanden und Irland sowie die durch das spanische Wohnraumgesetz von 2023 geschaffene Unsicherheit verdeutlichen, dass sich das regulatorische Umfeld rasch verändern kann. Dem lässt sich durch eine fundierte Analyse politischer und regulatorischer Rahmenbedingungen, enge Beziehungen zu lokalen Partnern mit einem tiefen Verständnis der Gegebenheiten vor Ort sowie durch eine disziplinierte Investitionsprüfung begegnen, die nicht von übermäßig optimistischen Annahmen ausgeht.

Ein weiterer Aspekt ist das Liefer- und Entwicklungsrisiko. Steigende Baukosten, Arbeitskräftemangel und langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren stellen erhebliche Projektrisiken dar. Die wesentlichen Gegenmaßnahmen bestehen in Forward-Funding-Strukturen, Festpreisverträgen und der Zusammenarbeit mit erfahrenen Projektpartnern.

Das Einkommens- und Erschwinglichkeitsrisiko ergibt sich aus einem zentralen Spannungsfeld des Wohnimmobiliensektors: Während Inflation das nominale Mietwachstum begünstigt, kann sie zugleich die Kaufkraft der Mieter beeinträchtigen und damit das Risiko von Leerständen und einer höheren Mieterfluktuation erhöhen. Ein ausgewogener Ansatz ist erforderlich, um eine kontinuierliche Vermietung zu gewährleisten und gleichzeitig bezahlbare Mieten sicherzustellen. Investoren sollten ihren Fokus auf Märkte mit starken demografischen und wirtschaftlichen Fundamentaldaten richten, in denen Beschäftigungswachstum und Bevölkerungszuwachs die Fähigkeit der Mieter stärken, ihre Mietzahlungen dauerhaft zu leisten.

Das vierte Risiko betrifft den operativen Betrieb und das Management, wobei in den meisten Märkten die Nachfrage nach bedarfsgerechten Ausstattungs- und Serviceangeboten im Mittelpunkt steht. Ein Teil dieses Risikos ist auf die hohe operative Komplexität zurückzuführen, die aus dem direkten Kontakt mit privaten Mietern und den jeweiligen kulturellen Gegebenheiten der einzelnen Märkte resultiert. So ist beispielsweise bei speziell für Studierende errichteten Wohnanlagen in Spanien eine Mensa vorgeschrieben, während dies in Deutschland nicht der Fall ist. Im Mehrfamilienhaussegment wiederum sind die Erwartungen an die allgemeine Ausstattung in Spanien und dem Vereinigten Königreich generell höher als in Schweden und Deutschland, wo die Anforderungen tendenziell niedriger sind.

Immobilien bleiben eine lokale Anlageklasse, deren Erfolg maßgeblich von den jeweiligen Standortgegebenheiten abhängt. Marktteilnehmer mit einem tieferen Verständnis der lokalen Rahmenbedingungen verfügen daher über ein größeres Potenzial, höhere Erträge zu erzielen. Eine enge Interessenabstimmung zwischen Investoren und Betreibern, kombiniert mit lokaler Expertise sowie den Skaleneffekten eines ausreichend großen Portfolios, stellt die wirksamste Form der Risikominderung dar.

Wie wir Wohnimmobilienmärkte bewerten

Die Identifizierung attraktiver Wohnimmobilienmärkte erfordert einen reproduzierbaren, datengestützten Ansatz, der über verschiedene Länder und Teilsegmente hinweg konsequent angewendet wird.

Ein zentrales Kriterium jeder Analyse ist das Potenzial für zukünftiges Ertragswachstum. Unser Fokus liegt auf Standorten mit den besten Aussichten auf Bevölkerungs- und Beschäftigungswachstum, da dort in der Regel auch die Mietentwicklung besonders günstig verläuft.

Angebotsungleichgewichte sowie Erschwinglichkeitskennzahlen – etwa das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen oder von Mieten zu Einkommen – helfen dabei, Märkte zu identifizieren, in denen die Hürden für Wohneigentum besonders hoch sind und die Nachfrage nach Mietwohnungen voraussichtlich dauerhaft hoch bleibt. Darüber hinaus analysieren wir strukturelle Angebotsbeschränkungen, darunter restriktive Planungs- und Genehmigungsverfahren, Grünflächenschutzregelungen, geografische Einschränkungen (wie die natürlichen räumlichen Grenzen Barcelonas) sowie die Fähigkeit eines Marktes, Wohnungsbauziele tatsächlich umzusetzen.

Wo Mietbremsen bestehen, berücksichtigen wir deren potenzielle unbeabsichtigte Auswirkungen sorgfältig. Empirische Erkenntnisse deuten darauf hin, dass solche Maßnahmen langfristig häufig das Angebot neuer Wohnungen verringern und dadurch die Erschwinglichkeitsprobleme eher verschärfen als lösen. Gleichzeitig können gut konzipierte Regelungen – etwa durch Ausnahmen für Neubauten oder die Möglichkeit einer Mietanpassung bei Mieterwechseln – den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum fördern und zugleich Investitionen bestimmter Kapitalgeber attraktiv halten.

Ein weiterer wichtiger Analyseaspekt ist das Institutionalisierungspotenzial eines Marktes. Dabei prüfen wir, ob ein Markt bereits einen hohen Reifegrad erreicht hat oder ob Chancen für frühe Marktteilnehmer bestehen. In Spanien befinden sich beispielsweise rund 90 % der Mietwohnungen im Eigentum von Privatpersonen,⁵ was sowohl die starke Fragmentierung des Marktes als auch das Potenzial für professionelle Betreiber verdeutlicht, skalierbare Plattformen aufzubauen. Eine vergleichbare Situation zeigt sich im deutschen Markt für Wohnraum für Studierende, in dem weniger als ein Drittel der Wohnheimplätze privatwirtschaftlich professionell bewirtschaftet wird.⁶

Schließlich ist Größe von Bedeutung: Idealerweise sollten Anlagestrategien eine nationale und nicht lediglich eine auf einzelne Nischenmärkte beschränkte Relevanz besitzen, wobei die Investitionen gezielt auf die attraktivsten Standorte ausgerichtet werden sollten. Diese lassen sich mithilfe proprietärer Standort- und Asset-Screening-Tools identifizieren, die demografische, wirtschaftliche und wohnungsmarktbezogene Faktoren analysieren. Entscheidend ist dabei, dass die Analyse sowohl auf Stadtebene – zur Bewertung und Rangfolge der Märkte nach ihrer Attraktivität – als auch auf Ebene einzelner Teilmärkte und Objekte erfolgt. Dadurch wird sichergestellt, dass lokale Marktkenntnisse in jede Investitionsentscheidung einfließen.

Unsere vier Überzeugungsfelder

In ganz Europa konzentrieren sich die meisten institutionellen Plattformen für privates Kapital auf den Neubau von Wohnraum und nicht auf die Konsolidierung bestehender älterer Wohnungsbestände. Auf diese Weise tragen sie dazu bei, die in vielen Märkten bestehenden Angebotsengpässe zu verringern. 

Einfamilienhaussegment im Vereinigten Königreich

Der Markt für Einfamilienhäuser (Single-Family Housing, SFH) in England hat einen Wendepunkt erreicht. Jahrzehntelang wurde zu wenig Wohnraum gebaut, wodurch ein strukturelles Wohnungsdefizit entstanden ist. Im Jahr 2024 lag die Zahl der fertiggestellten Wohnungen um mehr als 150.000 Einheiten unter dem jährlichen Wohnungsbauziel der Regierung.⁷

Gleichzeitig verlassen private Buy-to-Let-Investoren den Markt in erheblichem Umfang. Es gingen dem privaten Mietwohnungssektor zwischen 2016 und 2025 schätzungsweise 560.000 Wohnungen verloren.⁸

Institutionelle Investoren schließen diese Angebotslücke zunehmend, indem sie speziell errichtete und professionell verwaltete Wohnimmobilien bereitstellen. 2025 machte das Einfamilienhaussegment 59 % des Rekord-Investitionsvolumens von 5,3 Mrd. GBP im britischen Build-to-Rent-Markt aus.⁹

Familien – die rund 41 % der Mieter im Einfamilienhaussegment (SFH) ausmachen¹⁰ – legen typischerweise Wert auf langfristige Mietverhältnisse, die Nähe zu guten Schulen und eine gute lokale Infrastruktur. Dies trägt zu den geringen Leerstandsquoten und dem stabilen Ertragsprofil bei, die für diese Anlagestrategie charakteristisch sind. Die Gesamtrendite wird in erster Linie durch Erträge und Mietwachstum bestimmt. Die attraktivsten Chancen sehen wir im Großraum Südostengland (Greater South East), einschließlich Pendlerstandorten wie Cambridge und Kent, sowie in ausgewählten höherwertigen urbanen Einzugsgebieten in den Midlands und entlang des Trans-Pennine-Korridors.

Wohnraum für Studierende in Deutschland

Der deutsche Markt für Wohnraum für Studierende richtet sich an eine Studierendenpopulation von rund 2,9 Millionen Menschen mit einem chronischen Angebotsmangel und einer noch jungen institutionellen Investorenbasis. Der Anteil öffentlich bereitgestellter Wohnheimplätze am gesamten Bestand ist von 14 % im Jahr 1992 auf weniger als 10 % im Jahr 2023 gesunken. Dadurch entstand ein Defizit von rund 520.000 Wohnheimplätzen, das sich nach Prognosen bis 2029/30 auf etwa 650.000 erhöhen dürfte.¹¹ Hinzu kommt, dass die Qualität des Bestands unserer Einschätzung nach vielfach nicht mehr den heutigen Anforderungen entspricht, wodurch die Angebotslücke insbesondere im hochwertigen Segment noch ausgeprägter ist.  

Die Auslastung bleibt in den meisten Städten hoch, während das Mietwachstum die Inflation über einen längeren Zeitraum hinweg kontinuierlich übertroffen hat.¹² Das Segment wird derzeit mit einem Renditeaufschlag von etwa 100 bis 110 Basispunkten gegenüber Mehrfamilienhäusern gehandelt. Dies spiegelt die höhere operative Komplexität wider. Mit zunehmender Reife des Marktes und fortschreitender Institutionalisierung dürfte sich dieser Renditeaufschlag jedoch voraussichtlich verringern.¹³

Das kostenlose Studieren in Deutschland sowie die wachsende Zahl englischsprachiger Studiengänge unterstützen eine anhaltend hohe internationale Nachfrage. Besonders hervorzuheben sind Berlin und München: Berlin profitiert von Hochschulen mit internationaler Strahlkraft, einer hohen Attraktivität für ausländische Studierende und einer Auslastungsquote von 95 %. München verbindet hingegen den stärksten Wirtschaftsstandort Deutschlands mit einem chronischen Mangel an studentischem Wohnraum und einem der angespanntesten Wohnungsmärkte Europas.

Spanisches Mehrfamilienhaussegment

Der spanische Build-to-Rent-Markt befindet sich noch in einem frühen Entwicklungsstadium, weist jedoch attraktive strukturelle Fundamentaldaten auf. Zwischen 2008 und 2021 überstieg die Zahl der neu gegründeten Haushalte die Wohnungsbauleistung um rund eine halbe Million Wohneinheiten.¹⁴ Unseren Schätzungen zufolge beläuft sich die überschüssige Nachfrage nach Mietwohnungen auf etwa 2,5 Millionen Haushalte.

Das begrenzte Angebot trug dazu bei, dass die durchschnittlichen Mieten im Jahr 2025 um rund 10 % stiegen. In Madrid und Barcelona lagen die Mietsteigerungen jeweils zwischen 5 % und 8 %.¹⁵ Lediglich 16 % des gesamten Wohnungsbestands in Spanien werden vermietet.¹⁶ Dies spiegelt die historisch bedingte Fragmentierung des Marktes, die starke Dominanz privater Eigentümer sowie die bislang geringe Präsenz institutioneller Anbieter wider.

Unser Ansatz basiert auf der Zusammenarbeit mit erfahrenen lokalen Anbietern über eine vertikal integrierte Plattform, die die gesamte Wertschöpfungskette von der Grundstücksakquisition über die Projektentwicklung bis hin zum Asset Management abdeckt. Madrid bildet dabei unseren wichtigsten Zielmarkt. Die Stadt profitiert von starken wirtschaftlichen und demografischen Fundamentaldaten sowie einem attraktiven Investitionsumfeld. Die Mietregulierungen in Katalonien haben die Entwicklungsmöglichkeiten in Barcelona eingeschränkt. Gleichwohl halten wir Engagements in ausgewählten Städten der zweiten Reihe wie Valencia und Palma de Mallorca für attraktiv, da dort Angebotsengpässe und die durch den Tourismus gestützte Nachfrage günstige Voraussetzungen für weiteres Mietwachstum schaffen.

Urbanes Familienwohnen

Urbanes Familienwohnen (Urban Family Housing, UFH) ist das jüngste unserer vier zentralen Investmentthemen. Während das SFH-Segment auf Haushalte in suburbanen Lagen des privaten Mietwohnungsmarktes ausgerichtet ist, richtet sich UFH an urbane Haushalte im privaten Mietwohnungsmarkt. Das Konzept soll Haushalten mit mittlerem Einkommen eine bezahlbare und zugleich attraktive Wohnlösung bieten – insbesondere jenen, die keinen Anspruch auf Sozialwohnungen haben, deren finanzielle Möglichkeiten jedoch begrenzt sind.

Die entscheidende strukturelle Innovation liegt im Grundstücksmodell. Ein Feeder-Vehikel übernimmt zunächst das frühe Planungs- und Genehmigungsrisiko und überträgt die Grundstücke nach Erteilung der erforderlichen Genehmigungen an das Entwicklungsvehikel. Gemeinsam mit den lokalen Behörden werden Flächen erschlossen, die unter rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten sonst nicht entwickelt würden. Sobald das Baurecht gesichert ist, werden die Grundstücke auf das Hauptvehikel übertragen, das qualitativ hochwertigen Wohnraum in Regionen entwickelt, in denen dieser besonders benötigt wird, und gleichzeitig laufende Erträge sowie Wertsteigerungspotenzial für die Investoren schafft.

Unser Fokus liegt auf innenstadtnahen Randlagen sowie brachliegenden Flächen in Städten mit starken arbeitsmarkt- und wirtschaftsbezogenen Fundamentaldaten. Diese Regionen sind häufig von Unterinvestitionen geprägt und weisen einen Mangel an professionell bewirtschaftetem, qualitativ hochwertigem Mietwohnraum auf.

Wir konzentrieren uns auf große urbane Wirtschaftszentren außerhalb Londons, darunter Manchester, Liverpool und Southampton, wobei der Schwerpunkt auf Gebieten liegt, die Teil umfassender Stadterneuerungs- und Entwicklungsprogramme sind. Dadurch unterscheidet sich UFH von SFH, das typischerweise auf größere Neubaugebiete in suburbanen Randlagen ausgerichtet ist.

Die Strategie bietet das Potenzial, den lokalen Wohnraumbedarf zu adressieren und durch höhere Wohnstandards sowie Investitionen in bislang unterversorgte Standorte positive standortbezogene soziale Wirkungen zu erzielen. Der Ansatz ist zudem skalierbar und steht im Einklang mit den Zielen unserer Muttergesellschaft sowie der National Housing Bank. 

Überzeugung statt Konsens

Die Investmentthese für den Wohnimmobiliensektor ist nicht von einem günstigen makroökonomischen Umfeld abhängig. Sie basiert vielmehr auf bereits bestehenden strukturellen Gegebenheiten: einem Mangel an qualitativ hochwertigem Mietwohnraum, demografischen Veränderungen, die dazu führen, dass Haushalte länger zur Miete wohnen, sowie der Lücke zwischen dem Angebot institutioneller Betreiber und dem, was private Eigentümer historisch bereitgestellt haben.

Durch eine disziplinierte Auswahl an Investitionen, eine sorgfältige Investitionsprüfung und die operative Expertise, Wohnimmobilien auf dem von Mietern erwarteten Qualitätsniveau zu bewirtschaften, kann eine Strategie im Wohnimmobiliensektor Investoren nachhaltige Erträge, einen bedeutenden Diversifikationseffekt und die Möglichkeit bieten, Kapital dort einzusetzen, wo der Bedarf nachweislich besonders hoch ist. Die Nachfrage ist strukturell bedingt. Die Chancen auch.