Nuestro equipo de análisis de activos reales examina datos propios para comparar el riesgo y la rentabilidad de los distintos sectores e identificar aquellos con un mayor valor relativo.

Lea este artículo para comprender:

  • Las oportunidades en renta variable del mercado inmobiliario que están empezando a concretarse
  • Cómo las rentabilidades absolutas de las inversiones en renta variable empiezan a equipararse a las de las inversiones en deuda
  • Cómo varían las rentabilidades de los mercados europeos y británicos

Los inversores en activos inmobiliarios se enfrentan un reto común: la falta de un historial de precios transparente que permita hacer un seguimiento del riesgo, la rentabilidad y los factores que determinan ambos. La mayoría de las empresas mantienen en privado los datos de las transacciones y compran otros datos a proveedores externos, que pueden no tener una visión completa del mercado. Para solucionar este problema, hemos desarrollado nuestra propia metodología y la aplicamos de forma coherente y orientada al futuro (consulte el marco propio de valor relativo de activos reales de Aviva Investors).

Nuestro enfoque nos permite realizar una evaluación cuantitativa del atractivo ajustado al riesgo de cada sector. Llevamos a cabo análisis a cinco y diez años y para toda la vida de la inversión, y disponemos de la flexibilidad necesaria para evaluar también otros horizontes de inversión. En este análisis, utilizamos un horizonte de cinco años para que sea útil a una gran parte de los inversores.

Como ocurre con cualquier clase de activos, las rentabilidades obtenidas podrían ser significativamente superiores o inferiores a las presentadas, en función de la habilidad de la gestora, así como de las características específicas de la estrategia de inversión y de los activos individuales. No obstante, creemos que nuestro enfoque aporta nuevas perspectivas y transparencia a las cambiantes tendencias de los mercados privados.

Resumen

A lo largo de los últimos seis meses, la mayoría de los sectores han obtenido mejores rentabilidades absolutas.  Aunque los riesgos son distintos, el entorno general de riesgo ha disminuido.

Durante cierto tiempo, los mercados de deuda han ofrecido oportunidades considerablemente mejores que los de renta variable. Sin embargo, este panorama está cambiando de forma gradual, ya que la rentabilidad absoluta de algunas inversiones en renta variable se ha empezado a acercar a la de la deuda. Este fenómeno se debe a una mejora de las perspectivas, especialmente en el sector inmobiliario.

Las inversiones en renta variable en el Reino Unido son más atractivas que en Europa

Desde el punto de vista de la rentabilidad absoluta, las inversiones en renta variable en el Reino Unido son más atractivas que en Europa, algo que quizá no se entienda a primera vista, dadas las débiles perspectivas de crecimiento del país británico. Sin embargo, resulta más evidente cuando se comparan con los actuales tipos de interés sin riesgo, ya que las posiciones se intercambian.

A pesar de estos cambios, seguimos considerando que la deuda es atractiva. Los elevados niveles de los tipos básicos en todos los mercados contribuyen a ello, y no esperamos que se reduzcan de forma sustancial a corto plazo.

En el Reino Unido, la deuda a tipo variable es actualmente más atractiva que la deuda a tipo fijo en los sectores inmobiliario y de infraestructuras (figura 2). Esta tendencia se debe a la inversión de la curva de tipos, en la que los rendimientos son más altos a corto plazo que a largo plazo, por lo que la deuda a tipo variable parte de una posición más elevada. En nuestra experiencia, los inversores prefieren pagar un cupón global más alto por la deuda a corto plazo antes que asegurarse un tipo fijo a largo plazo a los niveles actuales.

Los mercados de deuda reaccionan rápidamente a los cambios en el entorno de tipos, pero los mercados de renta variable tardan en reajustarse

Los mercados de deuda reaccionan rápidamente a los cambios en el entorno de tipos de interés. Por tanto, los precios han subido rápidamente en respuesta a los movimientos del mercado. En cambio, los mercados de renta variable tardan en reajustarse. En términos generales, ya hemos visto la mayor parte de los reajustes provocados por los periodos de agitación bursátil.

A grandes rasgos, los mercados ya han reaccionado a las recientes convulsiones y noticias negativas, y, ante la falta de sobresaltos, están empezando a pasar página. Es evidente que sigue habiendo riesgos, pero se puede afirmar que el panorama está empezando a mejorar en todos los ámbitos.

Rentabilidad relativa por sectores

Bienes inmuebles

En los últimos 18 meses, el sector inmobiliario ha experimentado un importante reajuste, aunque las perspectivas están mejorando. La revaluación de los precios ha ido acompañada de una volatilidad considerable. Nuestros modelos indican que esta volatilidad está disminuyendo a medida que los mercados empiezan a descontar el final del ciclo de subidas de tipos de interés de muchos bancos centrales.

La renta variable del sector inmobiliario se ha recuperado significativamente desde diciembre de 2022 

En diciembre de 2022, la renta variable del sector inmobiliario habría figurado en la parte inferior derecha de la figura 1, pero se ha recuperado significativamente desde entonces. Las rentabilidades absolutas esperadas han aumentado considerablemente y en Europa hay potencial para mayores subidas que en el Reino Unido, además de registrarse una menor volatilidad.

En términos de rentabilidad absoluta, el Reino Unido tiene más que ofrecer que Europa, aunque la diferencia se está reduciendo poco a poco. Al contrario que en Europa, el reajuste en el Reino Unido ha sido rápido, lo que deja esta monarquía en una posición más aventajada. Sin embargo, como ya hemos dicho, hay que tener en cuenta el diferencial en los tipos de interés sin riesgo del mercado.

La deuda del sector inmobiliario sigue ofreciendo una rentabilidad por unidad de riesgo considerablemente mayor que la renta variable del sector inmobiliario, debido a las mayores tires y primas de iliquidez de la deuda pública, lo que refleja el reciente reajuste de la renta variable (figura 2). La deuda británica del sector inmobiliario ofrece mayor rentabilidad que la europea, en gran medida por las mayores tires de los gilts. No obstante, la situación es distinta cuando se ajustan los tipos sin riesgo del mercado.

Infraestructura

Los sectores de renta variable relacionados con las infraestructuras que analizamos se dividen en dos categorías: las energías renovables, como la eólica y la solar, y los sectores de mayor riesgo, como la fibra y la energía generada a partir de residuos.

En los últimos seis meses, los sectores de las energías renovables se han mantenido relativamente estáticos. Todos ellos obtuvieron más rentabilidad de la esperada, pero también registraron mayores niveles de riesgo, por lo que el mercado se enfrenta a un panorama mixto.

Las rentabilidades absolutas de los otros sectores, es decir, la fibra y la energía generada a partir de residuos, son considerablemente superiores y reflejan mayores riesgos

Las rentabilidades absolutas de los otros sectores, es decir, la fibra y la energía generada a partir de residuos, son considerablemente superiores y reflejan los riesgos implícitos en el aumento de los retos operativos, la competencia y la volatilidad de las rentabilidades. Ambos sectores aparecen en la parte superior derecha de la figura 1, lo que indica un alto nivel de riesgo y una elevada rentabilidad absoluta. Si bien presentaron ligeros aumentos de rentabilidad en el primer semestre de 2023, cabe destacar que el mercado de la fibra se encuentra en un estado más maduro, por lo que hay mayor competencia y eso ha aumentado el riesgo inherente del sector.

La deuda de infraestructuras sigue ofreciendo rentabilidades por unidad de riesgo más atractivas que las acciones de este sector, ya que ha registrado nuevas subidas en los últimos seis meses. Las tasas de impago, por ahora, siguen siendo bajas en esta industria, lo que se refleja en el riesgo global de nuestros modelos.

Activos inmobiliarios con ingresos a largo plazo

En la mayoría de los sectores ha aumentado la rentabilidad y en todos se ha reducido el riesgo, lo que ha dado lugar a una mejora generalizada de la rentabilidad por unidad de riesgo. Entre los factores que han contribuido a la mejora de algunas rentabilidades a corto plazo cabe citar la revalorización de los rendimientos inmobiliarios junto con las expectativas de crecimiento de los alquileres, que a menudo están vinculadas a la inflación.

En la mayoría de los sectores ha aumentado la rentabilidad y en todos se ha reducido el riesgo

Si comparamos los activos de arrendamiento a largo plazo británicos y europeos, observamos que el Reino Unido tiene margen para mayores mejoras en la rentabilidad, lo que se ha traducido en una reducción de la diferencia entre las rentabilidades esperadas de ambos mercados. Prueba de ello es la figura 2, donde vemos que las barras de rentabilidad/riesgo ahora están relativamente próximas.

La rentabilidad del segmento de activos inmobiliarios con ingresos a largo plazo tiene un carácter evidentemente largo. Las previsiones a largo plazo han mejorado desde principios de año, con expectativas de aumento de la rentabilidad y reducción del riesgo.

Deuda corporativa privada

La concesión de créditos en el Reino Unido ha caído significativamente en 2023, ya que las empresas se han centrado sobre todo en la refinanciación y algunos bancos están buscando estructuras de menor duración y tipo variable.

La concesión de créditos en el Reino Unido ha caído significativamente en 2023

Desde una perspectiva de futuro, las inversiones privadas del Reino Unido han reducido su rentabilidad a corto plazo.

En cambio, las rentabilidades de los créditos del mercado medio británico han aumentado, mientras que en Europa apenas ha habido actividad en este sentido. En consecuencia, la brecha entre los créditos del mercado medio en las dos regiones ha aumentado en términos de rentabilidad y rentabilidad por unidad de riesgo (figura 2). Los factores principales son los diferenciales en los tipos de interés preferenciales del mercado, el margen y las comisiones iniciales.

Figura 1: Riesgo frente a rentabilidad esperada, cinco años (%)

Fuente: Aviva Investors. Datos a 30 de junio de 2023.

Figura 2: Rentabilidad/riesgo - rentabilidad por unidad de riesgo

Nota: Se ha resaltado el sector de deuda.
Fuente: Aviva Investors. Datos a 30 de junio de 2023.

Principales conclusiones

  • Según nuestros modelos sectoriales, se aprecia una perspectiva general más favorable, ya que algunas preocupaciones macro han empezado a remitir.
  • Por su parte, las previsiones para los mercados de renta variable están empezando a mejorar y son estables para los mercados de deuda gracias al alto nivel de los tipos de interés preferenciales.
  • En definitiva, presuponemos que se dará una mejora continuada de cara a 2024, en contraste con la volatilidad y la incertidumbre que han marcado el año 2023.

Marco propio de valor relativo de activos reales de Aviva Investors

Hemos desarrollado una metodología para comparar la rentabilidad y el riesgo de los activos reales de un modo coherente y con visión de futuro. Analizamos los aspectos básicos de cada sector para comprender los factores que generan rentabilidad a partir de un enfoque de flujos de caja. Algunas de nuestras hipótesis de base, como la inflación y los tipos de interés, son relevantes en múltiples sectores, mientras que otras, como los impagos y las tasas de recuperación, solo son pertinentes en sectores específicos.

A continuación, establecemos distintas previsiones para cada factor, que se introducen en los modelos de flujos de caja de cada sector, y representamos los factores pertinentes para obtener una gama de posibles rentabilidades. La media de esta distribución es la rentabilidad esperada. También calculamos la desviación típica de todas las rentabilidades calculadas. Definimos los sectores de mayor riesgo como aquellos con una distribución más amplia de las rentabilidades al final del periodo de mantenimiento, no según la volatilidad de las rentabilidades de un año a otro. Creemos que se trata de la medida de riesgo más pertinente para la mayoría de los clientes.

Nuestra metodología proporciona una evaluación cuantitativa del atractivo ajustado al riesgo de cada sector, que aborda la falta de transparencia histórica de los precios. También podemos identificar los principales factores de riesgo de cada sector para comprender las ventajas de la diversificación. Todos los factores de los modelos están correlacionados, lo que significa que la rentabilidad y el riesgo de todos los sectores también están correlacionados. Gracias a ello, podemos construir carteras y optimizar las asignaciones, con lo que salvamos la distancia entre las necesidades de unos clientes cada vez más sofisticados y la opacidad del mercado de activos reales. 

Los resultados de esta metodología nos permiten comparar el riesgo y la rentabilidad del mercado. Las rentabilidades obtenidas podrían ser significativamente superiores o inferiores a las presentadas, en función de la habilidad de la gestora, así como de las características específicas de la estrategia de inversión y de los activos individuales.

Hipótesis

Nuestro análisis refleja el SONIA británico y el euríbor europeo, los rendimientos de los gilts británicos y el bund alemán, los supuestos de inflación, las tasas de impago de la deuda corporativa y los niveles de desocupación inmobiliaria, entre otras hipótesis específicas del sector.

Artículos relacionados

Información importante

COMUNICACIÓN DE MARKETING

Salvo que se indique lo contrario, la fuente de toda la información es Aviva Investors Global Services Limited (AIGSL). Excepto cuando se indique lo contrario, cualquier idea u opinión expresada será la de Aviva Investors. No deberá considerarse como garantía de rentabilidad de las inversiones gestionadas por Aviva Investors, ni tampoco como consejo de ningún tipo. La información contenida en el presente documento se ha obtenido a través de fuentes que se consideran fiables, pero Aviva Investors no la ha comprobado de forma independiente y no garantiza que dicha información sea exacta. La rentabilidad pasada no es una guía para la rentabilidad futura. El valor de una inversión y cualquier rentabilidad de la misma podrá bajar o subir, y puede que el inversor no recupere la cantidad original invertida. Nada de lo contenido en este material, incluidas las referencias a valores, clases de activos y mercados financieros específicos, es ni debe interpretarse como asesoramiento o recomendaciones de cualquier naturaleza. Algunos de los datos mostrados son hipotéticos o proyectados y pueden no llegar a producirse como se indica debido a cambios en las condiciones del mercado, por lo que no son garantía de resultados futuros. Este material no supone una recomendación para vender ni comprar inversiones.

La información incluida en el presente se ofrece solo como orientación general. Las personas en posesión de esta información tienen el deber de informarse y respetar todas las leyes y disposiciones reglamentarias aplicables de las jurisdicciones pertinentes. Este documento no debe ser considerado como una oferta ni solicitud a ninguna persona en ninguna jurisdicción en la que tal oferta o solicitud no esté autorizada, ni a ninguna persona a la que sea ilegal realizar tal oferta o solicitud.

En Europa este documento está publicado por Aviva Investors Luxembourg S.A. Domicilio social: 2 rue du Fort Bourbon, 1st Floor, 1249 Luxemburgo. Bajo la supervisión de la Commission de Surveillance du Secteur Financier. Una empresa de Aviva. En el Reino Unido, este documento está publicado por Aviva Investors Global Services Limited. Registrada en Inglaterra con el N.º 1151805. Domicilio social: St Helen’s, 1 Undershaft, Londres EC3P 3DQ. Autorizada y regulada por la Autoridad de Conducta Financiera (FCA). Referencia empresarial Núm. 119178. En Suiza, el presente documento ha sido publicado por Aviva Investors Schweiz GmbH.

En Singapur, el presente material se distribuye a través de un acuerdo con Aviva Investors Asia Pte. Limited (AIAPL) para su única distribución a inversores institucionales. Tenga en cuenta que AIAPL no proporciona ninguna investigación ni análisis independiente sobre el contenido o la elaboración de este material. Los destinatarios del presente material deberán ponerse en contacto con AIAPL en relación con cualquier asunto que surja de, o en relación con, este material. AIAPL, una sociedad constituida de conformidad con las leyes de Singapur y con número de registro 200813519W, posee una Licencia válida de Servicios de Mercados de Capitales para llevar a cabo actividades de gestión de fondos emitida conforme a la Ley de Valores y Futuros (Cap. 289 del Estatuto de Singapur) y del Asesor Financiero Exento de Asia, a efectos de la Ley de Asesores Financieros (Cap. 110 del Estatuto de Singapur). Domicilio social: 1Raffles Quay, #27-13 South Tower, Singapur 048583. En Australia, el presente material se distribuye a través de un acuerdo con Aviva Investors Pacific Pty Ltd (AIPPL) para su única distribución a inversores mayoristas. Tenga en cuenta que AIPPL no proporciona ninguna investigación ni análisis independiente sobre el contenido o la elaboración de este material. Los destinatarios del presente material deberán ponerse en contacto con AIPPL en relación con cualquier asunto que surja de, o en relación con, este material. AIPPL, empresa constituida de acuerdo con la legislación australiana con número de registro de empresa 87 153 200 278 y número de empresa 153 200 278, dispone de una Licencia válida de servicios financieros australiana (AFSL 411458) expedida por la Comisión Australiana de Valores e Inversiones. Domicilio social: Level 27, 101 Collins Street, Melbourne, VIC 3000 Australia.

El nombre “Aviva Investors” utilizado en este material hace referencia a la organización mundial de empresas filiales de gestión de activos que operan bajo la razón social Aviva Investors. Todas las filiales de Aviva Investors son empresas subsidiarias de Aviva plc, empresa de servicios financieros plurinacional de cotización oficial con sede en el Reino Unido.

Aviva Investors Canada, Inc. (“AIC”) está establecida en Toronto y tiene su sede en la región norteamericana de la organización mundial de empresas filiales de gestión de activos y opera bajo la razón social Aviva Investors. AIC está inscrita en la Comisión de Valores de Ontario como gestora de negociación de materias primas, distribuidora exenta del mercado, gestora de carteras y gestora de fondos de inversión. AIC también se encuentra inscrita como distribuidora exenta del mercado y gestora de carteras en cada provincia de Canadá y también puede estar registrada como gestora de fondos de inversión en otras provincias aplicables.

Aviva Investors Americas LLC es una asesora de inversiones inscrita a nivel nacional en la Comisión de Bolsa y Valores de Estados Unidos. Aviva Investors Americas también es una asesora de negociación de materias primas (“CTA”) inscrita en la CFTC (Commodity Futures Trading Commission), la Comisión de Contratación de Futuros de Mercancías de los Estados Unidos, y es miembro de la NFA (National Futures Association), la Asociación Nacional de Futuros. El Formulario ADV Parte 2A de AIA, que proporciona información sobre antecedentes de la sociedad y de sus prácticas comerciales, está disponible previa solicitud por escrito a: Departamento de Cumplimiento, 225 West Wacker Drive, Suite 2250, Chicago, IL 60606.