Villes du futur

D’après nos recherches sur les mégatendances, le vieillissement démographique transforme les besoins sociétaux dans de nombreux pays. Ainsi, d’ici 2050, les villes compteront un nombre accru d’hébergements avec assistance, par exemple. Les villes devront également aménager davantage d’espaces dédiés aux activités sociales, renforcer la sécurité des transports et développer des solutions de mobilité adaptées pour aider les personnes âgées à accéder aux commodités locales.

Parallèlement, l’augmentation de la classe moyenne est en train de transformer les économies. Cette évolution pourrait dynamiser les zones commerciales et renforcer l’attractivité des emplacements de choix pour les services, qu’il s’agisse de divertissement, de culture ou encore d’espaces verts. L’urbanisation croissante s’accompagnera d’une hausse du nombre de ménages formés d’une seule personne et d'un intérêt accru pour la durabilité et l'écologie². Ce phénomène influencera l'habitat urbain, qui tendra vers des logements plus petits, conçus pour une seule personne, au sein de bâtiments écoénergétiques et sans émissions.

Avec le durcissement des réglementations carbone dans le monde, même si leur application variera selon les pays, de nombreux nouveaux bâtiments (résidences, bureaux, locaux commerciaux ou industriels) seront conçus pour être sobres en carbone et écoénergétiques. Ces bâtiments seront éventuellement construits à l’aide de techniques évoluées de fabrication et d’automatisation, comme l’impression 3D ou les nanomatériaux, qui transforment les modes de construction³.

Des villes résilientes

Dans son étude de 2021, Adaptation without Borders note que la densité de population dans les zones à risque, comme les plaines inondables et les îles, rendent les villes plus vulnérables aux événements météorologiques extrêmes, comparativement aux régions moins peuplées. Les inondations constituent un risque pour les habitants, les infrastructures et les sources d’eau potable. L’effet d’îlot de chaleur urbain peut également mettre en danger les personnes et les infrastructures, à cause des températures extrêmes⁴.

Face à ces risques, les grandes villes du monde entier doivent s’adapter et renforcer leur résilience. D’ici 2050, de plus en plus de zones urbaines planteront des arbres et aménageront des espaces verts supplémentaires afin de faire baisser les températures, et construiront des digues et des infrastructures destinées à absorber les eaux pluviales et d’inondation (comme le « sponge park » de Manchester)⁵. Les zones proches de l’eau pourraient ne plus être considérées comme constructibles et être réaménagées en espaces publics verts et bleus ( les espaces bleus sont des environnements extérieurs où l’eau occupe une place prépondérante)⁶.

Certaines villes, comme Phoenix en Arizona, ont commencé à investir pour se préparer à la hausse des températures, que ce soit en augmentant les zones d’ombre et la quantité d’arbres ou en adaptant le code du bâtiment. Cette démarche pourrait attirer les activités commerciales et les investissements à long terme, car les entreprises cherchent à s’implanter dans des territoires résilients⁷.

Des villes transformées par l’action climatique

C40 est une coalition mondiale réunissant 97 villes qui œuvre à réduire les émissions de gaz à effet de serre . Cette coalition vise à diminuer de moitié les combustibles fossiles d’ici 2030,  tout en renforçant la résilience urbaine et   en faisant progresser l’action climatique dans les villes⁸. Ses membres travaillent dans tous les domaines qui touchent à l’environnement urbain, de l’adoption des énergies renouvelables à la gestion des déchets. À mesure qu’elle progresse dans la mise en œuvre de son programme, la coalition entend non seulement transformer les villes participantes, mais également montrer la voie aux autres⁹.

Le programme Accélérateur de rues vertes et saines de C40 ne vise pas seulement les bâtiments : il redéfinira les occasions pour les investisseurs dans les infrastructures, à mesure que les villes adaptent les plans de rues et le transport public, améliorent les pistes cyclables et les chemins piétonniers, augmentent la part des autobus carboneutres et établissent des zones à faibles émissions¹⁰.

La coalition vise également à accroître l’accès à la nature dans les zones urbaines. Les pistes proposées sont notamment le verdissement ou la perméabilisation de 30 à 40 % de la superficie urbaine. Ces stratégies incluent les arbres de rue, les parcs, la végétation intégrée au bâtiment, les tranchées d’infiltration, les bassins de rétention, et l’agriculture urbaine régénératrice. Une autre piste consiste à permettre à 70 % des citadins d’accéder à un espace vert ou bleu à 15 minutes à pied ou à vélo¹¹.

Des villes plus saines

Depuis 35 ans, le Réseau européen des Villes-santé de l’Organisation mondiale de la Santé (OMS) œuvre pour la santé publique au niveau municipal.

« Le réseau définit une ville saine comme une collectivité qui renforce la confiance et la résilience communautaires et investit dans le bien-être des citoyens, tout en favorisant l’inclusion sociale. Une ville saine veille à ce que les communautés participent aux décisions qui touchent les espaces et les modes de vie des habitants, ainsi que les   biens et services communs, notamment la santé et le bien-être », explique Kira Fortune, responsable des Villes-santé et de la promotion de la santé et du bien-être au bureau régional de l’OMS en Europe.

« Les décideurs politiques et les maires des villes membres du Réseau européen des Villes-santé de l’OMS s’engagent clairement et de façon pratique à faire de la santé une priorité transversale : ils fournissent un leadership politique visible, s’engagent à respecter les engagements de la mairie et désignent des champions politiques pour faire en sorte que “la santé intégrée à toutes les politiques” fasse partie de la planification, du transport, du logement, de l’environnement et des services sociaux », ajoute-t-elle.

« Dès le jour où ils transmettent leur demande, les membres sont tenus de nous confier des plans, stratégies, politiques ou documents équivalents portant sur le développement de la santé de leur ville, confirmant que la santé est un aspect essentiel du développement de leur collectivité », explique-t-elle.

L’environnement social, physique et culturel des villes doit être accessible à tous et promouvoir le bien-être, tandis que la conception urbaine doit intégrer la santé et la durabilité¹². À mesure que les populations vieillissent en Europe, le Réseau européen des Villes-santé recommande également que les villes développent des infrastructures sécuritaires axées sur l’accessibilité et la connectivité, ce qui passe notamment par le transport public et l’inclusion numérique¹³.

Des villes centrées sur l’accessibilité des services

Toutes ces tendances convergent vers l'importance de l’accessibilité des activités sociales, de la sécurité des solutions de transport et de mobilité, et de l'aménagement de bâtiments durables et d'espaces verts et bleus, ainsi que la promotion de la santé et de l’inclusion. Le concept de « ville du quart d’heure » de Carlos Moreno répond à plusieurs de ces critères.

L’idée consiste à offrir à toutes les zones résidentielles densément peuplées une gamme complète de services urbains essentiels accessibles à 15 minutes à pied ou à vélo. L’autre principe clé de ce concept est que ces quartiers doivent être assez nombreux pour être largement disponibles et abordables¹⁴. Cela signifie plus d’investissement dans des logements abordables, mais à forte densité, ce qui pose un défi sur le marché actuel.

Cependant, cela réduirait le besoin de se déplacer, diminuerait la pollution de l’air et du bruit, et réduirait même l’infrastructure routière, tout en libérant de l’espace pour la marche, le vélo et les espaces verts et bleus. Ce concept pourrait également contribuer à rendre les rues plus sûres en réduisant les décès et les blessures liés à la circulation¹⁵.

« D’ici 2050, une ville européenne saine mettra la santé et l’équité au cœur de chaque politique », espère Mme Fortune. « Les gens vivront dans des quartiers où tout est accessible en 15 minutes, où les besoins quotidiens sont à portée de main et où les rues sont sécuritaires pour la marche, le vélo et le transport propre. Les maisons seront abordables, écoénergétiques et accessibles, et les soins primaires et communautaires se concentreront autant sur la prévention et le bien-être que sur le traitement. »

Pour bâtir ces villes saines, résilientes, durables et inclusives, la question du logement est primordiale.

« Dans de nombreux pays, on parle beaucoup de la “crise du logement” dans les médias », déclare Jonathan Bayfield, directeur de recherche à la tête du secteur de l’immobilier à Aviva Investors. « Cette question touche un certain nombre de problèmes, notamment la piètre qualité des logements, leur caractère abordable, leur répartition et leur offre. »

M. Bayfield affirme que c’est là que les investisseurs institutionnels peuvent jouer un rôle clé en développant des logements de haute qualité gérés de manière professionnelle, destinés à la location à long terme. C’est particulièrement pertinent dans les régions où les terrains sont limités alors que la demande est forte¹⁶.

« Nous pensons qu’il est nécessaire de disposer de capitaux institutionnels à long terme pour répondre à la question de l’abordabilité dans nos villes à l’échelle mondiale », dit-il.

Il ajoute qu’un facteur clé à surveiller dans certains pays est le vieillissement de la population, qui pourrait considérablement remodeler le paysage des villes. Par exemple, les soins de santé et la prise en charge des aînés pourraient favoriser l'émergence d'une catégorie professionnelle essentielle, comme on l’observe déjà dans de nombreuses régions des États-Unis non côtières. Cette évolution s’accompagnera probablement d’une augmentation du nombre d’établissements pour personnes âgées, dont beaucoup nécessiteront des investissements et des travaux de construction importants.

Parallèlement, bien que les données démographiques sur l’hébergement des étudiants soient favorables pour la prochaine décennie, M. Bayfield s’attend à ce que de nombreuses économies occidentales, comme celles du Royaume-Uni et de l’UE, se heurtent à des difficultés d’ici 2050.

De plus, des endroits comme les centres commerciaux haut de gamme devront adapter leur environnement à de nouveaux utilisateurs, rivaliser avec de nouveaux types de divertissement multimédia et probablement, commencer à intégrer des usages résidentiels. 

Ainsi, Gregor Bamert, responsable de la dette immobilière à Aviva Investors, affirme que dans sa catégorie d’actifs, les considérations clés seront l’emplacement et l’utilisation actuelle des actifs, mais aussi leur potentiel d’adaptation.

« Si l’on prend par exemple nos prêts garantis à Shaftesbury Capital dans la zone de Carnaby Street à Londres, l’usage des bâtiments de notre portefeuille dans ce secteur comprend le commerce de détail, les loisirs, les bureaux et le résidentiel, et évolue constamment pour s’adapter aux besoins. Le promoteur met en œuvre des initiatives en matière de climat et de biodiversité qui renforcent notre confiance quant au remboursement de prêts qui arriveront à échéance dans dix ans ou plus », dit-il.

Espaces verts

Les bâtiments carboneutres représentent un axe majeur d’intérêt, que ce soit pour le logement, les bureaux ou d’autres usages. M. Bayfield affirme qu’à court terme, les équipes immobilières d’Aviva Investors se concentrent sur les aménagements à exploitation carboneutre, c’est-à-dire des bâtiments qui fonctionnent entièrement à l’énergie renouvelable, comme le 101 Moorgate, un complexe de bureaux situé dans le centre de Londres¹⁷.

« Pour certains de nos investissements dans les maisons unifamiliales au Royaume-Uni, nous avons établi un partenariat avec Octopus Energy, qui est en mesure de garantir une énergie renouvelable à 100 % à titre de producteur d’énergie et de fournisseur », explique M. Bayfield. « Octopus installe des panneaux solaires et des systèmes de stockage d’énergie. Les locataires utilisent l’énergie verte pour leurs logements, tandis qu’Octopus revend l’excédent au réseau aux heures de pointe et en utilise le produit pour fournir une énergie sans frais. »¹⁸

M. Bayfield affirme par ailleurs qu’à plus long terme, l’objectif du secteur sera de réduire les émissions lors de la construction elle-même, avec un objectif de carboneutralité d’ici 2050. Pour beaucoup, les études en sont à leurs débuts, mais les promoteurs se concentrent sur les matériaux à faible teneur en carbone, de l’acier vert au bois d’œuvre en passant par l’impression 3D à partir de matériaux durables.

La création d’espaces verts, des toits verts aux surfaces perméables, constituera également une priorité. Ces espaces contribuent à l’objectif de carboneutralité, en tant que « puits de carbone », tout en s’inscrivant plus largement dans l’urbanisme et le renforcement de la résilience. En effet, les espaces verts peuvent être une clé pour atténuer les risques d’inondation et soulager les effets des îlots de chaleur urbains, créant ainsi de la valeur pour les investisseurs. Ils peuvent également rendre les bâtiments et les quartiers plus attrayants.

Ces considérations ouvrent également des possibilités d’investissement dans le secteur de l’infrastructure.

« Il y a un grand intérêt pour les villes en tant que telles », déclare Darryl Murphy, directeur général de l’infrastructure à Aviva Investors. « L’urbanisation est un moteur de croissance économique et de croissance de la classe moyenne, particulièrement dans les pays en développement. Elle constitue donc une priorité pour de nombreux gouvernements. Et si la population urbaine augmente, l’investissement en infrastructure sera incontournable pour assurer le bon fonctionnement des villes. »

Selon une tendance similaire, les villes des marchés développés se livrent concurrence pour attirer habitants et croissance économique. « Le Royaume-Uni en est un bon exemple », dit M. Murphy. « Manchester, Leeds, Glasgow et Bristol se feront concurrence pour attirer les gens, les industries et les investisseurs, afin de générer de la valeur économique. »

M. Murphy affirme que, pour y parvenir, les villes doivent élaborer des plans d’infrastructure locaux, en reproduisant et en adaptant les plans nationaux à l’échelle locale. Cette stratégie permettra de donner de la visibilité aux investisseurs et d’éclairer la façon dont les différentes exigences sont liées.

Tramways, trains et automobiles

« Le premier point clé est l’interaction entre le transport et le logement », affirme M. Murphy. « Voulez-vous des centres urbains dynamiques où les gens vivent, ou un monde où les gens vivent généralement à l’extérieur de la ville? Si vous décidez de construire la plupart des logements à l’extérieur des villes, vous devrez concevoir des systèmes de transport pour amener les gens au centre-ville.

L’autre choix est d’investir dans le logement dans la ville même, parallèlement au transport en commun pour permettre aux gens de se déplacer. Dans ce scénario, un transport public efficace est essentiel », ajoute-t-il.

Pour favoriser la marche et le vélo, voire développer la « ville du quart d’heure », les municipalités doivent intégrer des stratégies de logement, de conception urbaine (des rues, des chaussées et des voies cyclables, par exemple) et de transport en commun. Les municipalités doivent réfléchir à l’endroit où les gens vivent, travaillent et accèdent aux commodités afin d’intégrer le tout dans un écosystème cyclable accessible en 15 minutes.

« Lorsque nous cherchons à investir dans des logements locatifs unifamiliaux en banlieue, notre analyse d’actifs se concentre sur la proximité des services essentiels, comme des écoles de qualité, des services de santé, des rues commerciales, des possibilités d’emploi locales, la solidité économique du secteur et des liaisons de transport vers d’autres pôles d’emploi », explique M. Bayfield.

Pour bâtir les villes de demain, le transport décarbonisé constitue un autre aspect majeur. Cette dimension englobe non seulement les transports en commun, comme les autobus électriques ou les tramways, mais aussi les zones à faibles émissions, la tarification de la congestion et, surtout, le nombre et l’emplacement des bornes de recharge de véhicules électriques.

Selon M. Bayfield, les véhicules autonomes pourraient véritablement transformer le paysage urbain. D’abord, il existe un réel potentiel pour le développement de taxis autonomes susceptibles de remplacer les voitures personnelles, même si cela reste à confirmer. Ensuite, avec les véhicules autonomes, les entrepôts peuvent être installés n’importe où, et pas nécessairement à proximité des zones urbaines densément peuplées.

« Aujourd’hui, les entreprises de livraison en Europe privilégient des emplacements stratégiques pour optimiser la couverture des zones denses et réduire les temps de trajet des chauffeurs », explique M. Bayfield. « Mais avec les camions autonomes, ce ne sera plus nécessaire. La fatigue des chauffeurs ne sera plus un paramètre à prendre en compte. »

Les entrepôts et les véhicules autonomes pourraient être décentralisés et rapprochés des villes. Ce changement aurait pour conséquence de remodeler le paysage en exerçant une pression foncière, tout en stimulant l’investissement dans les infrastructures de recharge des véhicules électriques, l’électricité, ainsi que les développements en nuage et numériques nécessaires au fonctionnement des véhicules autonomes.

Décentralisation et distribution

Cette mutation viendrait s’ajouter à la tendance de longue date visant à faire émerger une société toujours plus numérique et connectée. En matière d’investissement, la dynamique continuerait de soutenir les allocations aux infrastructures sous-jacentes de connectivité par fibre optique.

De plus, les fournisseurs de services numériques et d’intelligence artificielle (IA) voudront bâtir des centres de données dans de grandes villes ou près de celles-ci, afin de réduire la latence. Comme pour les véhicules autonomes, cette évolution accentuera probablement la pression foncière, tout en stimulant les investissements dans les réseaux de fibre optique et l’approvisionnement électrique.

En effet, les sociétés numériques reliées par des transports électriques et autonomes auront besoin de toujours plus d’énergie, gérée intelligemment et, dans la mesure du possible, protégée des risques géopolitiques et climatiques. M. Murphy explique que, même si la stratégie énergétique demeure un enjeu de politique nationale, les villes peuvent et doivent réfléchir à de meilleures façons de gérer l’offre et la demande à l’échelle locale.

« Les villes possèdent des propriétés équipées de panneaux solaires, de compteurs intelligents et de bornes de recharge de véhicules électriques, contribuant à l’émergence de microréseaux », explique-t-il. « Mais bien que l’énergie distribuée soit vantée depuis longtemps, elle ne s’est pas encore matérialisée. Selon moi, l’élément le plus important de la gestion de l’offre et de la demande est le développement de réseaux intelligents. »

Comme nous en avons discuté dans une série de tables rondes organisées par Aviva Investors en 2024 et en 2025, il existe d’importants obstacles à l’investissement dans tous les secteurs qui touchent les villes, tels que des retards de planification ou des exigences liées aux politiques^{19, 20, 21}.

Une politique favorable est particulièrement importante, comme le confirme Mme Fortune de l’OMS : « Les principaux risques qui pèsent sur la réalisation de la vision 2050 sont les priorités politiques à court terme ou le manque d’engagement politique, la faible coordination entre les secteurs, les chocs climatiques qui défont les progrès réalisés et les modèles de développement qui accentuent les inégalités ou déplacent les groupes vulnérables », affirme-t-elle.

M. Murphy ajoute que, pour les villes en particulier, il peut également être difficile de trouver des sources de revenus pour rendre les investissements attrayants. Selon un document de l’OCDE de 2023 sur le financement des villes, l’investissement public ciblé peut agir comme un levier pour débloquer l’investissement privé, mais les municipalités doivent tout de même utiliser une palette de politiques et d’instruments pour attirer différents investisseurs, des propriétaires individuels aux investisseurs institutionnels. Elles pourront ainsi répondre à des besoins de différentes ampleurs en matière d’investissement, que cela se traduise par le développement d’un petit parc ou le déploiement d’un vaste réseau de transport en commun²².

Le document précise quatre types d’instruments qui peuvent attirer les investissements privés : les droits d’aménagement, les frais et les charges, la gestion stratégique des droits fonciers et du bâtiment, les subventions et les incitatifs fiscaux, et les modèles de partenariat entre les villes et le secteur privé. Mais l’argent nécessaire pour payer ces dépenses doit venir de quelque part.

M. Murphy explique que la majeure partie du bénéfice obtenu sur les infrastructures urbaines se manifeste sur le long terme et qu’il n’est pas toujours monétaire. Une partie de ce bénéfice prendra la forme d’avantages économiques et sociaux plus larges. Les villes peuvent utiliser la fiscalité locale et les charges sur les entreprises pour générer des rendements de placement. En revanche, d’autres sources de recettes, comme la facturation directe des services aux consommateurs, relèvent souvent de décisions prises au niveau régional ou national, et non pas au niveau municipal.

La récupération de la valeur foncière constitue une autre piste évoquée dans le rapport de l’OCDE. En effet, l’investissement dans les infrastructures urbaines de qualité peut faire augmenter cette valeur. Cependant, M. Murphy affirme que les mécanismes permettant de la récupérer sont difficiles à monétiser.

« C’est une question sur laquelle nous nous penchons collectivement depuis plusieurs années », dit-il. « Du point de vue des investisseurs, la volonté est bien réelle, mais il faut prendre en compte les enjeux locaux qui entourent ce type de financement. »

À mesure que progressent les initiatives et les coalitions urbaines, le partenariat avec les investisseurs peut contribuer à relever les défis et à créer des modèles rentables. Les investisseurs des marchés privés ont la possibilité de contribuer à façonner des villes prospères d’ici 2050 en collaborant avec les municipalités et en faisant progresser les solutions de demain.