Como en casa en ningún sitio:
la inversión en el sector residencial

Lea este artículo para comprender:

• Los factores que influyen en la demanda residencial
• Las ventajas y los riesgos del sector
• Nuestro proceso de selección de activos del sector residencial

El sector residencial —que engloba, entre otros, viviendas multifamiliares y unifamiliares y los alojamientos específicos para estudiantes— ofrece una combinación poco habitual en los mercados privados: unos ingresos altamente predecible, el potencial para generar un impacto social positivo y una alineación con las megatendencias que están transformando la economía mundial, como la resiliencia climática, la transición energética, la tecnología y la demografía. La migración es otro factor que está estimulando la demanda estructural en todos los subsectores, ya que las personas se mudan a las ciudades en busca de trabajo, educación y sentido de comunidad.

El parque residencial de nueva construcción y bajo gestión profesional incorpora cada vez más sistemas y soluciones totalmente eléctricos y son más eficientes desde el punto de vista energético, lo que reduce el riesgo de obsolescencia. Por su parte, los centros urbanos y económicos siguen siendo el destino preferido por personas y el capital, lo que apuntala los fundamentales de demanda que sustentan los activos residenciales.

Si nos centramos en la cuestión demográfica, encontramos que concurren tres fuerzas diferentes. La primera es el tamaño de los hogares, que se está reduciendo en toda Europa, lo que significa que una misma población necesita más viviendas. La segunda fuerza es la falta de asequibilidad en los principales mercados europeos, que empuja a una proporción cada vez mayor de la población a alquilar durante periodos de tiempo prolongados. En España, por ejemplo, la edad media de las personas que compran su primera vivienda es de 41 años, una de las más altas de Europa.¹ Por su parte, en Inglaterra y Gales, la ratio entre el precio de la vivienda y los ingresos se sitúa en torno a 8x, por lo que muchas personas no pueden permitirse ser propietarias.²

Por otro lado, la urbanización está concentrando la demanda en lugares en los que la oferta es más limitada. Las principales ciudades europeas, como Madrid, Berlín o Londres, siguen creciendo a un ritmo superior al de sus respectivas medias nacionales, impulsadas por el persistente atractivo del empleo, la educación de alta calidad y las comunidades de migrantes ya establecidas.

Estos cambios estructurales favorecen un crecimiento del alquiler a largo plazo y una rentabilidad total atractiva.

¿Por qué invertir en vivienda?

La tesis de inversión en vivienda se apoya en cuatro pilares, reforzados por las condiciones estructurales descritas anteriormente.

El primer pilar es la diversificación. Los factores de rentabilidad de los activos residenciales difieren sustancialmente de los de las oficinas, los locales comerciales o los inmuebles logísticos. Los alquileres de los activos residenciales están ligados a los ingresos de los hogares y a las dinámicas de asequibilidad, no a los ciclos de vencimiento de los contratos de arrendamiento ni a las decisiones de los ocupantes corporativos. Esto significa que la rentabilidad es prácticamente independiente de los ciclos inmobiliarios comerciales, por lo que el subsector de vivienda constituye un auténtico diversificador dentro de una cartera de activos reales más amplia.

El segundo pilar es la menor volatilidad de la rentabilidad. Tradicionalmente, el sector residencial ha tendido a registrar una rentabilidad más estable que el subsector de inmuebles comerciales. Esto se debe, en parte, a que está menos expuesto a los ciclos comerciales. Aunque, por lo general, la desocupación de oficinas aumenta en periodos de rescisión, la gente sigue necesitando un lugar donde vivir.

El tercer pilar es el potencial de crecimiento de los ingresos, que combina características de ingresos duraderos con una escasez estructural de oferta en la mayoría de las zonas urbanas de Europa. Los alquileres residenciales, por lo general, crecen de forma gradual, con una demanda de activos residenciales bien ubicados y con gestión profesional que se mantiene resiliente a lo largo de los ciclos y ofrece un cierto grado de protección frente a la inflación. Según nuestro análisis, basado en investigaciones académicas, existe una clara relación entre el crecimiento del empleo y el de los alquileres a largo plazo, lo que refuerza el argumento de que el enfoque debe estar en ubicaciones urbanas con una economía dinámica.

Con frecuencia, la oferta en mercados residenciales europeos clave resulta insuficiente, ya sea en Reino Unido, donde la construcción de nuevas viviendas se sitúa en torno a un 40% por debajo del objetivo del Gobierno³, o en Alemania, donde el sector de alojamientos específicos para estudiantes presenta un déficit de más de 520 000 camas⁴. De hecho, el capital institucional forma parte de la solución, puesto que contribuye a financiar nuevas viviendas que, de otro modo, no se construirían, lo que aborda la escasez de oferta, en lugar de limitarse a lucrarse de ella.

Por último, el cuarto pilar es la flexibilidad en cuanto a la liquidez. En principio, una cartera residencial puede desagregarse por activos, viviendas o pisos. Aunque este proceso llevaría mucho tiempo, ofrece una vía de salida que no existe para las inversiones en inmuebles comerciales en un lote único.

Riesgos y factores mitigantes

Un enfoque viable del sector residencial debe tratar de mitigar los riesgos asociados.

Algunos de los más evidentes son, quizá, el riesgo normativo y el político. Los controles a los alquileres impuestos en Cataluña, la evolución de la legislación en materia de arrendamiento en Países Bajos e Irlanda y la incertidumbre generada por la Ley de vivienda española de 2023 dan fe de que el entorno normativo puede cambiar rápidamente. La mitigación pasa por un análisis normativo riguroso, relaciones estrechas con socios locales que comprendan las dinámicas de las normativas sobre el terreno, y en una evaluación disciplinada que no presuponga resultados positivos.

Otro elemento que se debe tener en cuenta es el riesgo asociado a la oferta y al desarrollo inmobiliario. El aumento de los costes de construcción, la escasez de mano de obra y los retrasos en la planificación urbanística generan un riesgo real de ejecución. Los principales factores mitigantes son: unas estructuras de financiación a plazo, los contratos a precio fijo y unos socios con la experiencia pertinente.

El riesgo ligado a los ingresos y la asequibilidad refleja la tensión existente en el seno del sector residencial: la misma inflación que favorece el crecimiento nominal de los alquileres puede erosionar los ingresos disponibles de los arrendatarios, aumentando los periodos de desocupación y la rotación. Se precisa un enfoque equilibrado que garantice una ocupación sostenida con alquileres asequibles. Los inversores deberían centrarse en aquellos mercados con unos fundamentales demográficos y de empleo sólidos, en los que la creación de empleo y el crecimiento de la población garanticen la capacidad de los arrendatarios para poder pagar el alquiler.

El cuarto riesgo es el operativo y de gestión, con un enfoque en la demanda de servicios adecuados en la mayoría de mercados. Parte de este riesgo se debe a la mayor intensidad de las operaciones, ya que se opera directamente con los individuos y las idiosincrasias culturales de cada mercado. Por ejemplo, en España, los alojamientos para estudiantes deben disponer de comedor, un requisito que no se exige en Alemania. Por su parte, en el sector multifamiliar, el estándar general de servicios es mayor en España y Reino Unido que en Suecia y Alemania.

Los activos inmobiliarios siguen siendo activos locales que se definen intrínsecamente por su ubicación. Quienes comprenden mejor las dinámicas locales deberían disponer de mayor potencial para mejorar la rentabilidad. Los factores de mitigación del riesgo más efectivos son: una sólida alineación entre los intereses de los inversores y los operadores, junto con una experiencia local sobre el terreno y las economías de escala que trae consigo una cartera amplia.

Nuestro proceso de análisis de los mercados residenciales

La identificación de mercados residenciales atractivos requiere un marco replicable y basado en datos, que se aplique de forma coherente en distintas regiones y subsectores.

El potencial de crecimiento futuro de los ingresos es un elemento fundamental en cualquier evaluación. Nos centramos en ubicaciones con mayor probabilidad de crecimiento de la población y el empleo, ya que este suele ir acompañado de un incremento de los ingresos por el alquiler.

El desequilibrio en la oferta y los parámetros de asequibilidad, como las ratios de precio de vivienda e ingresos y de alquiler e ingresos, permiten identificar aquellos mercados donde las restricciones de compra de viviendas son mayores y es probable que la demanda de alquiler sea más persistente. Asimismo, evaluamos las restricciones estructurales de la oferta: marcos de planificación urbana restrictivos, políticas relativas a la promoción de pulmones verdes, barreras geográficas (como los límites físicos naturales de Barcelona) y el grado de cumplimiento de los objetivos de construcción de viviendas.

Cuando existen controles a los alquileres, consideramos minuciosamente sus posibles consecuencias no deseadas: la evidencia sugiere que, por lo general, limitan la nueva oferta con el tiempo, agravando las presiones sobre la asequibilidad en lugar de resolverlas. No obstante, las políticas bien diseñadas que eximen a las viviendas de nueva construcción o permiten reajustar los alquileres entre contratos de arrendamiento pueden favorecer el acceso a vivienda asequible sin dejar de atraer inversión de determinadas fuentes de capital.

Otro criterio que tenemos en cuenta es la posible institucionalización, que permite determinar si un mercado ya ha alcanzado la madurez o si aún ofrece una oportunidad para los inversores que se posicionen de forma temprana. En España, en torno al 90% de los inmuebles en alquiler son propiedad de personas físicas⁵. Este dato es representativo tanto del carácter fragmentado del mercado como de la oportunidad para que los operadores profesionales establezcan plataformas a escala. Los alojamientos específicos para estudiantes en Alemania presentan una dinámica comparable: menos de un tercio de las camas se encuentran bajo gestión privada⁶.

Por último, el alcance de mercado es importante: lo ideal es que las estrategias resulten atractivas a nivel nacional, y no solo para un submercado nicho, y que la inversión se centre en el cuartil superior de las ubicaciones. Para identificarlas, se pueden utilizar herramientas propias de selección de ubicaciones y activos que evalúen los datos demográficos y económicos, así como las condiciones del mercado residencial. Resulta oportuno señalar que el análisis se realiza tanto a nivel de ciudad (clasificando los mercados según su atractivo general) como a nivel de activo y submercado, lo que garantiza que las decisiones de inversión se fundamenten en el conocimiento de la realidad local.

Nuestros cuatro ámbitos de convicción

En Europa, la mayoría de plataformas de capital privado institucionales están construyendo vivienda, no añadiendo unidades ya existentes más antiguas. Con ello, contribuyen a resolver los problemas de oferta que observamos en muchos mercados. 

Reino Unido: viviendas unifamiliares

El sector de vivienda unifamiliar en Inglaterra ha alcanzado un punto de inflexión. Décadas de construcción insuficiente han dejado al país con un déficit estructural de vivienda: en 2024, las viviendas construidas se situaron más de 150 000 unidades por debajo del objetivo anual del Gobierno⁷.

Paralelamente, los propietarios de viviendas destinadas al alquiler están saliendo del mercado en masa, con una pérdida estimada de 560 000 viviendas en el sector privado de alquiler entre 2016 y 2025⁸.

El capital institucional está entrando en el mercado para cubrir esa oferta con viviendas construidas específicamente para el alquiler y con gestión profesional. En 2025, la vivienda unifamiliar representaba el 59% de una inversión histórica de 5300 millones de libras en viviendas destinadas al alquiler en Reino Unido⁹

Normalmente, las familias (que suponen en torno al 41% del sector de viviendas unifamiliares¹⁰) valoran los arrendamientos de larga duración, la cercanía a buenos centros escolares y el acceso a servicios locales, lo que impulsa un bajo nivel de desocupación y el perfil de ingresos estables propio de esta estrategia. El crecimiento de los alquileres y los ingresos son los principales catalizadores de la rentabilidad total. En nuestra opinión, las mejores oportunidades se encuentran en la región del Gran Sudeste, que incluye ciudades dormitorio como Cambridge o Kent, así como en determinadas zonas urbanas de mayor valor en la región de las Midlands y el corredor TransPennine.

Alemania: alojamientos específicos para estudiantes

El sector alemán de alojamientos específicos para estudiantes combina una alta población estudiantil de 2,9 millones de personas con una escasez crónica de oferta y una base todavía incipiente de inversores institucionales. La oferta pública de este tipo de alojamientos pasó de representar el 14% del parque de vivienda estudiantil en 1992 a menos del 10% en 2023, lo que ha generado un déficit de aproximadamente 520 000 camas, cifra que se prevé que aumente hasta las 650 000 en 2029-2030¹¹. Además, consideramos que la calidad del parque actual no se corresponde con las exigencias actuales, lo que agrava aún más la situación en el segmento de mayor calidad.  

La ocupación sigue siendo elevada en la mayoría de las ciudades y el crecimiento de los alquileres ha superado de forma consistente a la inflación¹². El sector cotiza con una prima de rentabilidad de entre 100 y 110 puntos básicos respecto a la vivienda multifamiliar, lo que refleja su mayor complejidad operativa, aunque es probable que ese diferencial se reduzca a medida que el sector madure y adquiera un mayor carácter institucional¹³.

El modelo universitario alemán, que contempla la gratuidad de las matrículas, junto con la creciente oferta de programas impartidos en inglés, favorece una demanda internacional sostenida. Berlín y Múnich son los mercados más destacados: Berlín alberga universidades de primer nivel mundial, lo que supone un fuerte atractivo para los estudiantes internacionales y una tasa de ocupación del 95%, mientras que Múnich combina la economía más sólida de Alemania con una escasez crónica de camas para estudiantes y uno de los mercados residenciales más tensionados de Europa.

España: viviendas multifamiliares

El mercado español de construcción de viviendas destinadas al alquiler sigue siendo incipiente, pero resulta atractivo desde una perspectiva estructural. La formación de hogares superó la construcción de viviendas en aproximadamente medio millón de unidades entre 2008 y 2021¹⁴ y estimamos que el exceso de demanda de viviendas en alquiler ronda los 2,5 millones de hogares.

La reducida oferta de vivienda contribuyó a un crecimiento medio de los alquileres de alrededor del 10% en 2025, con Madrid y Barcelona registrando incrementos de entre el 5% y el 8%¹⁵. Solo el 16% del parque total de viviendas en España está en alquiler¹⁶, lo que refleja el carácter históricamente fragmentado del mercado, que se encuentra mayoritariamente en manos de propietarios particulares, así como de la limitada oferta pública de vivienda existente hasta la fecha.

Nuestro enfoque se centra en asociarnos con operadores locales experimentados a través de una plataforma integrada verticalmente, que abarque la búsqueda de emplazamientos, el desarrollo inmobiliario y la gestión de activos. Nuestro principal interés es Madrid, ya que cuenta con sólidos fundamentales económicos y demográficos y un entorno de inversión favorable. La regulación de los alquileres en Cataluña ha limitado las oportunidades de desarrollo en Barcelona, aunque nos mantenemos expuestos a determinadas ciudades secundarias, como Valencia y Palma de Mallorca, donde las restricciones de oferta y la demanda impulsada por el turismo favorecen el crecimiento de los alquileres.

Vivienda familiar urbana

La vivienda familiar urbana es el más reciente de nuestros cuatro ámbitos de convicción. Mientras que la vivienda unifamiliar se dirige a hogares suburbanos en el mercado privado, este tipo de viviendas se destina a hogares urbanos, aunque también dentro del mercado privado. Este tipo de inmuebles está diseñado para ofrecer una solución asequible y aspiracional a hogares de rentas medias (normalmente aquellos que no reúnen los requisitos suficientes para acceder a vivienda social), pero que tienen problemas de asequibilidad.

La principal innovación estructural reside en el modelo de suelo. Un vehículo subordinado asume el riesgo de planificación urbanística inicial y, posteriormente, transfiere los emplazamientos con los permisos concedidos al vehículo de desarrollo inmobiliario. Al colaborar junto con las autoridades locales, se puede acceder a emplazamientos que, de otro modo, podrían no ser viables desde el punto de vista comercial. Cuando ya se ha garantizado la viabilidad del proyecto, los emplazamientos se transfieren al vehículo principal, que desarrolla viviendas de calidad en las comunidades donde más se necesitan, al tiempo que proporciona ingresos y rentabilidades de capital a los inversores.

Nos centramos en emplazamientos próximos a los centros urbanos o sin ocupar en pueblos y ciudades con sólidos fundamentales de empleo. Estas regiones suelen caracterizarse por la falta de inversión y la escasez de vivienda en alquiler de alta calidad con gestión profesional.

Nos centramos en grandes economías urbanas fuera de Londres, como Manchester, Liverpool y Southampton, con especial énfasis en áreas con programas de regeneración más amplios. Precisamente en esto se diferencia la vivienda familiar urbana de la vivienda unifamiliar, que, por lo general, se centra en emplazamientos suburbanos de mayor tamaño en suelo no urbanizado.

Esta estrategia ofrece el potencial de abordar necesidades locales y generar resultados sociales positivos a nivel local, mediante la mejora de los estándares de vivienda y la inversión en ubicaciones desatendidas. El enfoque también es escalable y está alineado con los objetivos de nuestra matriz y del National Housing Bank. 

Convicción frente a consenso

La inversión en vivienda no depende de un entorno macro favorable. Más bien, depende de lo que ya existe: un déficit de vivienda en alquiler de buena calidad, un cambio demográfico que empuja a más hogares hacia el alquiler durante periodos de tiempo más prolongados, y una brecha entre lo que pueden ofrecer los operadores institucionales y lo que históricamente han ofrecido los propietarios particulares.

A través de una selección disciplinada, una evaluación rigurosa de las inversiones y la experiencia operativa necesaria para gestionar activos con el estándar que esperan los arrendatarios, una estrategia en el sector residencial ofrece a los inversores ingresos constantes, una diversificación significativa y la oportunidad de desplegar capital allí donde indudablemente más se necesita. La demanda es estructural, al igual que la oportunidad.