En 2026, los inversores planean aumentar sus asignaciones en el mercado privado. La deuda ha llegado para quedarse, pero el capital recuperará terreno.
Lea este artículo para comprender:
- Por qué los rendimientos de la deuda se están moderando.
- Los cambios en la dinámica de rentabilidad del capital.
- Cómo estos y otros factores están contribuyendo a restablecer el equilibrio entre las oportunidades de deuda y de capital.
Nota: En este artículo, las menciones a “deuda” y “capital” hacen referencia a “deuda privada” y “capital del mercado privado” (centrado en activos reales), salvo que se indique lo contrario.
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El impulso de los mercados privados parece que continuará en 2026. En nuestro último Private Markets Study, observamos que los mercados privados están desempeñando un papel cada vez más relevante en las carteras de inversión.1 Los 500 inversores globales que entrevistamos indicaron que sus asignaciones al mercado privado aumentaron del 10,5% de las carteras en 2023 al 12,5% en 2025 (véase la figura 1). Además, el 88% de los inversores institucionales globales prevé aumentar (49%) o mantener (39%) sus asignaciones al mercado privado durante los próximos dos años.
Figura 1: Average allocation to private market assets (percentage of total portfolio)
Source: Aviva Investors. Data as of October 2025.
Cambio en la dinámica de la captación de fondos
Durante la última década, la captación de fondos en el mercado privado y los activos bajo gestión han mostrado un crecimiento continuo, en un entorno de oportunidades de inversión en constante evolución. Tradicionalmente, la captación de fondos ha sido mayor en las clases de activos de capital que en las de deuda, con una proporción del 55% frente al 45% durante los últimos diez años. Sin embargo, esta tendencia puede invertirse en determinados periodos.
Esto ocurrió, por ejemplo, entre 2020 y 2023: aunque los volúmenes agregados de captación de fondos disminuyeron, la deuda privada alcanzó niveles históricos, impulsada por la evolución de las condiciones macroeconómicas.
En 2025, observamos el retorno de dos tendencias. La primera fue el repunte de la captación de fondos total en los mercados privados. La segunda, que las asignaciones a capital volvieron a alinearse con su tendencia de largo plazo, registrando alrededor del 60% de la captación de fondos. Dentro de esta dinámica, el capital de infraestructura destacó especialmente, ya que la estabilización de los rendimientos reales, la relativa resiliencia a las tasas de descuento más altas y el aumento de los estímulos fiscales catalizaron la inversión (véase la figura 2).
Impulsado por este contexto, la intención de asignación de capital de infraestructura muestra un fuerte aumento para los próximos dos años. De hecho, ocupó el primer lugar en esta categoría en nuestro Private Markets Study de 2026, puesto que el 81% de los inversores institucionales globales indicó que planea aumentar (36%) o mantener (45%) sus asignaciones durante los próximos dos años.
En este artículo, profundizamos en la evolución de estas dinámicas y analizamos las implicaciones para los inversores.
Figura 2: European fundraising by asset class
Source: Aviva Investors, Preqin. Data as of October 2025.
Deuda privada: el riesgo y la rentabilidad siguen siendo favorables
A medida que los tipos de interés oficiales subieron en 2022, la deuda privada comenzó a ofrecer oportunidades cada vez más atractivas. Esta clase de activos se vio respaldada por el notable aumento de los rendimientos totales en los mercados de crédito público (véase la figura 3).
Figura 3: Public credit all-in yields (per cent)
Past performance is not a reliable indicator of future returns.
Source: Aviva Investors analysis and ICE BofAML EUR investment grade corporate index. Data as of Q4 2025.
Además, la deuda privada ofrece una prima de iliquidez. Para los inversores capaces de destinar capital paciente a instrumentos de deuda privada menos líquidos, esta prima representa la posibilidad de obtener rendimientos adicionales frente al crédito público.
La combinación entre mayores rendimientos totales del crédito público y la prima de iliquidez impulsó al alza los rendimientos de la deuda privada.
El ciclo de subidas elevó los rendimientos de la deuda privada hasta niveles muy atractivos y provocó un reajuste del capital en activos reales
Paralelamente, aunque el ciclo de subidas elevó los rendimientos de la deuda privada hasta niveles muy atractivos, también provocó un reajuste del capital en activos reales. La rapidez de este ciclo de subidas generó una inversión temporal en la relación riesgo-rentabilidad: en muchos casos, la deuda ofrecía rendimientos que podían satisfacer los requisitos de los inversores con un nivel de riesgo inferior al del capital. El capital, de forma eficiente, se reasignó hacia esta oportunidad.
Sin embargo, el panorama está cambiando. En muchos mercados se espera que los tipos de interés oficiales bajen, o ya han comenzado a hacerlo, los diferenciales del crédito público siguen siendo muy ajustados y cada vez más capital fluye hacia la deuda privada. Ese capital deberá desplegarse en nuevas oportunidades de inversión, lo que ejercerá presión sobre la prima de iliquidez de la deuda privada.
Como resultado, aunque la deuda privada continúa ofreciendo rendimientos ajustados al riesgo atractivos y seguirá satisfaciendo determinados requisitos de los inversores, los rendimientos totales están moderándose hacia niveles más habituales en comparación con el capital (véase Impulso continuado: perspectivas para la deuda europea de infraestructura).2 Los inversores que busquen mayores rendimientos tendrán que centrarse en el capital.
Mejora del entorno de rentabilidad para el capital inmobiliario
El aumento de los tipos de interés desencadenó un periodo de fuertes reajustes de precios, lo que provocó un crecimiento negativo del capital entre 2022 y 2024
Mientras tanto, el capital inmobiliario siguió una trayectoria opuesta. Como se muestra en la figura 4, el aumento de los tipos de interés desencadenó un periodo de fuertes reajustes de precios, lo que provocó un crecimiento negativo del capital entre 2022 y 2024. Durante este periodo, el sector inmobiliario atravesó un proceso de descubrimiento de precios y, comprensiblemente, muchos inversores decidieron esperar hasta que el panorama se aclarara.
En 2024, los precios comenzaron a estabilizarse en el Reino Unido y Europa, y la rentabilidad volvió a encaminarse hacia sus niveles históricos.
De cara a 2026 y los próximos años, la revalorización de los activos y un entorno macroeconómico más favorable respaldan la mejora de los resultados inmobiliarios, dado que los fundamentales de la oferta y la demanda permanecen equilibrados en la mayoría de sectores y regiones.
Se prevé que el aumento de los rendimientos, respaldado por la recuperación del capital y un crecimiento positivo aunque moderado de los alquileres, impulse la rentabilidad del sector durante el próximo ciclo.
Figura 4: MSCI Pan-European Funds Quarterly Property Index: 12-month rolling capital growth positive (per cent)
Past performance is not a reliable indicator of future returns.
Source: Aviva Investors, MSCI PEPFI (Property level). Data as of Q3 2025.
A medida que los rendimientos totales de la deuda comiencen a moderarse, es más probable que los inversores se sientan atraídos nuevamente por el capital, donde los rendimientos también han mostrado signos de estabilización. El coste de la deuda se sitúa ahora en un nivel que contribuye positivamente a la rentabilidad del capital inmobiliario (véase la figura 5), aunque este efecto no se distribuye de manera uniforme entre sectores y mercados.
Figura 5: Real-estate equity yields have stabilised (per cent)
Past performance is not a reliable indicator of future returns.
Source: Aviva Investors, MSCI UK Quarterly Property Index, Bloomberg. Data as of Q3 2025.
Argumentos a favor del capital de infraestructura
La estabilización de los rendimientos reales en Europa constituye un factor favorable
A lo largo del periodo de subida de tipos, las infraestructuras demostraron una notable resiliencia: los flujos de caja contractuales, la protección frente a la inflación y un sólido poder de fijación de precios ayudaron a amortiguar el impacto del aumento de las tasas de descuento.
De cara al futuro, la estabilización de los rendimientos reales en Europa (medidos como la diferencia entre los rendimientos de los bonos soberanos a diez años y la inflación anual) constituye un factor favorable.
Este entorno ofrece a los inversores en capital de infraestructura tanto protección frente a posibles caídas como la oportunidad de obtener ganancias significativas si los rendimientos reales descienden (véase Fundamentos sólidos: argumentos a favor de la renta variable en infraestructuras).3
Además, el cambiante entorno geopolítico está centrando la atención en la importancia estratégica de las infraestructuras.
Factores favorables para el capital
La política fiscal expansiva y la alineación con factores temáticos a largo plazo, como la transición energética y los avances tecnológicos, están impulsando aún más el crecimiento, sobre todo en el sector de las infraestructuras, pero también de forma más generalizada en todo el capital.
En el ámbito fiscal, Europa necesitará invertir unos 12 billones de euros en infraestructuras de aquí a 2040, lo que supondrá un gasto anual de 800 000 millones de euros. Esto representa alrededor del 3,5% del PIB de la región, más del doble de los niveles históricos.4
En cuanto a los temas estructurales, los mercados privados presentan una fuerte alineación con lo que denominamos "megatendencias", es decir, los temas a largo plazo que dan forma a nuestras sociedades y economías: tecnología, resiliencia al clima, transición energética, nuevo orden mundial y demografía.5 Esto supone un impulso para el crecimiento en todas las estrategias de capital.
Por ejemplo, a largo plazo, las infraestructuras se beneficiarán de la transición energética y del enfoque en la seguridad energética en un orden mundial cambiante. También se benefician indirectamente del auge de la inteligencia artificial (véase Perspectivas de la House View para 2026).6 Mientras tanto, el capital inmobiliario se verá respaldado por los cambios demográficos, y el mercado inmobiliario europeo, con una oferta insuficiente, ofrecerá grandes oportunidades.
Esta es una consideración importante, dado que las inversiones en los mercados privados son, por naturaleza, a más largo plazo, menos líquidas y menos transparentes que las de los mercados públicos.
Restablecimiento del equilibrio natural
En el entorno actual de los tipos de interés oficiales, la deuda privada sigue ofreciendo rendimientos totales ajustados al riesgo atractivos.
La confianza de los inversores continúa mejorando y la asignación de capital aumenta de forma generalizada
Al mismo tiempo, el capital vuelve a situarse en una posición de crecimiento: los fundamentales de esta clase de activo se han estabilizado y cuentan con el respaldo adicional del contexto macroeconómico. La confianza de los inversores continúa mejorando y la asignación de capital aumenta de forma generalizada. Además, los factores favorables derivados de los estímulos fiscales y la alineación con las megatendencias a largo plazo refuerzan aún más las perspectivas.
Este conjunto de factores está restableciendo el equilibrio natural entre la deuda y el capital, ajustando los rendimientos esperados al nivel de riesgo correspondiente.
La resiliencia de la deuda converge con el resurgimiento del capital, y los inversores en mercados privados deberán adaptarse a este cambio en 2026. La buena noticia es que contarán con un abanico de opciones cada vez más amplio para alcanzar sus objetivos de inversión.
