Jamais aussi bien qu’à la maison : L’argument en faveur de l’immobilier résidentiel

Lisez cet article pour comprendre :

• Les forces qui stimulent la demande d’espaces résidentiels
• Les attraits et les risques du secteur
• Notre approche d’évaluation et de sélection des actifs résidentiels

Le secteur résidentiel, qui englobe entre autres les logements collectifs, les maisons unifamiliales et les résidences adaptées à la réalité étudiante, offre une combinaison rare sur les marchés privés : des revenus hautement prévisibles, un potentiel d’impact social positif et un alignement avec les mégatendances qui redessinent l’économie mondiale, telles que la résilience climatique, la transition énergétique, la technologie et les dynamiques démographiques. Les migrations alimentent également la demande structurelle dans tous les sous-secteurs, les personnes s’installant en ville à la recherche d’emploi, d’éducation et d’une communauté.

Les nouveaux ensembles résidentiels, gérés de manière professionnelle, sont de plus en plus entièrement électriques et écoénergétiques, ce qui réduit le risque d’obsolescence. Parallèlement, les fondamentaux de la demande qui sous-tendent les actifs résidentiels sont soutenus par les centres urbains et les pôles économiques, qui demeurent des destinations privilégiées pour les personnes et les capitaux.

En matière de démographie, trois forces agissent en simultané. La première est la diminution de la taille des ménages à l’échelle de Europe, qui vient accroître le nombre d’unités nécessaires même dans un contexte de stabilité de la population. La deuxième est que, sur les principaux marchés européens, les contraintes d’abordabilité poussent une part croissante de la population vers la location pour des périodes prolongées. En Espagne, par exemple, l’âge moyen des accédants à la propriété est de 41 ans, soit l’un des plus élevés d’Europe¹. En Angleterre et au pays de Galles, le prix des maisons représente environ huit fois le revenu médian, ce qui rend l’accession à la propriété hors de portée pour une grande partie de la population².

Dans le même temps, l’urbanisation concentre la demande dans des zones où l’offre est la plus limitée. De grandes villes européennes comme Madrid, Berlin et Londres continuent de croître plus rapidement que les moyennes nationales, portées par l’attrait persistant de l’emploi, de la qualité de l’éducation, et de communautés migrantes établies.

Ces changements structurels soutiennent une croissance locative durable et des rendements totaux attrayants.

Pourquoi investir dans le résidentiel

L’argument d’investissement repose sur quatre piliers, renforcés par les conditions structurelles décrites ci-dessus.

Le premier est la diversification. Les moteurs de rendement des actifs résidentiels diffèrent sensiblement de ceux des bureaux, du commerce de détail ou de la logistique. Les loyers résidentiels sont liés au revenu des ménages et à la dynamique d’abordabilité, et non aux cycles d’expiration des baux ou aux décisions des entreprises locataires. Cela signifie que la performance est largement indépendante des cycles de l’immobilier commercial, et fait du résidentiel un véritable vecteur de diversification au sein d’un portefeuille d’actifs réels.

La faible volatilité des rendements constitue le deuxième pilier. Historiquement, le secteur résidentiel a tendance à offrir des rendements plus stables que l’immobilier commercial, en partie parce qu’il est moins exposé aux cycles économiques. Tandis que les taux de vacance des bureaux augmentent généralement en période de ralentissement économique, les gens ont toujours besoin d’un endroit où vivre.

Le troisième pilier est le potentiel de croissance des revenus, qui combine des caractéristiques de revenu durable à une pénurie structurelle dans la plupart des zones urbaines européennes. Les loyers résidentiels ont tendance à croître de manière progressive, la demande pour des immeubles bien situés et gérés de façon professionnelle demeurant robuste à travers les cycles et offrant un certain niveau de protection contre l’inflation. Notre analyse, que corrobore la recherche universitaire, montre un lien clair entre la croissance de l’emploi et la croissance locative à long terme, ce qui renforce l’intérêt de cibler des emplacements urbains dynamiques sur le plan économique.

Que ce soit au Royaume-Uni, où le nombre de nouveaux logements achevés accuse un retard d’environ 40 % sur la cible gouvernementale³, ou en Allemagne, où le secteur de l’immobilier résidentiel étudiant affiche un déficit de plus de 520 000 lits⁴, l’offre sur les principaux marchés résidentiels européens est souvent insuffisante. Il est essentiel de noter que le capital institutionnel fait partie de la solution en contribuant au financement de nouveaux logements qui ne seraient autrement pas construits, de manière à répondre à la pénurie plutôt que d’en tirer simplement profit.

Enfin, il existe une option de liquidité. Un portefeuille résidentiel peut, en principe, être désagrégé actif par actif, maison par maison, ou appartement par appartement. Bien qu’un tel processus soit long, il offre une voie de sortie qui n’existe pas pour les investissements immobiliers commerciaux vendus en un seul bloc.

Risques et mesures d’atténuation

Une approche crédible d’investissement dans le secteur résidentiel doit chercher à atténuer les risques encourus.

Le risque réglementaire et politique est peut-être le plus évident. Les contrôles des loyers en Catalogne (Espagne), l’évolution des lois sur les baux aux Pays-Bas et en Irlande, ainsi que l’incertitude créée par la loi espagnole sur le logement de 2023 illustrent à quel point l’environnement politique peut se transformer rapidement. L’atténuation repose sur une analyse rigoureuse des politiques, des relations étroites avec des partenaires locaux qui comprennent la dynamique réglementaire sur le terrain, et une souscription disciplinée qui ne suppose pas de résultats optimistes.

Le risque lié à l’offre et au développement est un autre facteur à prendre en compte. La hausse des coûts de construction, la pénurie de main-d’œuvre et les retards d’approbation créent un véritable risque d’exécution. Les structures de financement anticipé, les contrats à prix fixe et le recours à des partenaires de réalisation expérimentés constituent les principaux leviers d’atténuation.

Le risque lié au revenu et à l’abordabilité reflète la tension au cœur même du secteur résidentiel : la même inflation qui soutient la croissance nominale des loyers peut éroder le revenu disponible des locataires, et ainsi augmenter le roulement et les périodes de vacances de logements. Une approche équilibrée est nécessaire pour assurer une occupation continue tout en maintenant les loyers à un niveau abordable. Les investisseurs devraient cibler des marchés présentant des fondamentaux démographiques et d’emploi solides, où la création d’emplois et la croissance de la population soutiennent la capacité des locataires à effectuer leurs paiements.

Un risque supplémentaire touche aux aspects opérationnels et à la gestion, la demande pour des commodités adaptées étant au cœur des attentes dans la plupart des marchés. Une partie de ce risque tient à la nature très intensive des opérations, qui implique une interaction directe avec des particuliers et une compréhension fine des dynamiques culturelles propres à chaque marché. Par exemple, les résidences adaptées à la réalité étudiante en Espagne doivent inclure une cafétéria, ce qui n’est pas requis en Allemagne. Dans le secteur des logements collectifs, le niveau général des commodités est plus élevé en Espagne et au Royaume-Uni qu’en Suède et en Allemagne, où les attentes sont plus modestes.

L’immobilier demeure un actif local, défini intrinsèquement par son emplacement, et ceux qui comprennent le mieux les dynamiques locales sont les mieux placés pour améliorer la performance. Un fort alignement des intérêts entre investisseurs et exploitants, combiné à une expertise locale sur le terrain et aux économies d’échelle qu’offre la profondeur d’un portefeuille, constitue le moyen le plus efficace d’atténuer les risques.

Comment nous sélectionnons les marchés résidentiels

L’identification des marchés résidentiels attrayants exige un cadre reproductible, fondé sur les données et appliqué de manière cohérente à travers les zones géographiques et les sous-secteurs.

Le potentiel de croissance future des revenus est un élément clé de toute évaluation. Nous privilégions les emplacements où la croissance de la population et de l’emploi est la plus probable, car c’est là que la croissance des revenus locatifs tend à suivre.

Les déséquilibres entre l’offre et la demande, ainsi que les indicateurs d’abordabilité tels que les ratios prix des maisons-revenus et loyers-revenus, permettent d’identifier les marchés où les contraintes d’accession à la propriété sont les plus fortes et où la demande locative devrait demeurer durable. Nous évaluons également les contraintes structurelles de l’offre, comme les cadres d’urbanisme restrictifs, les politiques de ceinture verte, les barrières géographiques (telles que les limites physiques naturelles de Barcelone) et les historiques de livraison de logements par rapport aux objectifs.

Là où des contrôles des loyers existent, nous examinons attentivement leurs conséquences non intentionnelles, et les données montrent qu’ils tendent à freiner la nouvelle offre au fil du temps, d’une manière qui aggrave les pressions d’abordabilité plutôt que de les résoudre. Cela dit, des politiques bien conçues qui exemptent les nouvelles constructions ou permettent un réajustement des loyers entre deux baux peuvent favoriser l’accès à des logements abordables tout en attirant des investissements provenant de sources de capital spécifiques.

Le potentiel d’institutionnalisation constitue un autre angle d’analyse. Il implique d’évaluer si un marché est déjà mature ou s’il présente une occasion de premier entrant à saisir. En Espagne, environ 90 % des logements locatifs appartiennent à des particuliers⁵, ce qui illustre à la fois la nature fragmentée du marché et l’occasion pour des exploitants professionnels de bâtir des plateformes à grande échelle. Une dynamique comparable s’observe en Allemagne au niveau du marché des résidences adaptées à la vie étudiante, où moins d’un tiers des lits sont gérés par des acteurs privés⁶.

Enfin, l’échelle compte : les stratégies devraient idéalement avoir une portée nationale, avec des investissements ciblant le quartile supérieur des emplacements, plutôt que de se limiter à des sous-marchés de niche. Ces emplacements peuvent être identifiés grâce à des outils propriétaires d’analyse des emplacements et des actifs, qui évaluent les données démographiques et économiques, ainsi que les conditions du marché résidentiel. Fondamentalement, l’analyse s’effectue à la fois au niveau des villes, en classant les marchés selon leur attractivité globale, et au niveau des sous-marchés et des actifs, afin de garantir que chaque décision d’investissement s’appuie sur une connaissance approfondie du terrain.

Nos quatre domaines de conviction

Partout en Europe, la plupart des plateformes institutionnelles de capital privé construisent des logements plutôt que d’agréger des unités existantes plus anciennes. Ce faisant, elles contribuent à résoudre les problèmes d’offre observés sur de nombreux marchés. 

Logements unifamiliaux au Royaume-Uni

Le secteur des logements unifamiliaux en Angleterre a atteint un point d’inflexion. À la suite de décennies de sous-construction, le pays s’est retrouvé avec un déficit structurel de logements, au point où en 2024, le nombre de nouveaux logements achevés affichait un manque de plus de 150 000 unités par rapport à l’objectif annuel du gouvernement⁷.

Parallèlement, les propriétaires de logements locatifs quittent massivement le marché, dans un mouvement ayant déjà entraîné la disparition d’environ 560 000 logements dans le secteur locatif privé entre 2016 et 2025⁸.

Le capital institutionnel intervient pour remplacer cette offre par des logements construits expressément pour la location et gérés de manière professionnelle. En 2025, les logements unifamiliaux représentaient 59 % d’un investissement record de 5,3 milliards £ dans des projets locatifs institutionnels au Royaume-Uni⁹.

Les familles, qui représentent environ 41 % des locataires du segment des logements unifamiliaux¹⁰, privilégient généralement les baux de longue durée, la proximité d’écoles de qualité et des commodités locales, ce qui soutient le faible taux de vacances de logements et le profil de revenus stable qui caractérisent cette stratégie. Les rendements totaux sont principalement tirés par les revenus et la croissance locative. Nous voyons les meilleures occasions dans le Grand Sud-Est, y compris les zones de navettage comme le Kent et Cambridge, ainsi que dans certains bassins urbains à forte valeur ajoutée des Midlands et du corridor Trans-Pennine.

Résidences adaptées à la vie étudiante en Allemagne

Le secteur allemand des résidences adaptées à la vie étudiante combine une population étudiante de 2,9 millions de personnes, une pénurie chronique et une base d’investisseurs institutionnels encore naissante. L’offre publique de telles résidences est passée de 14 % du parc de logements étudiants en 1992 à moins de 10 % en 2023, créant un déficit d’environ 520 000 lits qui devrait atteindre 650 000 d’ici 2029-2030¹¹. À cela s’ajoute le fait que, à notre avis, la qualité du parc existant ne répond pas aux exigences actuelles, ce qui aggrave encore la situation dans le segment haut de gamme.  

Les taux d’occupation demeurent élevés dans la plupart des villes, et la croissance des loyers a constamment dépassé l’inflation¹². Le secteur se négocie avec une prime de rendement de 100 à 110 points de base au-dessus de celle des logements collectifs, ce qui reflète sa complexité opérationnelle, bien que cet écart soit susceptible de se resserrer à mesure que le secteur mûrit et s’institutionnalise¹³.

Le modèle universitaire allemand sans frais de scolarité et l’expansion des programmes offerts en anglais soutiennent une demande internationale durable. Les marchés de Berlin et Munich se démarquent nettement : Berlin bénéficie d’universités de calibre mondial, d’un fort attrait pour les étudiants internationaux et d’un taux d’occupation de 95 %, tandis que Munich combine la plus forte économie de l’Allemagne, une pénurie chronique de lits étudiants et l’un des marchés résidentiels les plus tendus d’Europe.

Secteur des logements collectifs en Espagne

Le marché des logements construits pour la location en Espagne demeure naissant, mais présente des fondements structurels solides. La formation des ménages a dépassé la construction de logements d’environ un demi-million d’unités entre 2008 et 2021¹⁴, et nous estimons que la demande excédentaire de logements locatifs avoisine les 2,5 millions de ménages.

La faiblesse de l’offre a contribué à une croissance locative moyenne d’environ 10 % en 2025, Madrid et Barcelone ayant affiché toutes deux des hausses de 5 à 8 %¹⁵. Seulement 16 % du parc résidentiel espagnol est loué¹⁶, ce qui reflète la nature historiquement fragmentée et privée du marché, ainsi qu’une présence institutionnelle encore limitée.

Notre approche repose sur des partenariats avec des exploitants locaux expérimentés et s’appuie sur une plateforme verticalement intégrée couvrant l’identification des sites, le développement et la gestion des actifs. Madrid constitue notre principal axe d’investissement, la ville bénéficiant de fondamentaux économiques et démographiques solides, ainsi que d’un environnement d’investissement favorable. Les réglementations locatives en Catalogne ont limité les possibilités de développement à Barcelone, bien que nous maintenions une exposition à certains marchés de deuxième rang comme Valence et Palma de Majorque, où les contraintes d’offre et la demande soutenue par le tourisme favorisent la croissance locative.

Logements familiaux urbains

Le segment des logements familiaux urbains est le plus récent de nos quatre domaines de conviction. Alors que le segment des logements unifamiliaux cible les ménages suburbains du marché privé, celui des logements familiaux urbains cible les ménages urbains, également sur le marché privé. Il vise à offrir une solution abordable et valorisante aux ménages à revenu modéré, soit généralement ceux qui ne sont pas admissibles au logement social, mais qui pourtant font face à des contraintes d’abordabilité.

L’innovation structurelle essentielle réside dans le modèle foncier. Une structure de collecte assume le risque initial lié à la planification, puis transfère les terrains autorisés à la structure de développement. En collaboration avec les autorités locales, il devient alors possible de développer des sites qui ne seraient autrement pas viables sur le plan commercial. Une fois les autorisations obtenues, les sites sont transférés à la structure principale, qui développe des logements de qualité dans des communautés où les besoins sont les plus pressants, tout en générant des revenus et des rendements en capital pour les investisseurs.

Nous ciblons des sites en périphérie des centres ou des terrains vacants dans des villes et agglomérations présentant des fondamentaux d’emploi solides. Ces régions sont souvent marquées par un sous-investissement et un manque de logements locatifs gérés de manière professionnelle de qualité.

Nous concentrons nos efforts sur les grandes économies urbaines hors Londres, comme Manchester, Liverpool et Southampton, en mettant l’accent sur les zones faisant l’objet de programmes de régénération plus larges. Cela distingue le segment des logements familiaux urbains de celui des logements unifamiliaux, qui cible généralement de plus vastes sites suburbains en friche.

Cette stratégie offre la possibilité de répondre aux besoins locaux et de générer des retombées sociales positives ancrées dans les communautés, grâce à l’amélioration des normes de logement et à l’investissement dans des zones mal desservies. Cette approche est également évolutive et alignée sur les objectifs de notre société mère, ainsi que de la National Housing Bank. 

Conviction plutôt que consensus

L’argument en faveur de l’investissement dans le résidentiel ne dépend pas d’un environnement macroéconomique favorable. Il repose sur ce qui est déjà en place, soit un déficit de logements locatifs de qualité, une dynamique démographique qui pousse davantage de ménages vers la location pour des périodes plus longues, ainsi qu’un écart entre ce que les exploitants institutionnels peuvent offrir et ce que les propriétaires privés ont fourni historiquement.

En combinant une sélection disciplinée, une souscription rigoureuse et une expertise opérationnelle permettant de gérer les actifs au niveau de qualité attendu par les locataires, une stratégie résidentielle peut offrir aux investisseurs des revenus durables, une diversification significative et la possibilité d’allouer du capital là où les besoins sont manifestement élevés. La demande est structurelle. L’occasion l’est tout autant.