Las ciudades del futuro

Nuestra investigación en megatendencias refleja que, en muchos países, el envejecimiento de la población está transformando las necesidades de la sociedad. Eso significa que, para 2050, las ciudades tendrán que tener más residencias para la tercera edad, por ejemplo. Desarrollarán espacios para actividades sociales, transportes más seguros y más soluciones de movilidad para facilitar el acceso de los mayores a las instalaciones.

Al mismo tiempo, el crecimiento de las clases medias está transformando la economía. Podría impulsar las áreas comerciales y hacer que los espacios se enfoquen más a los servicios, desde entretenimiento y cultura hasta espacios verdes. En la misma medida en la que crece la urbanización, también lo hacen las residencias unipersonales y las preferencias por la sostenibilidad y la ecología², lo que tendrá un impacto en la configuración residencial de las ciudades, que evolucionará hacia unidades más pequeñas destinadas a una sola persona en edificios energéticamente eficientes y sin emisiones.

El aumento de las regulaciones al carbono en todo el mundo, aunque varían entre países, seguramente implicará que más inmuebles de nueva construcción (residenciales, de oficinas, comerciales e industriales) sean energéticamente eficientes y eviten las emisiones. Podrían construirse usando métodos avanzados de fabricación y automatización, desde impresión 3D hasta nanomateriales, tecnologías que transforman las capacidades de producción³.

Las ciudades serán resilientes

En un estudio de 2021, Adaptation Without Borders señaló que la densidad de población en zonas de alto riesgo, como terrenos inundables o islas, aumenta el riesgo de las ciudades de padecer fenómenos meteorológicos extremos en comparación con regiones menos pobladas. Una inundación podría poner en peligro a los vecinos, dañar infraestructuras y contaminar las fuentes de agua potable. El efecto isla de calor, con sus altas temperaturas, también podría perjudicar tanto a los habitantes como a las infraestructuras⁴.

En todo el mundo, las grandes ciudades van a tener que adaptarse y hacerse resilientes ante estos riesgos. Para 2050, muchas más zonas urbanas tendrán diques rompeolas, más árboles y zonas verdes para reducir las temperaturas, e infraestructura que absorba crecidas fluviales (ciudades esponja como el parque de West Gorton en Manchester)⁵. Las áreas más cercanas al agua podrían no considerarse aptas para la construcción inmobiliaria y quizá se transformen en espacios públicos verdes o azules (un espacio azul es una zona al aire libre en la que predomina el agua⁶).

Algunas ciudades, como Phoenix (Arizona, EE. UU.), han empezado a invertir en prepararse para un aumento de temperatura, con iniciativas que van desde aumentar los árboles y las zonas sombreadas hasta repensar las maneras de construir. Esto podría atraer negocios e inversión a largo plazo, dado que a las empresas les interesa operar en lugares resilientes⁷.

La acción climática cambiará las ciudades

El grupo C40 Cities aglutina 97 ciudades que abogan por la reducción de emisiones de combustibles fósiles a la mitad antes de 2030, el incremento de la resiliencia y el fomento de la acción climática a nivel municipal⁸. Trabajan en todas las áreas que afectan a los entornos urbanos, desde la adopción de energías renovables hasta la gestión de residuos. El progreso en la implementación de su agenda no solo transformará las ciudades participantes en la iniciativa, sino que también abrirá camino a las demás⁹.

Al margen de los edificios, el Green and Healthy Streets Accelerator de C40 va a transformar las oportunidades para los inversores en infraestructura, con la adaptación de los trazados urbanos y el transporte público, la mejora de las zonas peatonales y los carriles bici, el aumento de la flota de autobuses no contaminantes y la creación de zonas de bajas emisiones¹⁰.

La coalición también pretende facilitar el acceso a la naturaleza en las zonas urbanas. Una de sus iniciativas consiste en hacer que entre el 30 y el 40% de la superficie de la ciudad sea verde o permeable, plantando árboles en las calles y diseñando parques, vegetación integrada en edificios, zanjas de percolación, estanques de retención y sistemas de agricultura urbana regenerativa. La alternativa es hacer accesible una zona verde o azul a 15 minutos a pie o en bicicleta para el 70% de los residentes¹¹.

Las ciudades serán más saludables

La Red Europea de Ciudades Saludables de la OMS lleva 35 años haciendo énfasis en la salud pública a nivel municipal.

"La red define las ciudades saludables como aquellas que generan confianza y resiliencia dentro de las comunidades, invierten en las personas y promueven la inclusión. Se asegura de que las comunidades participen en las decisiones que afectan a dónde y cómo viven, a sus bienes y servicios comunes, lo que incluye sanidad y bienestar", explica Kira Fortune, responsable de Ciudades Saludables, Promoción de la Salud y Bienestar en la oficina regional europea de la OMS.

"Los legisladores y las alcaldías de la Red Europea de Ciudades Saludables de la OMS asumen compromisos claros y prácticos para priorizar la salud en todos los ámbitos: aportan un liderazgo político visible, trabajan con las alcaldías y designan adalides políticos para asegurar que se persiga ‘la salud en todas las políticas’, sean de planificación, transporte, vivienda, medioambiente o servicios sociales", añade.

"Desde el momento de la solicitud de adhesión, se requiere que los miembros presenten planes de desarrollo para una ciudad saludable, o bien estrategias, políticas o cualquier documento equivalente que confirme que la salud es un aspecto integral del desarrollo de la ciudad", dice.

El entorno social, físico y cultural de las ciudades debe ser accesible para todos y promover el bienestar, y la planificación urbana debe incorporar tanto la salud como la sostenibilidad¹². Con respecto al envejecimiento de la población en Europa, la Red de Ciudades Saludables recomienda que los municipios desarrollen infraestructuras seguras con especial énfasis en la accesibilidad y la conectividad, lo que también se refiere al transporte público y la inclusión digital¹³.

Las ciudades se centrarán en instalaciones accesibles

Todas esas tendencias están orientadas a la disponibilidad de actividades sociales, transportes más seguros y soluciones de movilidad, pero también edificios sostenibles y zonas verdes y azules, así como salud e inclusividad. El modelo de la ciudad de los 15 minutos de Carlos Moreno propone una posible solución para el diseño urbano que cumpla muchos de esos requisitos.

La idea es ofrecer a todas las zonas densamente pobladas una amplia variedad de servicios urbanos a un máximo de 15 minutos a pie o en bicicleta. El otro punto clave del modelo es que los barrios de este tipo deben ser lo bastante abundantes para que el grueso de la población pueda acceder a uno de ellos¹⁴. Eso significa más inversión en desarrollo inmobiliario asequible pero de alta densidad, lo que supone una dificultad en el mercado actual.

De todos modos, alcanzar este objetivo reduciría la necesidad de desplazarse, lo que a su vez reduciría la contaminación atmosférica y lumínica, e incluso la densidad de carreteras, al tiempo que dejaría espacio libre para áreas peatonales, vías ciclables y zonas verdes y azules. También podría provocar un descenso en los accidentes de tráfico¹⁵.

"Para 2050, una ciudad europea saludable pondrá la salud y la equidad en el centro de todas sus políticas", espera Fortune. "Las personas vivirán en barrios de 15 minutos, en los que las necesidades del día a día están a poca distancia y las calles son seguras para peatones, ciclistas y transporte limpio. Los hogares serán asequibles, eficientes y accesibles, y la asistencia primaria y los servicios sociales se centrarán tanto en la prevención y el bienestar como en el tratamiento".

Para construir esas ciudades saludables, resilientes, sostenibles e inclusivas, lo primero que hay que tener en cuenta es la vivienda.

"En varios países la prensa habla mucho de la 'crisis de la vivienda'", dice Jonathan Bayfield, director de análisis del sector inmobiliario en Aviva Investors. "Puede referirse a distintos problemas: la baja calidad de las viviendas, su asequibilidad, distribución y oferta".

Señala que es ahí donde los inversores institucionales pueden desempeñar un papel fundamental, promoviendo viviendas de alta calidad y gestionadas profesionalmente para alquileres a largo plazo. Esto es especialmente relevante en zonas de alta demanda y poca disponibilidad de suelo.

"A largo plazo, creemos que es necesario capital público para hacer frente a los problemas de asequibilidad en ciudades de todo el mundo", dice.

Añade que un factor clave que debe observarse en ciertos países es el envejecimiento de la población, lo que podría transformar considerablemente las ciudades. Por ejemplo, la sanidad y el cuidado de la tercera edad podrían convertirse en uno de los sectores laborales más demandados, como ya sucede en buena parte del interior de los Estados Unidos. Esto probablemente traiga de la mano un aumento de las residencias para la tercera edad, lo que requerirá significativas inversiones y construcción.

Entre tanto, aunque los estudios demográficos en materia de vivienda para estudiantes arrojan previsiones positivas para la próxima década, Bayfield vaticina problemas en 2050 para muchas economías occidentales, como las de la UE o el Reino Unido.

Y lugares como los centros comerciales necesitarán adaptarse a los nuevos usuarios, competir con nuevas formas de entretenimiento y, probablemente, empezar a incorporar usos residenciales. 

Como resultado, Gregor Bamert, Head of Real-Estate Debt en Aviva Investors, dice que las consideraciones clave en su clase de activos serán su ubicación y su uso actual, pero también su potencial de adaptación.

"Por ejemplo, si miramos la financiación respaldada por Shaftesbury Capital en el entorno de Carnaby Street en Londres, vemos que los edificios sobre los que tenemos garantía abarcan tiendas, ocio, oficinas y viviendas, y están constantemente cambiando y adaptándose. Las iniciativas climáticas y de biodiversidad que implementa el promotor nos aportan confianza sobre préstamos de vencimiento a diez años o más", dice.

Espacios verdes

Los edificios de cero emisiones son un área de interés clave, sean para viviendas, oficinas o cualquier otro uso. A corto plazo, Bayfield dice que los equipos inmobiliarios de Aviva Investors se están centrando en desarrollos de cero emisiones, es decir, edificios que usan únicamente energías renovables, como el 101 Moorgate, un bloque de oficinas del centro de Londres¹⁷.

"En algunas de nuestras inversiones en residencias unifamiliares en el Reino Unido, nos hemos asociado con Octopus Energy, que garantizan energías 100% renovables y son productores además de proveedores", dice Bayfield. "Octopus instala paneles solares y baterías. Los inquilinos usan la energía verde en sus hogares, y Octopus le vende el excedente a la red eléctrica en horas punta, lo que utiliza para entregar energía a coste cero¹⁸.

A largo plazo, Bayfield dice que el objetivo del sector será reducir las emisiones durante la construcción, apuntando a la neutralidad en carbono para 2050. Para muchos, la investigación aún está en pañales, pero los promotores se están centrando en materiales con baja huella de carbono, desde acero verde hasta madera, pasando por impresión 3D con materiales sostenibles.

Otro aspecto en el que se centrarán es ofrecer espacios verdes, desde tejados verdes hasta superficies permeables. Al ser sumideros de carbono, ayudan a alcanzar ese cero neto, pero también contribuyen a la planificación urbana y al desarrollo de la resiliencia. Los espacios verdes pueden ser clave para reducir riesgos de inundación y el efecto isla de calor, lo que crea valor para los inversores y podrían ayudar a levantar edificios y barrios más atractivos.

Estas consideraciones también abren posibilidades para invertir en infraestructura.

"Hay mucho interés en considerar las ciudades por lo que son", dice Darryl Murphy, Managing Director for Infrastructure en Aviva Investors. Sobre todo en los países en desarrollo, la urbanización es motor del crecimiento económico y de la clase media. Por tanto, es una prioridad para muchos Gobiernos. Y si mucha más gente se establece en las ciudades, la inversión en infraestructura será imprescindible para que esos entornos funcionen".

En una tendencia similar, las ciudades de los mercados desarrollados compiten por atraer residentes y crecimiento económico. "El Reino Unido es un buen ejemplo", dice Murphy. "Manchester, Leeds, Glasgow y Bristol compiten por atraer habitantes, industria e inversión para generar valor económico".

Para conseguirlo, Murphy dice que las ciudades necesitan desarrollar planes locales de infraestructura que repliquen y adapten planes nacionales a nivel municipal. Así, los inversores pueden tener una visión más clara sobre cómo encajan los diferentes requisitos.

Tranvías, trenes y automóviles

"El primer punto clave es la interacción entre transporte y vivienda", dice Murphy. "¿Prefieres centros animados donde vivan las personas, o un mundo en el que vivan a las afueras de la ciudad? Si decides construir la mayor parte de la vivienda en las afueras, tendrás que diseñar sistemas de transporte para llevar a la gente al centro.

"La alternativa es invertir en vivienda en el centro y, al mismo tiempo, en transporte público municipal, que en este escenario es clave", añade.

Para incentivar que la gente camine o vaya en bicicleta, y para los ayuntamientos que quieran desarrollar ciudades de quince minutos, es igual de importante integrar estrategias de vivienda, planificación urbana (por ejemplo, calles, aceras y carril bici) y transporte público. Tienen que preguntarse dónde vive la gente, dónde trabaja y qué instalaciones utiliza para diseñar un ecosistema en el que todo quede a 15 minutos de distancia en bicicleta.

"Nuestro marco a nivel de activos para invertir en alquiler unifamiliar en las afueras se enfoca en la proximidad a instalaciones clave, como escuelas, centros sanitarios, tiendas, oportunidades de empleo, fuerza económica y enlaces de transporte a otros lugares de trabajo", dice Bayfield.

Y, para crear las ciudades del futuro, la descarbonización del transporte es otra consideración importante, no solo en lo respectivo al transporte público —como tranvías o autobuses eléctricos—, sino a la hora de designar zonas de bajas emisiones, tarifas de congestión y, sobre todo, el número y las ubicaciones de puntos de carga para vehículos eléctricos.

Bayfield añade que los vehículos autónomos podrían cambiar el entorno urbano. Primero, podría darse un escenario optimista en el que los taxis autónomos reemplacen a los automóviles personales, aunque eso todavía está por ver. Segundo, con los automóviles autónomos, pueden ponerse almacenes en cualquier sitio, sin necesidad de que estén cerca de zonas densamente pobladas.

"En la actualidad, las empresas de reparto a domicilio tienen preferencia por determinadas ciudades europeas porque tienen acceso a gran parte de la población durante el turno de un repartidor", dice Bayfield. "Pero con camiones autónomos eso ya no hará falta, porque quitamos de la ecuación el cansancio del repartidor".

Los almacenes y los automóviles autónomos podrían descentralizarse y trasladarse más cerca de las ciudades. Esto transformaría el panorama, porque pondría presión sobre el terreno, al mismo tiempo que impulsaría las inversiones en infraestructura y energía para la carga de vehículos eléctricos y desarrollo digital y en la nube para los vehículos autónomos.

Energía descentralizada y distribuida

Esto continuaría la tendencia que llevamos viendo bastante tiempo hacia una sociedad más digital y conectada. Desde el punto de vista de las inversiones, el contexto respalda la asignación de capital a la infraestructura de conexiones de fibra óptica.

Además, los proveedores de servicios digitales y de inteligencia artificial (IA) querrán construir centros de datos en las ciudades o cerca de ellas, para minimizar la latencia. Al igual que sucede con los vehículos autónomos, esto probablemente pondrá presión sobre el terreno, incentivando al mismo tiempo las inversiones en redes de fibra y en energía.

En efecto, las sociedades digitales conectadas mediante transportes eléctricos y autónomos requerirán más y más energía, gestionada de manera inteligente y, en la medida de lo posible, protegida de factores geopolíticos y de los fenómenos meteorológicos. Murphy explica que, si bien la estrategia energética no deja de ser un tema de política nacional, los ayuntamientos pueden y deben pensar en las mejores maneras de administrar la oferta y la demanda locales.

"Las ciudades tienen terrenos con paneles solares, contadores inteligentes y puntos de carga de vehículos eléctricos, de modo que están gestionando microrredes eléctricas", dice. "Ahora bien, aunque hace años que se alaban las virtudes de la energía distribuida, todavía no se ha llevado a la práctica. A mi entender, el elemento más importante para gestionar la oferta y la demanda es el desarrollo de redes inteligentes".

Como se ha hablado en una serie de mesas redondas con personalidades de la industria que ha organizado Aviva Investors en 2024 y 2025, hay barreras significativas a la inversión en los sectores que afectan a las ciudades, desde retrasos en la planificación hasta requisitos legales^19,20,21.

Las políticas de apoyo son especialmente importantes, como dice Fortune, de la OMS: "Los mayores riesgos para la consecución de los objetivos de 2050 son las prioridades políticas a corto plazo o la falta de compromiso político, una mala coordinación entre sectores, desastres climáticos que reviertan los avances y patrones de desarrollo que intensifiquen la desigualdad o desplacen a grupos vulnerables", dice.

Murphy añade que también puede ser complicado, sobre todo para las ciudades, encontrar fuentes de ingresos para atraer inversión. Según un informe de 2023 de la OCDE sobre la financiación de ciudades, la inversión pública dirigida puede servir como catalizador de la inversión privada, pero los ayuntamientos deben poner sobre la mesa una serie de políticas e instrumentos que resulten atractivos a diferentes inversores, desde caseros particulares hasta instituciones. Esto les permitiría satisfacer distintos grados de gasto, desde la inversión necesaria para levantar un parquecito hasta la que requeriría un gran sistema de transporte público²².

En el informe se señalan cuatro tipos de instrumentos que pueden atraer la inversión privada: impuestos, tasas y cargos a la promoción inmobiliaria, gestión estratégica de los derechos de construcción y del terreno, subsidios e incentivos fiscales, y modelos de asociación entre los ayuntamientos y el sector privado. Para poder pagar todo eso, el dinero tiene que salir de algún sitio.

Murphy explica que gran parte de los beneficios de la infraestructura municipal llegan a muy largo plazo, y no siempre son líquidos. Una parte vendrá en forma de mayores ventajas económicas y sociales. Las ciudades pueden imponer cargos y tasas municipales a los negocios para obtener retornos de inversión, pero otras fuentes de ingresos, como el cobro por servicios, puede que se decidan a nivel regional o nacional, no municipal.

La captura de valor del suelo es otra posibilidad que señala el informe de la OCDE, puesto que una inversión en infraestructura urbana de calidad puede aumentar dicho valor. De todos modos, Murphy sostiene que los mecanismos de captura son difíciles de monetizar.

"Es algo que, como sociedad, nos cuesta desde hace años", dice. "Desde el punto de vista del inversor, hay interés en hacerlo, pero debemos empezar a reconocer los problemas locales que acarrea este tipo de financiación".

Las múltiples iniciativas y coaliciones municipales llevan a cabo sus planes, y la asociación con inversores puede ayudar a abordar problemas y crear modelos que reporten una rentabilidad sólidas rentabilidades. La inversión privada puede ayudar a formar ciudades prósperas para 2050, trabajando con los ayuntamientos e impulsando las soluciones del futuro.