Sebbene permangano opportunità nel debito immobiliare high yield europeo, la crescente concorrenza esige una conoscenza approfondita del mercato, un quadro di sottoscrizione solido e una rigorosa selezione delle operazioni per identificare e cogliere valore resiliente.
Leggi questo articolo per scoprire:
- I fattori trainanti del mercato e della concorrenza per l'impiego di capitale
- Dove scovare le opportunità
- Come affrontare le difficoltà e conquistare un vantaggio competitivo
Il perdurare dell'incertezza geopolitica e macroeconomica, insieme alla volatilità dei premi per il rischio, hanno rafforzato l'attrattiva delle strategie di credito privato rispetto agli investimenti azionari. Negli ultimi quattro anni, infatti, le allocazioni alle strategie di debito immobiliare europeo si sono mantenute al di sopra della media di lungo periodo (cfr. Figura 1).
Figura 1: Capital raising for European real estate debt strategies ($bn equivalent)
Source: Aviva Investors, Prequin, as of December 31, 2024.
Nonostante i fattori favorevoli alla crescita di capitale, l'impiego si è dimostrato complesso. Nel Regno Unito, i volumi di prestiti immobiliari commerciali hanno raggiunto i 36,3 miliardi di sterline nel 2024, in aumento dell'11% su base annua. Tuttavia, questo dato segue un calo significativo del 33% tra il 2022 e il 2023. L'attività di prestito è stata trainata prevalentemente da operazioni di rifinanziamento, mentre il finanziamento di acquisizioni ha rappresentato circa un terzo dei volumi complessivi. Si tratta di un cambiamento rilevante rispetto all'intervallo storico del 40-55%, un trend che si osserva anche in altri mercati europei.
Un periodo prolungato di volumi di transazione contenuti, combinato con prospettive creditizie in miglioramento, ha portato alla formazione di un eccesso di capitale di debito alla ricerca di opportunità di impiego di alta qualità, lasciando numerosi finanziatori con ingenti risorse ancora da allocare.
Scenario attuale
Le condizioni di prestito appaiono oggi particolarmente interessanti grazie alla stabilizzazione dei valori degli asset immobiliari. I recenti tagli dei tassi di interesse da parte della Bank of England e della Banca Centrale Europea hanno migliorato le condizioni di accesso al prestito, rafforzando la fiducia dei finanziatori.
Se in passato il mercato era dominato dalle banche (che detengono ancora circa l'85% dei prestiti immobiliari europei), oggi sono i finanziatori non bancari a guadagnare terreno, colmando lo spazio lasciato da un quadro normativo restrittivo che limita le operazioni di finanziamento bancarie su investimenti transizionali e a valore aggiunto. Questo divario è stato colmato in misura sempre maggiore da fondi obbligazionari, ma ora sta attirando anche compagnie assicurative alla ricerca di investimenti a più alto rendimento e con una duration più breve. Tali fattori convergenti stanno intensificando la competizione verso le opportunità di impiego del capitale,
per cui si rende necessario un approccio razionale. Nonostante Regno Unito ed Europa godano di una relativa stabilità politica, l'incertezza macroeconomica e geopolitica globale (si pensi, ad esempio, alla politica commerciale statunitense in materia di dazi) continua a influenzare il sentimenti degli investitori e i flussi di capitale transfrontalieri. L'orientamento dei finanziatori lo dimostra chiaramente: un recente rapporto della CRE Finance Council Europe, associazione di categoria del settore della finanza immobiliare commerciale, ha evidenziato una crescente prudenza verso i settori della logistica e dell'ospitalità. Nel secondo trimestre del 2025, il 25% degli intervistati ha espresso un sentiment negativo sui fondamentali del settore logistico, mentre il 19% su quelli del settore alberghiero, rispettivamente in aumento del 20% e 11% dal primo trimestre del 2025.2
Per gli investitori più accorti, il debito immobiliare high yield europeo continua a rappresentare un'interessante opportunità di investimento, sia in termini di impiego del capitale sia di rendimenti interessanti. Una conoscenza approfondita del mercato e solide capacità di ricerca possono aiutare a scovare occasioni in aree trascurate. La flessibilità strutturale resta inoltre essenziale nell'attività di origination di operazioni in grado di generare rendimenti corretti per il rischio più interessanti, supportati da garanzie di alta qualità e da mutuatari solidi.
Questo articolo analizza alcune delle opportunità oggi disponibili, le sfide legate all'impiego di capitale e le possibili soluzioni per affrontarle con successo.
Inquadrare l'opportunità del segmento high yield
Come suggerisce il nome, il debito immobiliare high yield si caratterizza per strategie a più alto rischio e rendimento, con tassi di rendimento interni (IRR) attesi tipicamente superiori all'8%. Rientrano in questa categoria operazioni ad alta leva finanziaria, in genere fino al 75% del rapporto prestito/valore (LTV), esposizione al rischio di leasing e costruzione, posizioni mezzanine (debito che si classifica al di sotto del debito senior) e opportunità in titoli in sofferenza.
Nel corso dell'ultimo anno, l'attività si è concentrata sempre più sul finanziamento per lo sviluppo immobiliare e sul cosiddetto stretch senior lending
Nel corso dell'ultimo anno, l'attività si è concentrata sempre più sul finanziamento per lo sviluppo immobiliare e sul cosiddetto "stretch senior lending" (con LTV fino al 75%), in particolare nei settori con fondamentali resilienti come quello residenziale e della logistica. Il finanziamento mezzanine rimane invece più diffuso nell'Europa continentale che nel Regno Unito, dove i tassi complessivi più elevati continuano a limitarne l'accessibilità.
Queste caratteristiche rendono le operazioni potenzialmente molto remunerative, ma anche più complesse e con fattori di rischio superiori rispetto al tradizionale debito immobiliare core. Un'efficiente attività di sottoscrizione in questo ambito richiede una profonda comprensione del business plan del mutuatario, rigorosi stress test e un approccio strutturato alla valutazione del rischio. Grazie a queste competenze, però, gli investitori possono individuare opportunità interessanti per l'impiego di capitale. La Figura 2, sulla base dei dati di un'indagine della CBRE, mostra dove è probabile che i finanziatori europei concentrino la loro attività nel 2025.
Figura 2: Lending intentions for 2025 – refinancing expected to be the main source of activity (per cent)
Source: Aviva Investors, CBRE, June 2025.3
Secondo il sondaggio, si prevede che nel 2025 il finanziamento per lo sviluppo rappresenti il 21% dell'attività di finanziamento totale in Europa, un dato ampiamente in linea con l'anno precedente. Questa stabilità evidenzia una propensione costante dei finanziatori verso il finanziamento di costruzioni, con i mutuatari impegnati ad affrontare i problemi di fattibilità e a far progredire i progetti.
Stanno guadagnando impulso nuove asset class nel comparto residenziale, quali co-abitazioni, pod hotel e residenze per anziani.
L'offerta limitata, la contrazione dei rendimenti e le solide previsioni di crescita degli affitti sostengono sia le costruzioni ex novo sia la conversione di immobili esistenti in settori selezionati. Un esempio è il recente finanziamento concesso da Aviva Investors per la conversione di uffici obsoleti in spazi destinati alle scienze naturali.4 Inoltre, stanno guadagnando impulso nuove asset class nel comparto residenziale, quali co-abitazioni, pod hotel e residenze per anziani.
Il debito high yield può essere impiegato anche attraverso operazioni con una maggiore leva finanziaria e strutture innovative. LTV più elevati stanno diventando sempre più frequenti, poiché i mutuatari puntano a liberare capitale e incrementare i rendimenti. Il calo dei costi di prestito, favorito dalla compressione dei margini e dalla riduzione dei tassi base, migliora la sostenibilità del debito sia per prestiti interi sia per il debito mezzanine. La capacità di differenziare le condizioni costituisce un vantaggio competitivo chiave, per cui i finanziatori stanno vertendo sempre più verso soluzioni di strutturazione creativa che li distinguano dai concorrenti.
Tra queste figurano:
- finanziamenti pari passu (fornitori di capitale e debito finanziano lo sviluppo in linea con un indice prefissato);
- strutture integrative (un prestito supplementare concesso a un mutuatario in base a criteri specifici);
- back leverage (quando il finanziatore originario ottiene prestiti da un terzo soggetto, tipicamente una banca, utilizzando come garanzia il prestito da lui stesso erogato).
Tutti questi approcci vengono utilizzati per incrementare i rendimenti e, al contempo, gestire il rischio.
Affrontare le difficoltà nell'impiego di capitale
Queste opportunità di finanziamento presentano tuttavia alcune sfide:
1. Liquidità
Il mercato attuale si caratterizza per un eccesso di capitale rispetto alla domanda dei mutuatari, aumentando la concorrenza tra i finanziatori per ogni opportunità di impiego.
La capacità del debito immobiliare high yield di generare rendimenti simili a quelli azionari ha spinto società di investimento e di private equity a raccogliere capitali significativi per strategie focalizzate sul credito. Allo stesso tempo, i rapporti LTV restano relativamente conservativi rispetto agli standard storici, riflettendo sia un approccio prudente da parte dei mutuatari sia vincoli di accessibilità più stringenti.
2. Fattibilità
Le opportunità di costruzione rimangono interessanti dal punto di vista dei finanziatori; tuttavia, gli sviluppatori continuano a dover affrontare sfide legate alla fattibilità a causa dei costi elevati e delle pressioni del mercato generale.
- Nel settore residenziale, l'incertezza normativa, in particolare in relazione al Building Safety Act del Regno Unito e alla legislazione sul controllo degli affitti, sta ritardando la pipeline di sviluppo.
- Nel settore logistico, un contesto di leasing più debole sta smorzando le prospettive di crescita.
- Nel settore degli uffici, il sentiment sta migliorando in alcune località, ma la fattibilità di molti progetti è ancora legata alla stipula di accordi pre-leasing.
La Figura 3 mostra la distribuzione delle operazioni in ingresso per lo sviluppo immobiliare che hanno richiesto finanziamenti nell'ultimo anno. Nonostante l'attività persistente, le difficoltà a livello settoriale continuano a frenare lo slancio generale del settore.
Figura 3: Incoming deals by sector, H2 2024 – H1 2025 (per cent)
Note: Data shown for July 1, 2024 to June 30, 2025.
Source: Aviva Investors. Data as of June 30, 2025.
3. Rendimenti
Il maggiore utilizzo della back leverage e la crescente propensione del settore bancario hanno contribuito alla contrazione degli spread sia per le operazioni core (LTV inferiore al 55%) che per le opportunità di stretch senior lending (LTV fino al 75%). Questa dinamica esercita anche una pressione al ribasso sui prezzi dei prestiti per costruzioni e mezzanine.
La diversificazione geografica può fornire un vantaggio strategico per gli approcci a più alto rendimento
Sono, tuttavia, disponibili soluzioni di mitigazione. La diversificazione geografica, ad esempio tramite strategie di investimento paneuropee, può offrire un vantaggio strategico per approcci a più alto rendimento, soprattutto quando l'identificazione di dislocazioni di mercato è centrale per la creazione di valore.
Oltre ad ampliare il ventaglio di opportunità, la diversificazione geografica riduce l'esposizione a rischi economici, normativi e climatici localizzati. Può inoltre migliorare i rendimenti, consentendo di indirizzare gli investimenti verso opportunità più remunerative in mercati meno competitivi o inefficienti, e rendere più stabile la performance del portafoglio bilanciando l'esposizione tra mercati in fasi diverse del ciclo economico.
Il mercato del debito europeo rimane molto più dominato dalle banche rispetto a quello del Regno Unito o degli Stati Uniti, il che implica maggiori opportunità per i finanziatori alternativi di offrire soluzioni più flessibili in aree dove le banche sono meno disposte a fornire capitale (ad esempio, costruzioni con rapporto prestito/costo più elevato o asset class emergenti).
Tuttavia, per superare la concorrenza e cogliere le opportunità di impiego occorrono anche competenze specialistiche.
Individuare un edge competitivo
Aviva Investors opera nel mercato del debito immobiliare da oltre 40 anni, nel corso dei quali ha sviluppato relazioni di lungo termine con gli sponsor, ottenendo accesso diretto alle opportunità di impiego. Un team interno di ricerca sui mercati privati e la capacità di investimento diretto in immobili ci consentono di individuare opportunità di mercato e valutare i profili di rischio/rendimento.
Le nostre competenze interne nell'intero spettro del capitale supportano il segmento high yield come allocazione strategica di lungo termine
Mentalità flessibile e strutturazione creativa aumentano la probabilità di un efficace impiego di capitale, migliorano il potenziale di rendimento e rafforzano la gestione del rischio. Sono proprio questi fattori critici interni e l'esperienza nell'intero spettro del capitale a supportare il segmento high yield come allocazione strategica di lungo termine, piuttosto che come opportunità ciclica.
La selettività rimane di fondamentale importanza in questo ambito. Il nostro team di origination vanta un'ampia esperienza in tutti i cicli immobiliari e del credito e adotta un approccio disciplinato all'attività di sottoscrizione e alla gestione del rischio, anche nei contesti di mercato più complessi.
La competizione verso le opportunità di impiego produttivo del capitale nel debito immobiliare europeo è intensa. Riteniamo che gli investitori con rapporti consolidati con sponsor, un'approfondita conoscenza del mercato, agilità strutturale e un'affinata capacità di valutazione dei rendimenti corretti per il rischio siano ben posizionati per assumere un ruolo di leadership in un contesto competitivo come quello attuale.
