Kurzfristig Gegenwind, strukturell Rückenwind

Themen dieses Artikels:

• Wie sich die jüngsten Turbulenzen auf die Real Asset-Märkte auswirken
• Warum sich für Real Asset-Anleger mit Klimafokus in den kommenden Monaten signifikante Kaufgelegenheiten bieten könnten
• Was neue politische Impulse auf beiden Seiten des Atlantik für Anleger bedeuten und andere strukturelle Entwicklungen

Nach den Herausforderungen des vergangenen Jahres hatten Anleger vielleicht auf einen weniger ereignisreichen Jahresauftakt 2023 gehofft. Aber die Unsicherheit, die die Märkte über weite Teile der letzten 12 Monate geprägt hat, hält weiter an. Probleme im Bankensektor in den USA und Europa haben in allen Teilen der Wirtschaft Schwachstellen offenbart, die diese bei steigenden Zinsen anfällig machen. 

Das schwierige Umfeld belastet die Real Asset-Bewertungen, insbesondere am Immobilienmarkt. MSCI zufolge hat im zweiten Halbjahr 2022 weltweit kein anderer großer Markt so hohe Verluste erlitten wie Großbritannien. Manch einer sah sich aus Liquiditätsgründen gezwungen, Assets mit hohen Abschlägen zu verkaufen, aber Anleger mit Reserven konnten die Lage nutzen.

Auch die Klimakrise spielt für Volkswirtschaften und Märkte weiterhin eine große Rolle. Der Treibhausgasausstoß des Bau- und Gebäudesektors hat laut dem Bericht des UN-Umweltprogramms „2022 Global Status Report for Buildings and Construction“, der während der COP 27 im November 2022 veröffentlicht wurde, ein neues Rekordniveau erreicht.

Um die Bedeutung dieser kurz- und längerfristigen Entwicklungen für Real Asset-Anleger mit Klimafokus einzuordnen, haben wir mit James Tarry (JT) und Luke Layfield (LL) gesprochen, Manager der Climate Transition Real Assets-Strategie von Aviva Investors.

Welche Folgen hat die jüngste Volatilität für die Immobilienmärkte, insbesondere im Hinblick auf die Klimawende?

JT: In den letzten sechs Monaten haben wir am Immobilien- und am breiteren Anlagemarkt eine rapide Neubewertung erlebt. Die strukturellen Verschiebungen im Zinsgefüge sorgten für viel Bewegung bei den Bewertungen am Immobilienmarkt. Großbritannien verzeichnete eine stärkere Abwärtsbewegung mit einem Verlust von 21 Prozent Ende Februar, während die Entwicklung in Europa mit einem Rückgang von zehn Prozent Ende Dezember langsamer verlief. In Europa rechnen wir in den kommenden Monaten mit weiteren Verlusten, wenn die Märkte zu Großbritannien aufschließen.

Auf kürzere Sicht dürften sich solche Anlagen zwar volatiler entwickeln, aber mittelfristig ist unseres Erachtens mit einer starken und konstanten Wertentwicklung zu rechnen. Im Hinblick auf den Vermietungsstand fördern die richtigen Objekte an den richtigen Standorten Wertentwicklung und Wachstum, insbesondere in angebotsschwachen Märkten mit begrenzten Entwicklungsmöglichkeiten.

Zwei Beispiele aus unserem Portfolio sind das Curtain House im Technologiekomplex in Hoxton, London, und das FOZ-Gebäude im zentralen Geschäftsviertel von Amsterdam.^1,2

Das Projekt Curtain House ist die Modernisierung einer bereits in Büroflächen umgewandelten viktorianischen Lagerhalle und ein gutes Beispiel für unsere Transition-Strategie. Das FOZ ist ein neu errichtetes Büro- und Einzelhandelsgebäude. Beide bieten erstklassige und gut ausgestattete Büroflächen mit hervorragenden Klimadaten an einem Markt mit eingeschränktem Flächenangebot.

Was neue Kaufgelegenheiten betrifft, so dürften sich im Zuge der anhaltenden Marktbereinigung in den kommenden Monaten Möglichkeiten bieten, Fehlbewertungen zu nutzen. Dies spielt uns mit unserem Multi-Asset-Ansatz in die Hände, können wir doch zu verschiedenen Zeitpunkten in verschiedene Sektoren investieren. Aktuell sehen wir eine gute relative Wertentwicklung in anderen Anlageklassen und sind dabei, uns verstärkt in den Bereichen Waldwirtschaft und europäische Infrastruktur zu engagieren.

In welchen Immobiliensegmenten dürften sich Anlagechancen ergeben?

LL:  Bei den Wohnimmobilien ist der „Build-to-rent“-Sektor (Bau von Wohnungen zur Vermietung) interessant. Wir konzentrieren uns auf Standorte, an denen die demografische Entwicklung und ein Mangel an bezahlbarem Wohnraum für stark steigende Mieten sorgen. In Großbritannien beispielsweise entwickeln wir im Rahmen unserer Partnerschaft mit Packaged Living Einfamilienhäuser in Stadtrandlage. In Europa prüfen wir die Entwicklung von Mehrfamilien-Mietobjekten in Großstädten wie z. B. Barcelona, eine Anlageklasse mit starken Fundamentaldaten.³

Im Bereich Logistik sorgt das Wachstum im Online-Einzelhandel weiterhin für strukturellen Rückenwind im Hinblick auf die Mietpreisentwicklung. Das Segment hat eine drastische Neubewertung erlebt. Durch die Einpreisung von Mietsteigerungen sind die Renditen deutlich gesunken, und wir sehen eine intensive Entwicklungstätigkeit. Andererseits ergeben sich mit der Zinsentwicklung attraktive Einstiegschancen.

Historisch lag der Schwerpunkt auf der Big Box-Logistik. Weniger stark im Fokus stand dagegen die Zustellung auf der letzten Meile. Die dafür benötigten Standorte sind schwerer zu finden und müssen besser an urbane Räume und Kunden angebunden sein.

Einige operative Bereiche könnten sich in einem Rezessionsumfeld als defensiv erweisen. Der Druck im Wohnimmobiliensegment, etwa durch die Verdichtung von Wohnraum, erzeugt Nachfrage nach Self Storage-Angeboten und sorgt für Stabilität in diesem Segment. Die demographische Entwicklung begünstigt auch Studentenwohnungen, insbesondere in Großbritannien, wo die Zahl der 18-Jährigen in den nächsten zehn Jahren um 40 Prozent steigen soll.

Wir schließen weitere Sektoren zwar nicht aus, ausschlaggebend aber sind – genau wie bei den Büroflächen – die konkreten Chancen. Auch wenn COVID-19 das Arbeiten im Homeoffice verstärkt hat, wird es in Branchen, in denen – wie in unserer – Kreativität, Zusammenarbeit und Vertrauen eine große Rolle spielen, auch weiterhin Bedarf an Büroflächen geben. Gefragt sein werden erstklassige Objekte mit attraktiver Zusatzausstattung für die Mitarbeiter und guter Anbindung ans Stadtzentrum. Es wird im Büroimmobiliensegment jedoch zu einer zweigleisigen Entwicklung kommen. Weniger gute Stadtrandlagen werden sich schwertun.

Zudem können wir nicht genug betonen, wie wichtig es ist, die Ausrichtung an den Klimazielen bei der Auswahl der Anlagen zu berücksichtigen. Dies entspricht dem Anlegerinteresse und trägt der Nachfrage der Mieter Rechnung, die sich energieeffiziente Gebäude wünschen, um ihre Kosten zu minimieren und ihre eigenen Netto-Null-Ziele zu erreichen.

Welche Folgen hat der US-Inflation Reduction Act (IRA) für den Infrastrukturmarkt? Rechnen Sie damit, dass die europäische Politik ebenfalls Anreize für grüne Projekte schaffen wird?

JT: Das ist eine gute Frage, und sie wird mehr Aufmerksamkeit bekommen, wenn die Menschen in den kommenden Jahren von deren Implikationen wachgerüttelt werden. Mit Subventionen in Höhe von rund 370 Mrd. USD und Steuervorteilen für klimafreundliche Branchen bedeutet der IRA kräftigen Rückenwind für Klimatechnologie in den USA. Förderfähig sind diese Technologien jedoch nur, wenn Herstellung und Montage in den USA erfolgen. Das ist Protektionismus, aber ein gewaltiger Stimulus für diese Sektoren und die gesamte US-Wirtschaft.

Die Europäische Union und Großbritannien hinken den Entwicklungen hinterher und riskieren eine Abwanderung von grünen Technologien und Arbeitsplätzen in neueren Technologiebereichen wie sauberer Wasserstoff, Kohlenstoffabscheidung und Batteriespeicher. Volkswagen und andere europäische Hersteller könnten den Bau neuer Fabriken für die Batterieherstellung in Europa verschieben und diese in die USA verlagern. Ähnlich verhält es sich mit Tesla, das Pläne für einen Produktionsstandort in Deutschland auf Eis gelegt hat, weil den Verbrauchern eine Prämie in Höhe von 7.500 USD beim Kauf von Elektrofahrzeugen nur dann gewährt wird, wenn die Fahrzeuge in den USA hergestellt wurden.

Eine vergleichbare Förderung gibt es in der EU nicht. Mit dem neuen Net Zero Industry Act will die EU über regulatorische Änderungen Anreize für saubere Technologien schaffen anstatt direkt beim Verbraucher anzusetzen.

Zudem werden Sektoren wie Batterieherstellung, Solar- und Windenergie oder Kohlenstoffabscheidung über den „befristeten Krisen- und Übergangsrahmen“ gefördert, der 2025 ausläuft. Der InvestEU-Fonds entspricht etwa einem Zehntel der Fördermittel des IRA.  Es erscheint unwahrscheinlich, dass die aktuellen europäischen oder britischen Fördermittel ausreichen werden, um die Verhaltensänderungen herbeizuführen, die für das Erreichen des Netto-Null-Ziels erforderlich sind.

Einen unmittelbaren Einfluss auf unsere Investitionen in erneuerbare Energien, Ladeinfrastruktur für Elektroautos und den Glasfaserausbau hat dies jedoch nicht. Die Produkte, die diese Unternehmen für die Umsetzung ihrer Geschäftsideen benötigten, werden zunehmend aus Übersee importiert werden.

Und auch wenn wir den Schwerpunkt unserer Investments auf Europa legen, profitieren wir über die Private-Equity-Komponenten unserer Climate Transition-Strategie letztlich auch vom IRA. Zuletzt haben wir in kleinerem Umfang in einen Venture-Capital-Fonds aus den USA investiert, der sich auf saubere Technologien konzentriert und dessen Portfoliogesellschaften aktiv von der Förderung profitieren.    

Die britische Regierung hat versprochen, den Planungsprozess für national relevante Infrastruktur „zu verbessern, zu beschleunigen, grüner, gerechter und resilienter“ zu machen. Wird dies die Infrastruktur-Landschaft verändern?⁴

LL: Der Planungsprozess bei Infrastrukturprojekten ist zeitaufwendig und ineffizient, was sich auf die Pipeline geeigneter Anlagechancen auswirkt. Bei der Planung von Infrastrukturprojekten besteht Handlungsbedarf. Aufgrund der zunehmenden Zahl von Anträgen dauert es inzwischen 4,2 Jahre bis zur Genehmigung. Im Jahr 2012 waren es noch 2,6 Jahre. Wenn wir unser Netto-Null-Ziel erreichen wollen, muss das besser werden. Mit den vorgeschlagenen Reformen zur Erhöhung der Planungskapazitäten und Reduzierung der Bürokratie wird dem Rechnung getragen, was zu begrüßen ist.

Auch an anderer Stelle ist politische Unterstützung gefragt, um ausreichend Investitionen in die britische Infrastruktur zu ermöglichen. Bei den Erneuerbaren etwa muss man etwa auf den Netzanschluss mehr als fünf Jahre warten. Die Regierung hat sich zum Ziel gesetzt, das Stromnetz bis 2035 vollständig zu dekarbonisieren. Wenn es mehr als fünf Jahre dauert, um ein Projekt für erneuerbare Energien ans Netz zu bringen, wird dies nicht gelingen.

Gibt es noch Anlagechancen im Bereich digitale Infrastruktur?

JT: Wir haben in Ladesysteme für Elektrofahrzeuge und Glasfasernetze investiert, Sektoren, die stark von strukturellen Faktoren profitieren und an den Klimazielen ausgerichtet sind.

Glasfasertechnologie fördert die Klimaanpassung, indem durch mobiles Arbeiten Kohlenstoffemissionen eingespart und Daten zur Verfügung gestellt werden, die für Klimalösungen wie intelligente Messsysteme und intelligente Gebäude benötigt werden. Energetisch ist sie deutlich effizienter als Kupfer.

Eine neue Anlagemöglichkeit ist dies nicht, aber ein Bereich, der für viele Anleger interessant ist, und um diese Nachfrage mit einer zunehmenden Anzahl alternativer Netzbetreiber zu bedienen, musste ordentlich Tempo vorgelegt werden. Wir haben selektiv in Unternehmen mit First-Mover-Vorteil in ländlichen Regionen investiert. Angesichts der Kosten für den Netzausbau ist es unwahrscheinlich, dass diese viel Konkurrenz bekommen.

Die stark gestiegenen Lebenshaltungskosten scheinen keine Auswirkungen auf die Zahl neuer Anschlüsse zu haben. Die Menschen sind bereit, für eine zuverlässige und schnelle Internetverbindung zu bezahlen. Schnelles Internet gehört heute zur Grundausstattung, die man sich in den eigenen vier Wänden wünscht.

Im Bereich Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge haben wir in ein Unternehmen namens Connected Kerb investiert. Es errichtet und betreibt Ladenetze für regelmäßige Nutzer und konzentriert sich auf Fahrtziele, an denen sich die Menschen länger aufhalten, und nicht auf das schnelle Laden unterwegs. Das Geschäftsmodell sieht vor, Ladenetze auf der Grundlage von Verträgen mit einer Laufzeit von 15–25 Jahren zu errichten, die mit lokalen öffentlichen Trägern geschlossen werden, was wir aufgrund der Ähnlichkeit mit anderen Infrastruktur-Anlageklassen sehr positiv bewerten.

Im Rahmen der Climate Transition Real Assets-Strategie investieren wir in Private Equity, um uns an jungen Unternehmen beteiligen zu können, die kohlenstoffarme Technologien entwickeln. Gibt es in diesem Bereich Anlagechancen?

LL:  Erst vor kurzem haben wir unser zweites Investment unter Dach und Fach gebracht. Bei beiden Investments handelt es sich um Venture Capital-Fonds mit dem Schwerpunkt saubere Technologien, also Unternehmen, die Technologien entwickeln, um Kohlenstoff zu vermeiden, zu reduzieren oder zu beseitigen. Eben genau das, was es uns ermöglichen wird, die Netto-Null zu erreichen.

Einige dieser Fonds haben Unternehmen in ihrem Portfolio, die intelligente Ladegeräte für Elektrofahrzeuge entwickeln. Im Kern kann man damit die Batterie eines E-Autos über Nacht zu günstigen Tarifen laden und sie dann nutzen, um das Haus mit Strom zu versorgen. Eine weitere Portfoliogesellschaft produziert Solarpanels, die Trinkwasser aus der Atmosphäre gewinnen können. Es entspricht der Qualität von abgefülltem Wasser und hat dabei einen deutlich kleineren CO2-Fußabdruck.

Dies sind spannende Entwicklungen, die nicht nur attraktive Renditen und einen positiven Diversifizierungseffekt bieten, sondern auch einen Ausblick auf Zukunftstechnologien geben. Ihre Wertentwicklung korreliert weniger stark mit anderen Finanzmärkten, denn sie profitieren stark von strukturellen Faktoren.

Welche gesellschaftlichen Ziele versuchen wir damit zu erreichen?

LL: Wir stützen uns auf einen Rahmen für gesellschaftliche Werte, um uns ein Bild davon zu machen, wie wir mit unserer Anlagetätigkeit einen Beitrag zu gesamtgesellschaftlichen Zielen leisten. Bewertet werden drei Bereiche: Zugang zur Beschäftigung, Wohlbefinden der Mieter und Unterstützung lokaler Gemeinschaftn.

Für jedes Investment wird eine lokale Bedarfsanalyse durchgeführt, bei der Faktoren wie Einkommen, Beschäftigung, Zugang zu Dienstleistungen und Grünflächen berücksichtigt werden. Damit haben wir dann eine Grundlage für unsere Überlegungen, durch welche Maßnahmen wir mit unseren Investitionen den gesellschaftlichen Nutzen steigern können.

Die Analyse des Projekts Curtain House beispielsweise ergab einen Mangel an Grünflächen in der Region und Probleme im Bereich Beschäftigungschancen. Wir denken darüber nach, den Dachgarten des Gebäudes zu öffnen, in Ausbildungsplätze im Bereich der Modernisierung denkmalgeschützter Gebäude zu investieren und Möbel von lokalen Handwerkern zu beziehen. Die Möbelrestaurierung hat im östlichen London eine lange Tradition. Dies ist ein Beispiel dafür, wie wir gesellschaftliche Ziele in unsere Anlagetätigkeit integrieren können.

Nach Ansicht einiger Volkswirte stehen wir am Beginn eines neuen makroökonomischen Regimes, das von höheren Zinsen und höherer Inflation geprägt ist. Was bedeutet das für Real Asset-Anleger mit Klimafokus?

JT: Die Zeit des billigen Geldes ist vorbei, stattdessen erleben wir eine Normalisierung in der Zinsentwicklung. Die kurzfristigen Zinsen werden früher oder später sinken, wenn auch auf ein höheres Niveau als in den letzten zehn bis 15 Jahren. Hinzu kommt die Wahrscheinlichkeit einer höheren Trendinflation.

In terms of the implications for us, we need to focus on real estate sectors and assets with strong fundamentals where higher inflation can be reflected in rental growth.Für uns bedeutet dies, dass wir uns auf Immobiliensegmente und Assets mit starken Fundamentaldaten konzentrieren müssen, bei denen bei höherer Inflation auch höhere Mieten erzielt werden können.

Bei Infrastrukturanlagen ist eine anhaltend hohe Inflation unkritisch, da hier in vielen Sektoren automatische Preisanpassungsmechanismen greifen. Um noch einmal auf das Thema Glasfaser zurückzukommen, hier werden die Kosten steigen, aber die Inflation wird an den Endverbraucher weitergegeben.

Wie bereits erwähnt, ist die Ausrichtung an den Klimazielen ein zunehmend wichtiger fundamentaler Aspekt, der die Nachfrage bestimmen und mittel- bis langfristig die Wertentwicklung stützen wird. Ein weiterer kurzfristiger Faktor ist das schwächere Wachstum – auch hier dürften sich an den Klimazielen ausgerichtete Anlagen mit besseren Fundamentaldaten als weniger volatil und resilienter gegenüber Marktbewegungen erweisen.