Gli investimenti nel mercato privato di oggi daranno forma alle città del 2050. Esploriamo come potrebbe essere questo scenario, insieme alle sfide e alle opportunità a esso correlate.
Leggi questo articolo per scoprire:
- I trend e gli obiettivi chiave per città sane e resilienti nel 2050
- Le opportunità di investimento nei settori immobiliare e delle infrastrutture
- Alcune delle sfide che occorre risolvere per tutelare i rendimenti degli investimenti
Il mondo è in una fase di profondo cambiamento. Come abbiamo illustrato in un recente articolo, è soggetto a una trasformazione determinata da un insieme di trend di lungo termine che influenzano molteplici dimensioni delle nostre società ed economie (cfr. MegaTREND: perché i TREND sono importanti per investire nei mercati privati).
Entro il 2050, secondo le previsioni odierne, il 70 percento della popolazione mondiale vivrà in centri urbani.1 Inoltre, i fattori umani, climatici e relativi alla biodiversità sono interconnessi, e nelle città ancora più che altrove. Le città dovranno adattarsi ai cambiamenti climatici e svilupparsi affinché possano proteggere le persone e ridurre il rischio di disordini sociali. Inoltre, con l'invecchiamento della popolazione, le città dovranno rispondere alle esigenze di abitanti con minore mobilità e migliorare la produttività delle proprie forze lavoro per compensare il calo demografico. Le città dovranno promuovere salute e benessere, oltre a proteggere e ripristinare la biodiversità. Le nuove tecnologie potranno essere di grande aiuto per raggiungere tale obiettivo, tuttavia le autorità municipali necessitano di un piano.
Ciò crea diverse opportunità di investimento, dalle infrastrutture IA all'adattamento ai cambiamenti climatici nell'immobiliare, nei settori a basse emissioni di carbonio e life sciences. Pone però anche rischi specifici, tra cui eventi climatici estremi e il rischio tecnologico.
Al contempo, gli investitori possono rappresentare una forza in grado di contribuire a plasmare il panorama del 2050 – non solo cogliendo opportunità di rendimento emergenti ma anche creando città più sostenibili, resilienti e sane. Nei mercati privati, le decisioni che gli investitori prendono oggi saranno quelle che daranno forma alle città del 2050 e oltre, considerando la lunga vita di infrastrutture e immobili. L'incertezza è elevata, tuttavia ciò consente agli investitori di avere una maggiore opportunità di decidere in che modo intendano aiutare a plasmare il futuro.
Per contribuire al dibattito, analizziamo come potrebbero essere le città ideali del 2050 da diverse prospettive. Prenderemo in esame quindi quattro sistemi che possiedono il potenziale di soddisfare le esigenze dei futuri residenti in città e determinare i rendimenti di investimento: l'ambiente costruito, l'energia, i trasporti e le comunicazioni.
Che aspetto potrebbero assumere le città nel 2050
Dalla nostra ricerca sui megatrend è emerso che, in molti paesi, l'invecchiamento della popolazione sta trasformando le esigenze sociali. Ciò significa che, entro il 2050, ad esempio, le città disporranno di un maggior numero di strutture per l'assistenza residenziale. Saranno sviluppati spazi per attività sociali, trasporti più sicuri e maggiori soluzioni di mobilità per aiutare i residenti più anziani ad accedere ai servizi locali.
La crescita delle coorti della classe media sta trasformando le economie
Al contempo, la crescita delle coorti della classe media sta trasformando le economie. Ciò potrebbe valorizzare le aree commerciali e gli spazi di prim'ordine per i servizi, spaziando dall'intrattenimento e dalla cultura alle aree verdi. Inoltre, con la crescita dell'urbanizzazione, aumentano anche i nuclei unifamiliari e le preferenze a favore di sostenibilità e rispetto dell'ambiente.2 Ciò influirà sull'assetto residenziale delle città, preferendo unità unifamiliari più piccole in edifici a zero emissioni di carbonio e a basso consumo di energia.
L'aumento della regolamentazione sulle basse emissioni di carbonio nel mondo, pur variando da paese a paese, dovrebbe portare a un numero maggiore di nuovi sviluppi edilizi (residenziali, a uso ufficio, commerciali e industriali) a zero emissioni e ad alta efficienza energetica. Potrebbero essere realizzati utilizzando tecniche di produzione e automazione avanzate – dalla stampa 3D ai nanomateriali – capaci di trasformare le capacità produttive.3
Le città saranno resilienti
In una ricerca del 2021, Adaptation without Borders ha inoltre osservato che la densità di popolazione in aree spesso ad alto rischio, come le pianure alluvionali e le isole, espone le città a un rischio maggiore di eventi meteorologici estremi rispetto alle regioni meno densamente popolate. Le inondazioni potrebbero mettere in pericolo i residenti, danneggiare le infrastrutture e contaminare le fonti di acqua potabile. L'effetto "isola di calore urbana" potrebbe inoltre esporre persone e infrastrutture al rischio di temperature estreme.4
Le principali città al mondo devono adattarsi e divenire resilienti a eventi meteorologici estremi
Le principali città al mondo devono adattarsi e divenire resilienti a tali pericoli. Entro il 2050, sempre più aree urbane prevederanno dighe, un numero maggiore di alberi e aree verdi con lo scopo di far calare le temperature, nonché infrastrutture per assorbire acque piovane e inondazioni (come il "parco spugna" di Manchester).5 Le aree in prossimità delle acque potrebbero non essere più ritenute adatte allo sviluppo ed essere trasformate in altre strutture o spazi pubblici verdi e blu (gli spazi blu sono ambienti esterni in cui l'acqua è l'elemento predominante).6
Alcune città, come Phoenix in Arizona, hanno iniziato a investire per prepararsi a temperature più elevate, intervenendo sia con più aree ombreggiate e alberi, sia con la revisione dei codici edilizi. Questo potrebbe attrarre attività e investimenti nel lungo periodo, dal momento che le società sono alla ricerca di luoghi resilienti in cui operare.7
Saranno cambiate dall'azione climatica
Come alleanza globale di 97 città, C40 Cities promuove la riduzione delle emissioni dimezzando l'uso di combustibili fossili entro il 2030, rafforzando la resilienza e favorendo un'azione per il clima delle città.8 I suoi membri operano in tutti gli ambiti che influenzano l'ambiente urbano, dall'adozione delle energie rinnovabili alla gestione dei rifiuti. Con l'avanzamento nell'attuazione della loro agenda, non solo trasformeranno le città partecipanti ma rappresenteranno anche un esempio per le altre.9
Il Green and Healthy Streets Accelerator di C40 ridefinirà le opportunità per gli investitori in infrastrutture
Oltre agli edifici, il Green and Healthy Streets Accelerator di C40 ridefinirà le opportunità per gli investitori in infrastrutture, man mano che le città modificheranno la viabilità e i trasporti pubblici, miglioreranno le piste ciclabili e i percorsi pedonali, aumenteranno la quota di autobus a zero emissioni e istituiranno zone a basse emissioni.10
L'alleanza mira inoltre a incrementare l'accesso alla natura nelle aree urbane. Una delle soluzioni da loro indicate consiste nel rendere verdi e/o permeabili dal 30 al 40 percento delle superfici urbane. Ciò comprende alberature stradali, parchi, vegetazione integrata negli edifici, trincee di infiltrazione, bacini di raccolta e agricoltura urbana rigenerativa. Un'altra soluzione è fornire al 70 percento dei residenti in città l'accesso a un'area verde o blu nell'arco di 15 minuti a piedi o in bicicletta.11
Le città saranno più sane
Da 35 anni la European Healthy Cities Network dell'Organizzazione Mondiale della Sanità (OMS) pone l'attenzione sulla salute pubblica a livello municipale.
La WHO European Healthy Cities Network definisce città sane quelle che costruiscono fiducia e resilienza nelle comunità
"La rete definisce città sane quelle che costruiscono fiducia e resilienza nelle comunità, investono nelle persone e promuovono l'inclusione. Queste garantiscono alle comunità la partecipazione a decisioni che influiscono sul luogo e sulle modalità di vita delle persone, sui loro beni e servizi comuni, oltre che sulla salute e sul benessere", spiega Kira Fortune, responsabile Healthy Cities, Health Promotion and Well-being dell'Ufficio regionale europeo dell'OMS.
E aggiunge, "I responsabili politici e i sindaci che fanno parte della WHO European Healthy Cities Network si assumono impegni chiari e concreti per rendere la salute una priorità trasversale: forniscono una leadership politica trasparente, si impegnano a rispettare gli impegni di sindaco e designano referenti politici per garantire che il principio "Health in All Policies" (salute in tutte le politiche) sia integrato in pianificazione, trasporti, edilizia abitativa, ambiente e servizi sociali".
"Fin dal giorno della candidatura, i membri sono tenuti a condividere piani, strategie, politiche per lo sviluppo della salute delle città o documenti equivalenti a conferma che la salute è un aspetto integrale dello sviluppo della loro città", spiega.
L'ambiente sociale, fisico e culturale delle città dovrebbe essere accessibile a tutti e promuovere il benessere, mentre la progettazione urbana dovrebbe tener conto della salute e della sostenibilità.12 Con l'invecchiamento della popolazione in Europa, la Healthy Cities Network raccomanda inoltre che le città sviluppino infrastrutture sicure incentrate sull'accessibilità e sulla connettività, inclusi trasporto pubblico e inclusione digitale.13
Le città saranno organizzate attorno a servizi accessibili
Questi trend puntano tutti sulla disponibilità di attività sociali, trasporti più sicuri e soluzioni di mobilità, ma anche su edilizia sostenibile e aree verdi e blu, oltre che su salute e inclusività. Il modello di "città in 15 minuti" di Calos Moreno propone una possibile soluzione di progettazione urbana in grado di soddisfare molti di questi requisiti.
Entro il 2050, una città europea sana porrà al centro di tutte le sue politiche la salute e l'uguaglianza
L'idea è quella di offrire a tutte le aree residenziali densamente popolate un insieme completo di servizi urbani essenziali entro un raggio di 15 minuti a piedi o in bicicletta. L'altro principio chiave del modello è che tali zone devono essere sufficientemente diffuse da essere ampiamente accessibili ed economicamente sostenibili.14 Ciò implica maggiori investimenti in aree residenziali ad alta densità ma accessibili, il che rappresenta una sfida nel mercato odierno.
Tuttavia, in tal modo si ridurrebbe la necessità di viaggiare e quindi anche l'inquinamento atmosferico e acustico, nonché le infrastrutture stradali, liberando al contempo spazio per camminare, andare in bicicletta e spazi verdi e blu. Potrebbe inoltre rendere le strade più sicure, riducendo morti e incidenti causati dal traffico.15
"Entro il 2050, una città europea sana porrà al centro di tutte le sue politiche la salute e l'uguaglianza", spera Fortune. "Le persone vivranno in 'quartieri a 15 minuti', dove le necessità di tutti i giorni saranno a portata di mano e le strade saranno sicure per camminare, andare in bicicletta e utilizzare trasporti puliti. Le abitazioni saranno accessibili, efficienti in termini di energia e fruibili da tutti, mentre l'assistenza primaria e comunitaria si concentrerà tanto sulla prevenzione e sul benessere quanto sulla cura."
Investimenti nell'ambiente costruito
Per realizzare città sane, resilienti, sostenibili e inclusive, la questione principale è l'edilizia abitativa.
"In molti paesi i media dedicano ampio spazio alla crisi abitativa", afferma Jonathan Bayfield, research director responsabile per il settore immobiliare di Aviva Investors. "Questa può riferirsi a diverse questioni: la scarsa qualità delle abitazioni, l'accessibilità economica, la distribuzione e l'offerta."
Bayfield ritiene che è in questo ambito che gli investitori istituzionali possono svolgere un ruolo chiave sviluppando abitazioni di alta qualità, gestite in modo professionale per affitti a lungo termine. Questo è particolarmente rilevante nelle aree in cui la disponibilità di suolo è limitata e la domanda è elevata.16
"Nel lungo periodo riteniamo che vi sia la necessità di capitale istituzionale per sostenere, a livello globale, le questioni legate all'accessibilità abitativa nelle nostre città", afferma.
Aggiunge che un fattore chiave da monitorare in alcuni paesi è l'invecchiamento della popolazione, che potrebbe rimodellare in modo significativo il panorama urbano. Ad esempio, l'assistenza sanitaria e la cura degli anziani potrebbero diventare una categoria occupazionale centrale, come già osservato in molte aree non costiere degli Stati Uniti. Ciò sarà probabilmente accompagnato da una crescita di residenze per anziani, molte delle quali richiederanno ingenti investimenti e nuove costruzioni.
Nel frattempo, sebbene le prospettive demografiche siano favorevoli per le residenze studentesche nel prossimo decennio, Bayfield prevede che entro il 2050 possano emergere sfide significative in molte economie occidentali, tra cui il Regno Unito e l'UE.
Inoltre, luoghi come i centri commerciali di prim'ordine dovranno adattare i propri spazi a nuovi utenti, competere con nuove forme di intrattenimento mediatico e, con ogni probabilità, iniziare a integrare anche usi residenziali.
Di conseguenza, Gregor Bamert, head of real-estate debt di Aviva Investors, afferma che nella sua asset class gli elementi chiave da considerare sono non solo la localizzazione e l'uso corrente degli asset, ma anche il loro potenziale di adattamento.
"Prendendo come esempio i nostri prestiti garantiti a Shaftesbury Capital nell'area di Carnaby Street, a Londra, le destinazioni d'uso degli immobili oggetto delle nostre garanzie includono retail, tempo libero, uffici e residenziale e sono in costante evoluzione e adattamento. Le iniziative in materia di clima e biodiversità implementate dallo sponsor ci danno fiducia nel mantenere prestiti con scadenza a dieci anni o oltre", spiega.
Spazi verdi
Gli edifici a zero emissioni nette rappresentano un ambito prioritario, che si tratti di residenze, uffici o immobili per altre destinazioni d'uso. Bayfield spiega che, nel breve termine, i team immobiliari di Aviva Investors si stanno concentrando su sviluppi di attività a zero emissioni nette: edifici alimentati interamente da energie rinnovabili, come 101 Moorgate, un complesso di uffici nel centro di Londra.17
"Per quanto riguarda alcuni dei nostri investimenti in abitazioni unifamiliari nel Regno Unito, abbiamo stretto una partnership con Octopus Energy che, in qualità di produttore e fornitore di energia, è in grado di garantire energia interamente rinnovabile", afferma Bayfield. "Octopus installa pannelli solari e sistemi di accumulo a batteria. I locatari utilizzano l'energia verde per le loro abitazioni, mentre Octopus rivende l'energia in eccesso alla rete nei momenti di picco e utilizza tale energia per fornire elettricità a costo zero."18
Nel lungo periodo, Bayfield afferma che l'obiettivo del settore sarà ridurre le emissioni legate alla costruzione stessa, puntando al raggiungimento della neutralità carbonica entro il 2050. Per molti, la ricerca è ancora agli inizi, ma gli sviluppatori stanno puntando su materiali a basse emissioni di carbonio, dall'acciaio green al legno, fino alla stampa 3D con materiali sostenibili.
Un'attenzione particolare sarà rivolta anche agli spazi verdi, dai tetti verdi fino alle superfici permeabili. Questi contribuiscono all'obiettivo di zero emissioni nette come serbatoio di carbonio e, più in generale, alla pianificazione urbana e alla resilienza delle città. Gli spazi verdi aiutano a mitigare il rischio di alluvioni e l'effetto isola di calore urbana, aumentando al contempo l'attrattività di edifici e quartieri e generando valore per gli investitori.
Energia, trasporto e comunicazioni offrono opportunità
Tali considerazioni aprono anch'esse prospettive per investimenti strutturali.
"C'è grande interesse a considerare le città in maniera indipendente", afferma Darryl Murphy, managing director per le infrastrutture di Aviva Investors. "Soprattutto nei paesi in via di sviluppo, l'urbanizzazione è un motore di crescita economica e dell'emergere della classe media. Per questa ragione rappresenta una priorità per molti governi. E se un numero maggiore di persone si stabilisce nelle città, gli investimenti in infrastrutture diventano indispensabili per farle funzionare."
A fronte di una tale tendenza, la competizione delle città nei mercati sviluppati riguarda attrarre persone e stimolare la crescita economica. "Il Regno Unito è un buon esempio", afferma Murphy. "Manchester, Leeds, Glasgow e Bristol competeranno per attrarre persone, settori e investitori al fine di generare valore economico."
A tal fine, Murphy spiega, le città devono sviluppare piani infrastrutturali locali, replicando e adattando i piani nazionali alla realtà locale. Questi possono fornire agli investitori maggiore chiarezza e mostrare come i diversi requisiti siano interconnessi.
Tram, treni e automobili
"Il primo aspetto chiave è l'interazione tra trasporti e abitazioni", afferma Murphy. "Si vogliono centri urbani animati dove le persone vivono o un mondo in cui la maggior parte delle persone abita fuori città? Se si decide di costruire gran parte delle abitazioni al fuori dei centri urbani, sarà necessario progettare sistemi di trasporto per consentire alle persone di raggiungere il centro.
L'alternativa è investire in abitazioni all'interno della città stessa, affiancandole a sistemi di trasporto di massa per consentire alle persone di muoversi agevolmente. In questo scenario, un trasporto pubblico efficiente è fondamentale", aggiunge.
Per incentivare passeggiate e spostamenti in bicicletta, e per i comuni che intendono sviluppare città in 15 minuti, è altrettanto essenziale integrare abitazioni, progettazione urbana (ad esempio, strade, marciapiedi e piste ciclabili) e strategie di trasporto pubblico. Occorre considerare dove le persone vivono, lavorano e accedono ai servizi, così da creare un ecosistema urbano ciclabile e funzionale ai principi della città in 15 minuti.
Per incentivare passeggiate e spostamenti in bicicletta, è altrettanto essenziale integrare abitazioni, progettazione urbana e strategie di trasporto pubblico
"Il nostro quadro di riferimento a livello di singolo asset, quando investiamo in abitazioni unifamiliari in aree suburbane in affitto, si concentra sulla vicinanza ai principali servizi, come scuole locali di qualità, strutture sanitarie, via principale, opportunità di lavoro locali, solidità economica e collegamenti di trasporto verso altri luoghi di lavoro", afferma Bayfield.
Inoltre, per creare le città del futuro, la decarbonizzazione dei trasporti è un altro aspetto importante da considerare, non solo in termini di trasporto pubblico come autobus e tram elettrici, ma anche nella definizione di zone a basse emissioni, sistemi di pedaggio per circolare nelle città e, soprattutto, nel numero e nella posizione delle colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.
Bayfield aggiunge che i veicolo a guida autonoma potrebbero cambiare i paesaggi urbani. In primo luogo, potrebbe esserci uno scenario favorevole allo sviluppo di taxi a guida autonoma in grado di sostituire le auto private, anche se resta ancora da verificare. In secondo luogo, con i veicoli a guida autonoma, i magazzini possono essere collocati ovunque, senza necessariamente essere vicini alle aree urbane ad alta densità.
"Attualmente, le società di consegna privilegiano determinate località in tutta Europa perché permettono di raggiungere gran parte della popolazione durante il turno di lavoro di un autista", spiega Bayfield. "Ma con i camion a guida autonoma, questo non sarà più necessario, poiché l'affaticamento del conducente viene eliminata dall'equazione."
Magazzini e veicoli a guida autonoma potrebbero essere decentralizzati e avvicinati alle città. Ciò ridefinirebbe il paesaggio urbano, aumentando la pressione sul territorio e stimolando investimenti in infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, energia elettrica, oltre che in soluzioni cloud e digitali necessarie per la gestione dei veicoli a guida autonoma.
Decentralizzazione e distribuzione
Questo contribuirà al trend di lungo corso verso una società sempre più digitale e connessa. Dal punto di vista degli investimenti, ciò continua a sostenere le allocazioni nelle infrastrutture di connettività in fibra.
Fornitori digitali e di intelligenza artificiale (IA) vorranno inoltre costruire data center in prossimità delle grandi città, per ridurre al minimo la latenza. Come per i veicoli a guida autonoma, anche questo eserciterà probabilmente pressione sul territorio, pur supportando investimenti nelle reti in fibra e nell'energia elettrica.
Infatti, società digitali collegate da trasporti elettrici e autonomi richiederanno sempre più energia, da gestire in modo intelligente e, quando possibile, protetta dai rischi geopolitici e climatici. Murphy spiega che, sebbene la strategia energetica rimanga una questione di politica nazionale, le città possono e devono riflettere sui modi migliori per gestire l'offerta e la domanda locali.
"Le città possiedono immobili dotati di pannelli solari, contatori intelligenti e colonnine di ricarica per veicoli elettrici, creando di fatto micro-reti", afferma. "Ma, sebbene la distribuzione dell'energia sia stata a lungo promessa, deve ancora concretizzarsi. A mio avviso, l'elemento più importante per gestire domanda e offerta è lo sviluppo di reti intelligenti."
Persistono delle criticità
Come emerso in diverse tavole rotonde di settore organizzate da Aviva Investors nel corso del 2024 e 2025, esistono importanti ostacoli agli investimenti nei settori che influenzano le città, dai ritardi nella pianificazione ai requisiti normativi.19,20,21
Le politiche di supporto risultano particolarmente importanti, come conferma Fortune dell'OMS: "I maggiori rischi per il raggiungimento della visione 2050 sono le priorità politiche a breve termine o la mancanza di impegno politico, la debole coordinazione tra i settori, gli shock climatici che annullano i progressi e schemi di sviluppo che accentuano le disuguaglianze o rimuovo i gruppi vulnerabili", afferma.
I rischi maggiori per il raggiungimento della visione 2050 sono la mancanza di impegno politico, gli shock climatici e schemi di sviluppo che accentuano le disuguaglianze o rimuovono i gruppi vulnerabili
Murphy aggiunge che, soprattutto per le città, trovare fonti di entrate per rendere gli investimenti interessanti può risultare complicato. Secondo un documento OCSE del 2023 sul finanziamento delle città, gli investimenti pubblici mirati possono agire da catalizzatori per quelli privati, ma i comuni dovrebbero utilizzare una varietà di politiche e strumenti per attrarre diversi tipi di investitori, dai proprietari privati agli investitori istituzionali. Questo consentirebbe di soddisfare le diverse scale di esigenze di investimento, da un piccolo parco a un grande sistema di trasporto pubblico di massa.22
Nel documento vengono identificati quattro tipi di strumenti in grado di attrarre investimenti privati: oneri, commissioni e spese di sviluppo; gestione strategica dei diritti su suolo ed edifici; sussidi e incentivi fiscali; e modelli di partenariato tra città e settore privato. Tuttavia i fondi per finanziare tutto ciò devono provenire da qualche parte.
Murphy spiega che gran parte del rendimento sugli investimenti nelle infrastrutture urbane si realizza su orizzonti temporali molto lunghi e non sempre assume forme monetarie. Parte di esso si traduce in benefici economici e sociali più ampi. Le città possono utilizzare la tassazione locale e gli oneri sulle imprese per generare rendimenti sugli investimenti, ma altre fonti, come chiedere ai consumatori di pagare per un servizio, potrebbero essere decise a livello regionale o nazionale, anziché municipale.
Un'altra possibilità citata nel rapporto OCSE è la cattura del valore fondiario, dato che investimenti di qualità nelle infrastrutture urbane possono aumentarne il valore. Tuttavia, Murphy osserva che i meccanismi per monetizzarla sono complessi.
"È un problema con cui ci confrontiamo da diversi anni", afferma. "Dal punto di vista degli investitori, c'è interesse a farlo, ma dobbiamo iniziare a riconoscere le problematiche locali legate a questo tipo di investimento."
Per un domani migliore?
Con l'avanzamento dei programmi di numerose iniziative e coalizioni cittadine, la collaborazione con gli investitori può contribuire ad affrontare le sfide e creare modelli capaci di generare rendimenti significativi. Gli investitori nei mercati privati possono aiutare a plasmare città floride per il 2050, collaborando con i comuni e promuovendo le soluzioni del futuro.
