Activos inmobiliarios: estabilidad relativa en mercados cada vez más volátiles

En nuestra última actualización de activos inmobiliarios, comprobamos las tendencias recientes en el capital inmobiliario y de infraestructuras del Reino Unido en un período de incertidumbre relacionada con el Brexit.

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En los mercados líquidos, la volatilidad ha aumentado desde sus niveles extremadamente bajos del periodo reciente. A ello han contribuido el retorno de la inflación mundial y la perspectiva de una política monetaria más estricta en todo el mundo, las tensiones comerciales, las incógnitas del Brexit y las preocupaciones sobre los beneficios empresariales.

El sector inmobiliario tiende a mostrar una volatilidad relativamente baja en comparación con los activos líquidos (destacado en la Figura 1 a continuación.) Si bien el resultado inesperado del voto del Brexit en 2016 causó un pico de volatilidad, en la actualidad ha recuperado la tendencia a más largo plazo. Creemos que la reaparición de la volatilidad afectará a los bienes inmuebles y a otros activos inmobiliarios, pero con efecto retardado.

Mientras tanto, la búsqueda de rentabilidad sigue impulsando la actividad. La demanda de activos «prime» o de primera calidad ha causado que los beneficios registren mínimos históricos en la mayoría de los mercados de oficinas y de logística, y la prima por invertir en activos secundarios o en ubicaciones periféricas también ha experimentado una disminución. Las tendencias en el sector minorista difieren en cierta medida, y los inversores se muestran cada vez más cautelosos a medida que se hacen más evidentes los retos estructurales.

El posicionamiento de los inversores para la siguiente etapa del ciclo debería tratar de limitar la exposición a formas más arriesgadas de propiedad inmobiliaria y centrarse en el producto principal con cualidades defensivas.

Figura 1: Comparación de la volatilidad trimestral de determinados activos líquidos y no líquidos
Capital de infraestructuras: Rendimiento acumulado de la cesta de fondos incluyendo HICL Infrastructure Company Ltd. International Public Partnerships Ltd., 3I Infrastructure plc, GCP Infrastructure Investments Ltd., John Laing Infrastructure Fund, Foresight Solar Fund Limited, The Renewables Infrastructure Group Ltd, Bluefield Solar Income Fund Ltd, NextEnergy Solar Fund Limited, Greencoat U.K. Wind plc, John Laing Environmental Assets Group Ltd, ponderado por el tamaño del fondo. Fuente: Bloomberg, a 5 de noviembre de 2018

Capital de infraestructuras: sigue existiendo una fuerte demanda tras una recaudación de fondos récord

En periodos de volatilidad percibimos un gran interés por la infraestructura, ya que la prestación de servicios esenciales sigue estando relativamente desvinculada de las fluctuaciones económicas. Los activos con margen para el aumento de los ingresos y/o la protección contra la inflación tienen un interés particular en un entorno de elevación de los tipos de interés.

En opinión de Preqin, ha tenido lugar una recaudación de fondos récord en infraestructuras centradas en Europa de 32.200 millones de dólares en el año actual. Los sectores de las energías renovables y de mayor rendimiento, como la banda ancha de fibra para la conectividad integral, han constituido el epicentro de la actividad. El interés en estos últimos se ha visto impulsado por la agenda digital en toda Europa, incluido el objetivo del Gobierno del Reino Unido de conectar a 15 millones de hogares en 2025. 

En este contexto, las infraestructuras han demostrado una menor volatilidad que los valores públicos comparables, como se destaca en la Figura 1. Esto incluye índices de mercado amplios, como el FTSE 100, así como las acciones que pagan dividendos representadas en el índice FTSE Equity Income, que a menudo son seguidos por sus características más defensivas.

No obstante, es importante señalar la naturaleza idiosincrática de las inversiones en infraestructuras y la naturaleza del riesgo. Por ejemplo, el gobierno del Reino Unido decidió recientemente eliminar gradualmente los subsidios destinados a la energía solar a pequeña escala para 2019, cambiando la dinámica de los ingresos. En Europa, la trayectoria del mercado de las energías renovables está cambiando también hacia un entorno sin subvenciones.

Activos privados: comprobación de diferenciales indicativos frente a obligaciones del Estado comparables1
1 Additional yield above comparable government bonds **High quality: unlevered infrastructure with largely predictable cash flow. Source: Aviva Investors (for illustrative purposes only). All data as at 30 September 2018. The future returns and opinions expressed are based on Aviva Investors internal forecasts and should not be relied upon as indicating any guarantee of return from an investment managed by Aviva Investors nor as advice of any nature.

Riesgos

Iliquidez

Los activos de renta alternativos son significativamente menos líquidos que los activos negociados en mercados públicos. Cuando los fondos se invierten en infraestructuras/bienes raíces, los inversores no siempre pueden cambiar de inversión o liquidarla cuando quieren, porque no siempre es posible comercializar las infraestructuras fácilmente. En ese caso, podremos diferir una solicitud para recuperar la inversión.

Tasación

Los inversores deben tener en cuenta que la tasación de los bienes raíces/Infraestructura es generalmente una cuestión de opinión de los tasadores más que una cuestión fáctica. El valor de las inversiones y los rendimientos que generen pueden oscilar tanto al alza como a la baja, y puede suceder que los inversores no recuperen el importe originalmente invertido. La rentabilidad pasada no sirve de guía para los beneficios futuros. El valor de las inversiones y los rendimientos que generen pueden oscilar tanto al alza como a la baja, y puede suceder que los inversores no recuperen el importe originalmente invertido. La rentabilidad pasada no sirve de guía para los beneficios futuros.

Información importante

Salvo donde se indique otra cosa, la fuente de toda la información es Aviva Investors Global Services Limited (Aviva Investors) a 21 de noviembre de 2018. Salvo que se indique otra cosa, todas las perspectivas y opiniones son de Aviva Investors. No deberían entenderse como indicativas de ninguna garantía de rentabilidad a partir de una inversión gestionada por Aviva Investors, ni tampoco como un asesoramiento de ninguna clase. La información aquí contenida ha sido obtenida de fuentes que se consideran fiables, pero que Aviva Investors no ha verificado de forma independiente y no se garantiza su exactitud. La rentabilidad pasada no sirve de guía para el futuro. El valor de las inversiones y los rendimientos que generen pueden oscilar tanto al alza como a la baja, y puede suceder que los inversores no recuperen el importe originalmente invertido. Nada de lo contenido en este documento, incluidas las referencias a valores específicos, clases de activos y mercados financieros, tiene por objeto o debe interpretarse como asesoramiento o recomendaciones de cualquier naturaleza. Este documento no es una recomendación para vender o comprar ninguna inversión.

En el Reino Unido y Europa, este documento ha sido preparado y publicado por Aviva Investors Global Services Limited, registrada en Inglaterra con el nº 1151805. Domicilio social: St Helen's, 1 Undershaft, Londres, EC3P 3DQ. Autorizada y regulada en el Reino Unido por la Financial Conduct Authority (Autoridad de Conducta Financiera). Póngase en contacto con nosotros en Aviva Investors Global Services Limited, St. Helen’s, 1 Undershaft, Londres, EC3P 3DQ. Las llamadas telefónicas a Aviva Investors pueden grabarse con fines de formación o supervisión. En Singapur, este documento se distribuye a través de un acuerdo con Aviva Investors Asia Pte. Limited para su distribución únicamente a inversores institucionales. Tenga en cuenta que Aviva Investors Asia Pte. Limited no ofrece ninguna investigación o análisis independientes sobre el fondo o la preparación de este documento. Los destinatarios de este documento deben ponerse en contacto con Aviva Investors Asia Pte. Limited en relación con cualquier asunto que surja o esté relacionado con este documento.  Aviva Investors Asia Pte. Limited, una sociedad constituida de conformidad con las leyes de Singapur con número de registro 200813519W, posee una Licencia de Servicios de Mercados de Capitales válida para llevar a cabo actividades de gestión de fondos emitidos en virtud de la Ley de Valores y Futuros (Constitución de Singapur, Cap. 289) y Asesor Financiero Exento Asiático a los efectos de la Ley de Asesores Financieros (Constitución de Singapur, Cap.110). Domicilio social: 1Raffles Quay, #27-13 South Tower, Singapur 048583. En Australia, este documento se distribuye a través de un acuerdo con Aviva Investors Pacific Pty Ltd para su distribución únicamente a inversores mayoristas. Tenga en cuenta que Aviva Investors Pacific Pty Ltd no ofrece ninguna investigación o análisis independientes sobre el fondo o la preparación de este documento. Los destinatarios de este documento deben ponerse en contacto con Aviva Investors Pacific Pty Ltd en relación con cualquier asunto que surja o esté relacionado con este documento. Aviva Investors Pacific Pty Ltd, una sociedad constituida de conformidad con las leyes de Australia con número comercial 87 153 200 278 y número de compañía 153 200 278, posee una Licencia de Servicios Financieros Australianos (AFSL 411458) emitida por la Comisión de Valores e Inversiones de Australia. Dirección comercial: Level 30, Collins Place, 35 Collins Street, Melbourne, Vic 3000

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RA18/1238/20112019

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